Ingatlanügyek

osztap !
Köszönöm , hasznos lehet majd a mellékelt link.

Üdv!
Folyamatban van egy ingatlan eladása, amin már végrehajtás van. Az ingatlan vételára 19 millió lett. A végrehajtóval megtörtént a megállapodás, hogy 15 millió fejében elengedik a tartozást, amire 3 hónapot adtak. Az adásvételibe bele lesz foglalva, hogy a vevő rendezi a végrehajtó felé a tartozást, a fennmaradó részt a családnak az adásvételi szerződés aláírása napján kifizetik. A kérdésem az lenne, hogy a család tartozása a végre hajtóval szemben már az adásvételi szerződés aláírása napján megszűnik? Ez gyakorlatilag egy átvállalás, vagy csak akkor, ha a vevő valósan rendezte a végrehajtó felé a megállapodott összeget? Ha 3 hónapon belül nem rendezi a vevő a tartozást, akkor a családnak van valamilyen teendője?
Valamint még az a kérdés, hogy a kiköltözést mikortól kell megtenni? Már az adásvételi aláírásakor, amikor a család részét kifizetik vagy csak akkor, ha a végrehajtó felé is rendezték az ügyet? Általában mennyi idő szokott lenni az átadási idő/ kiköltözés?

Előre is köszönöm!

Üdv!
Folyamatban van egy ingatlan eladása, amin már végrehajtás van. Az ingatlan vételára 19 millió lett. A végrehajtóval megtörtént a megállapodás, hogy 15 millió fejében elengedik a tartozást, amire 3 hónapot adtak. Az adásvételibe bele lesz foglalva, hogy a vevő rendezi a végrehajtó felé a tartozást, a fennmaradó részt a családnak az adásvételi szerződés aláírása napján kifizetik. A kérdésem az lenne, hogy a család tartozása a végre hajtóval szemben már az adásvételi szerződés aláírása napján megszűnik? Ez gyakorlatilag egy átvállalás, vagy csak akkor, ha a vevő valósan rendezte a végrehajtó felé a megállapodott összeget? Ha 3 hónapon belül nem rendezi a vevő a tartozást, akkor a családnak van valamilyen teendője?
Valamint még az a kérdés, hogy a kiköltözést mikortól kell megtenni? Már az adásvételi aláírásakor, amikor a család részét kifizetik vagy csak akkor, ha a végrehajtó felé is rendezték az ügyet? Általában mennyi idő szokott lenni az átadási idő/ kiköltözés?

Előre is köszönöm!

Szerintem jobban jársz, ha nem az eladónak adod át a pénzt, hanem együtt mentek el a végrehajtóhoz, és ott annak adod át. Mert különben elég nagy lesz a kisértés, hogy az eladó út közben elveszítse. ;)
A teljes kifizetés és a birtokbaadás kérdését az adásvételi szerződésnek kell tartalmazni. Ergo megegyezés kérdése.

Kötelező az ügyvédi közreműködés; legjobb, ha az eljáró kollégát kérdezed.

Nos az ajánlott előírások 25.2 pontjában ez van :
„25.2. Használati megállapodás

1. ügyvéd által ellenjegyzett
2. tartalmazza az ingatlan tulajdonosai által kötött megállapodást az ingatlan használatának pontos

megosztására vonatkozóan

3. tartalmazza, hogy az ingatlanhányad önálló mérőórákkal rendelkezik
4. tartalmazza a tulajdonostársak azon nyilatkozatát, hogy a megállapodásban rögzítettek jogutódaikra is

kiterjednek

5. amennyiben vázrajz is kapcsolódik hozzá, azon is szükséges az ügyvédi ellenjegyzés”

   Nagyjából világos . habár vannak azért nyitott kérdések. Pl. az egyik hogy a jogutódokra vonatkozik- e az elővásárlás. igaz ez a 25.1 ben van. Tehát az I.-es lakás tulaja Károly lemond a II. lakás Albert tulaj által eladandó lakás elővásárlási jogáról (nincs pénze, nem tetszik nem kívánja megvenni stb ). Tehát Albert értékesíti Gizellának a II. sz lakást. Majd telnek az évek és Gizi úgy dönt eladja a II. lakást.

   Az elővételi jog ha személyre vonatkozik akkor csak egy tranzakcióra vonatkozik, de ha az ingatlanhoz kötött, akkor bizony fennállhat hogy 5 - 10 15 év múlva az elővételi jog érvényes . Mert az osztatlan közös tulajdon nem szűnik meg.

   Habár ez nem az én gondom.

Zoltanuss,

A 25.1 szól az elővásárlási jogról. Ne foglalkozz vele, neked a 25.2 kell csak.

(Ha egyébként érdekel, közös tulajdon esetén az elővásárlási jogot a Ptk. 5:81 § szabályozza, és igen, az a mindenkori tulajdonostárs joga:
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?… )

o... köszönöm, megbeszéltük !

Tisztelt Szakértő!
Elővásárlási joggal kapcsolatban kérdeznék.
Adott egy új építésű három lakásos lakóház. Az 1/1 tulajdonos aki egyben az építtető értékesíti az ingatlanrészeket ügyvédi megosztás alapján..
Az egyik lakást megvásároltam 02.26-án és egy összegben utalással kifizettem.
A második lakás 03.03-án kelt el. Elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatot nem írtam alá. Ingatlannyilvántartási bejegyzés megtörtént.
Kérdésem, hogy megilletett volna-e az elővásárlási jog?

benö1,

Igen, megilletett volna, és a gyakorlat szerint előre se mondathatnak le róla (mondjuk a használati megosztásiban), az csak úgy érvényes, ha közölték veled a teljes szerződést.
Ezért csinálnak ilyenből is társasházat, ott főszabályként nincs (de az alapító okiratban ki lehet kötni, hogy legyen).

„megilletett volna-e az elővásárlási jog?”
Csak ha addigra már be volt jegyezve a tulajdonjogod.

Nem volt bejegyezve a tulajdonjogom, A Földhivatal valami oknál fogva megvárta mindhárom adásvételt és egy napon jegyezte be a tulajdonjogot mindhárom ingatlanra. Az ügy pikantériája, hogy a harmadi lakás értékesítésénél már aláíratták velem a lemondó nyilatkozatot. Köszönöm a segítséget!

Annyi biztos, hogy a vételi ajánlatot közölni kellett volna veled.

Végül is nem érte sérelem,mert nem volt még tulajdonos.

Pontosan. Csak a bejegyzéssel lett az. Aki nem tulajdonos, annak pedig nincs törvényes elővásárlási joga.

benö1

„A Földhivatal valami oknál fogva megvárta mindhárom adásvételt és egy napon jegyezte be a tulajdonjogot mindhárom ingatlanra.”

A szerződéskötéstől általában 6 hónapuk van, hogy a bejegyzést megtegyék, nem késtek el vele szerintem.

Általában 1 hónapon belül megtörténik a bejegyzés.

„„A Földhivatal valami oknál fogva megvárta mindhárom adásvételt és egy napon jegyezte be a tulajdonjogot mindhárom ingatlanra.””

Szerintem a rangsor elve itt is megmarad. Felteszem, amikor a kérdező azt mondja, hogy "egy napon jegyezte be", akkor a tulajdoni lapon a tulajdonjog bejegyzésénél feltüntetett érkezési időre gondol. Ez akkor fordul elő, ha ugyanaznap iktatta a földhivatal a három adásvételi szerződést. Akkor belép a Ptk. 5:180. §:
„(3) Az azonos napon érkezett kérelmek bejegyzésének sorrendjét, a bejegyzések és a feljegyzések hatályosulásának ranghelyét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének, kiállításának vagy - ha az okirat alapján való bejegyzéshez ellenjegyzés szükséges - ellenjegyzésének időpontja határozza meg.”
Mivel a kérdező szerződése 02.26-án kelt, a másik szerződés meg 03.03-án, a kérdező előbb lett tulajdonos. Ezért szerintem megilleti az elővásárlási jog a második ingatlanra.
NB: Mivel az eladó mindkét esetben ugyanaz, szerintem még azzal sem érvelhet, hogy jóhiszeműen bízott az ingatlan-nyilvántartás adataiban amikor 03.03-án aláírta a második szerződést. (Amikor pedig még nem látszott a tul lapon semmi.)

Nem egészen.
Elővásárlási joga akkor lesz,azon a napon,amikor a tulajdonjogát a Földhivatal bejegyzi. Nem pedig a szerződés keltétől. Szerintem.

Majordomus,

Egyetértek, szerintem is akkortól lesz. Az aláírás napja csak a rangsor megállapításához kell, mert itt ugyanaznap iktatta a szerződéseket a földhivatal. Mivel a kérdező így előbbre van a rangsorban, ezért előbb lesz tulajdonos, mint a második vevő, ezért lesz elővásárlási joga.

Csak addigra nem volt mit elővásárolni!

Osztap, hibás az érvelésed. És az értelmezésed gyakorlatban is kezelhetetlen. Ládd, a födhivatal sem osztotta, simán bejegyezte mind a három vevő tulajdjogát, egyiknél sem kérte az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatát - mert nem voltak elővásárlásra jogosultak.

Egyetértünk

Az nem világos, hogy hogyan érvényesül itt a rangsor, ha nem kéri a földhivatal a második lakás eladásának bejegyzésénél a társtulajdonos (a kérdező) elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatát. És az eladónak is lehettek kétségei, különben nem íratta volna alá a lemondó nyilatkozatot a kérdezővel a harmadik lakás eladásánál.

De igazából mindegy, mert a kérdező hamarosan kifut a tudomásszerzéstől számított 30 napos határidőből, hogy benyújtsa igényét az eladónak (még ha egy bíróság az én érvelésemet fogadná is el)...

Ez nem biztos,de már nem fogjuk megtudni...