Ingatlanügyek


Máris Márton Ottokár # 2022.03.13. 20:56

Kedves doktor úr

Nagyon köszönöm az egyértelmű válaszokat. Így már oszlik a köd a fejemben.

Már alig maradt kérdésem:

4.-re adott válaszod az volt, hogy szerződés szerint. Akkor ez azt jelenti, hogy szerződésben kiköthetnek 1 évet, meg végtelen évet is? Vagyis hogy lejár 1 év múlva, és ha nem hívta le, akkor elúszott, és a végtelennél 20 év múlva is lehívhatja. Ugye?

6-os a legzűrösebb nekem, és még mindig nem tiszta. Mi van, ha közüzemi tartozásokat jegyeznek be az első 9 hónap alatt, annyit amennyit, most számoljunk irrealisztiks értékkel tehát 9 millióval, és az eladó a 10. hónapban hívja le a vételi jogát. Akkor most mi lesz a szerződéskötés és lehívás közötti 10 hónapban rájegyzett 9 milliós Vh joggal????

7-es, akkor tehát kell nyilatkozat a vevőtől, de a nyilatkozatot megadhatja szerződéskötésnél, de ezt az ügyvéd őrizgeti a szerződés életbe léptetéséig? Így kell érteni a válaszodat?

Nagyon köszönöm, hogy segítesz. Milyen doktor vagy te akkor, ha nem jogász? És akkor miért értesz te ennyire nagyon ehhez?

drbjozsef # 2022.03.13. 22:12

A régi Ptk.-ban 5 év volt a visszavásárlási jogra, és a vételi jogra is alkalmazták analógon. A hatályosban nincs ilyen, de lehet, hogy máshol, a kötelmi jognál ez meg van határozva - ehhez tényleg ügyvéd kellene.

(4) A visszavásárlási, a vételi és az eladási jog kötelezettje köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog gyakorlását meghiúsítaná vagy korlátozná.
Nyilván ezeket is szabályozzák a szerződésben a felek : nem vehet fel hitelt, nem terhelheti meg az ingatlant a vételi jog fennállása alatt. Minden ilyen tartozás az eladó tartozása, a közüzemi díjak is, így ez, elvileg, nem akadályozza a vevő tulajdonszerzését. Ha már végrehajtási jogot is bejegyeznek, végrehajtás is indul, az érdekes kérdés.

Az ingatlannyilvántartási bejegyzéshez kell a bejegyzési nyilatkozat, de igen, ezt akár a szerződésnél is megkaphatja a vevő - de ha az ingatlan kifizetése is csak az opciós joggal való éléskor esedékes, akkor praktikusan célszerű ügyvédi letétbe tenni már előre : ha a vevő fizet, megkaphatja anélkül, hogy akadékoskodna az eladó.

Máris Márton Ottokár # 2022.03.13. 22:17

kedves doktor úr

akkor most már minden tiszta, már csak a Vh jog maradt, hogy akkor a vételi jog után rájegyzett Vh jogot, tehát a 10 hónap során rájegyzett Vh jogokat lepattintják-e, tehát hogy törlik-e a 10 hónap termését a vételi jog érvényesítésekor.

Azt hiszem, bemegyek a földhivatalba, és megkérdezek erről egy jogászt a földhivatalban, hogy náluk mi a gyakorlat ilyen esetben.

Ez jó ötlet?

osztap # 2022.03.13. 22:19

6: Jegyeztessenek be a felek a vételi joggal egyidejűleg terhelési tilalmat is az ingatlanra a földhivatalban.

Máris Márton Ottokár # 2022.03.13. 22:21

a terhelési tilalom véd a hiteltől, a jelzálogtól, de nem véd a vh jogtól. Ahogyan én tudom.

osztap # 2022.03.13. 23:10

A terhelési tilalom a vh jogtól nem véd, a Vht 137. § (1) szerint. Ez szerintem a vételi jog jogosultjának kockázata, mint ahogy az is, ha az ingatlan pl. megsemmisül.
A vételi jog alapításakor meg lehet a szerződésben határozni, hogy hogyan kell számítani a vételárat abban az időpontban, amikor a jogosult él a jogával, pl. x Ft, ha az ingatlan tehermentes, x Ft mínusz vh alatt levő tartozások, ha van vh jog bejegyezve. Ez nem tökéletes védelem, de kisebb végrehajtások ellen működik.
Ha meg attól tartasz, hogy nemsokára a másik fél hatalmas tartozása dőlne be, akkor jobb nem alapítani vételi jogot, hanem megvenni most, tulajdonjog azonnal bejegyzésével, de hosszú fizetési határidővel és esetleg jelzálogjog alapításával az eladó javára.

Máris Márton Ottokár # 2022.03.13. 23:37

nagyon nagyon szépen köszönöm mindenkinek a segítségét

Sziszi65 # 2022.03.19. 10:28

Szeretnék tanácsot kérni az alábbi ügyben. Látom hogy van külön erre vonatkozó téma is, de sajnos oda nem enged hozzászólást írni, valamely általam nem ismert ok miatt.
Idős szüleim vettek egy házat 5 évvel ezelőtt. A házhoz tartozik egy fedett garázs, amelyet az előző tulajdonos épített a házhoz.
A tulajdonos, a közvetlenül mellettük lévő telken épült új házba költözött.
Most feljelentette a szüleimet azzal, hogy a garázs engedély nélkül épült és közölte velük hogy le fogja bontatni.
Tehát az általa engedély nélkül épített garázs miatt jelentette fel a szüleimet, mert az őt most már zavarja.
Ez a garázs egy fa gerendákon álló tetőt jelent, valamint fa kerítés elemekkel körbe véve, kb. 20 nm lehet, valójában inkább
egy tárolónak mondanám (kerti bútor, fűnyiró stb).
A ház 2010-ben épült, tehát több mint tíz éve.
Az adásvételi szerződésben természetesen szerepel hogy megtekintett állapotban és hogy nem hallgatott el semmi fontos tényezőt
a házzal kapcsolatban. Arról hogy a házat milyen állapotban vették meg természetesen képek és videó is rendelkezésre áll.
Egyenlőre az épitésügyi hatóság jött ki nézelődni, innen értesültek a feljelentésről.
Kérdésem az lenne, hogy lebontathatják -e és bírságot szabhatnak ki ebben az esetben, vagy számít az hogy a szüleim jóhiszeműen jártak el, hiszen a házat ebben az állapotában vásárolták.
Nagyon köszönöm előre is a tanácsokat, segítséget.

Szomorú örökös # 2022.03.19. 16:19

Sziszi65

A tulajdonos, a közvetlenül mellettük lévő telken épült új házba költözött. Most feljelentette a szüleimet azzal, hogy a garázs engedély nélkül épült és közölte velük hogy le fogja bontatni. Tehát az általa engedély nélkül épített garázs miatt jelentette fel a szüleimet, mert az őt most már zavarja.

Csókoltatnám az előző tulajdonost úgy, ahogy van! Esetleg én ebbe kapaszkodnék bele:

Arról hogy a házat milyen állapotban vették meg természetesen képek és videó is rendelkezésre áll.

Ezzel lehetne bizonyíítani, hogy az előző tulajdonos építette a kérdéses tárolót és lehet őt is büntetnék meg érte, ha úgy alakulna.

drbjozsef # 2022.03.19. 20:21

Sziszi65,

Úgy érted, hogy bizonyítani tudod, hogy a garázs IS több mint 10 éve épült?

Sziszi65 # 2022.03.20. 13:06

drbjozsef

Remélem. Tanukkal. Sajnos más lehetőséget nem látok.
Arra gondoltunk még hogy fennmaradásit kérünk rá, bár nem is vagyok biztos benne hogy kell.
Valahol úgy olvastam hogy csak bejelentési kötelezettség van, de lehet hogy rosszul értelmeztem.
De amennyiben kell, akkor kérünk rá, ha birságolnak, vagy bontani kell akkor meg polgári perben
vissza ráhárítjuk az eladóra, egyrészt mert így adta el, másrészt meg ő építette engedély nélkül és
ezt elfelejtette közölni.
Remélem a bontás azért nem opció, egyrészt egyszerre épültek az egyforma sor házak az utcában és többnek is ugyanilyen módon
be van építve a garázs. Csak ott a szomszédok nem ilyen rosszindulatúak.
Köszönöm a választ!

drbjozsef # 2022.03.20. 14:45

Sziszi65,

Ha több, mint tíz éve épült, akkor nem bontatják el, de nem is jegyzik be a térképre.
Hatósági bzonyítványt kérhetsz rá.

Ez azt jelenti, hogy maradhat, és nem is bírságoknak - cserébe, a valóság és a térkép el fog térni, ami azt eredményezi, hogy bankhitelt nem fogsz például kapni. Se felújításhoz-korszerűsítéshez te, se esetleg a vevőd, ha egyszer el akarnád adni. Hitel csak akkor, ha lebontod.

Sziszi65 # 2022.03.21. 10:20

drbjozsef

Köszönöm a választ!

nanemaaa # 2022.03.22. 07:39

Ha több, mint tíz éve épült, akkor nem bontatják el, de nem is jegyzik be a térképre.
Hatósági bzonyítványt kérhetsz rá.

Kérni kérhet hatósági bizonyítványt, de nem kaphat. A jogszabály nem pártolja a szabálytalan építéseket.

Samanta9 # 2022.03.29. 15:06

Sziasztok. Egy gyámság alatt lévő tulajdonostól ingatlant készülünk vásárolni. Három tulajdonosa van az ingatlannak. Ha jelzálog van az ingatlanon és azt az ügyvéd belefoglalja az adásvételibe, hogy amit mi kifizetünk vételárat abból jön le, a gyámság alatt lévő tulajdonostól is lefogják vonni vagy csak a másik kettő tulajdonost terheli.

Majordomus # 2022.03.29. 17:07

Mi?

osztap # 2022.03.29. 17:14

Samanta9,

Alapesetben: Melyik tulajdonos a jelzáloghitel adósa? A neki járó vételárrészből kéne levonni, hogy Ti kifizetitek az adósságát, nem?

Majordomus # 2022.03.29. 17:22

Reméljük nem a gyámolitott nevére vettek fel hitelt.

Zoltanuss # 2022.03.30. 06:56

Esetleg valaki tudná értelmezni a tulajdoni lapot.
Tehát ezek vannak rajta .
A tulajdoni lap I. része az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza:

a település neve, az ingatlan címe
helyrajzi szám, fekvés megjelölése (belterület, külterület)
az ingatlan területe (m2-ben)
művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület, stb.)
mezõ- és erdőgazdasági művelés alatt álló földek minőségi osztálya, területe és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona érték)
az ingatlan jogi jellege (pl.: védett terület, bányatelek, mûemlék, társasház, stb.)
telki szolgalmi és földhasználati jog
A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza a következõk szerint:

tulajdonjog (a tulajdonos adatai, tulajdoni hányad, a tulajdonoshoz fűődő kiskorúság, gondnokoltság ténye)
tulajdonszerzés jogcíme (pl.: adás-vétel, öröklés)
állami tulajdon esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet neve
vagyonkezelői jog
A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz fûzõdõ egyéb jogokat és azok jogosultjait:

földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga
földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog
vízvezetési és bányaszolgalmi jog, vezetékjog
elõ-, visszavásárlási, vételi jog
tartási és életjáradéki jog
jelzálog

Amit nem találtunk : mekkora a felépített ház, mikor épült és hány db. lakás van benne

gerbera317 # 2022.03.30. 07:03

Én még nem láttam olyan ingatlant, amelyik egyszerre szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó. De ha te ilyet találtál, szerintem házat ne nagyon keress rajta.

nanemaaa # 2022.03.30. 10:27

Én még nem láttam olyan ingatlant, amelyik egyszerre szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó. De ha te ilyet találtál, szerintem házat ne nagyon keress rajta.

Pedig könnyen lehetséges, tulajdonképpen csak a telek nagysága korlátozhatja. Több hektáros teleknek általában több művelési ága van, amit a térképen is jelölni szoktak kisbetűkkel.

osztap # 2022.03.30. 11:49

Amit nem találtunk : mekkora a felépített ház, mikor épült és hány db. lakás van benne
Mert ezek nincsenek a tulajdoni lapon. Ha "lakóház, udvar", akkor a telekméret lesz rajta, ha "lakás", akkor a lakásméret. Ami neked kellene, azt iratbetekintéssel kérheted, ha van hozzá jogod (pl. tulajdonos vagy). Ha nincs, akkor becsülni tudod (térképmásolat, Közműtérkép, Google Street View/Google Earth). Ha társasház/lakásszövetkezet, akkor a Földhivatal Online-on a társasházi információkban ott van, hogy hány és mekkora lakás van benne.

Én még nem láttam olyan ingatlant,
Akkor nézd meg a Földhivatal minta-tulajdoni lapját, mert ez onnan volt. :)
https://www.foldhivatal.hu/…view/72/118/

Zoltanuss # 2022.03.30. 13:03

osztap !
a 11 49 nekem szólt ?
Köszönöm.
Nem társasház hanem egy un. osztatlan közös tulajdon, amit az idők folyamán fejlesztéssel-hozzáépítéssel kettő lakássá alakítottak.
Probléma sincs jelenleg, csak a jővőre nézve kétely. Van megegyezés a tulajok között, de ennek a megegyezésnek a nyomát hogyan lehet konzerválni. konkrétan közjegyzői letétbe kell helyezni vagy a földhivatal rögzíti valahol a tulajdoni lapon ?
Jelenleg I. számú lakás és II. számú lakás van, nagyjából azonos értékben. Keringet korábban itt egy állítás, amely szerint ügyvéd készít un. megosztási szerződést... eddig stimmel, csakhogy a továbbgondolás mely szerint ezt be is jegyzik a tulajdoni lapra, nos ez eddig nem nyert bizonyítást. Márpedig az egyik leendő tulaj további fejlesztést akar megvalósítani és ezért valami biztosítékot szeretne arra ,hogy az amit megvesz, az nem lesz az a jövőben azonosíthatatlan.
A tulajdoni hányadok 1/2 - 1/2, készül egy un. használati megállapodás és a probléma most a tulajváltásnál bukkant fel.
A tulajdon változás ajándékozás útján történik. A szerződést készítő ügyvéd azt mondta nincs tudomása arról, hogy a tulajlapra kerül az ,hogy van használati megosztás. Ok. ha nincs, akkor legalább a szerződésbe írja be a következőket :

A BP. XXIII.ker Imre u. 24 szám alatti 776885 hrsz -u ingatlan I. számú 66 nm-es lakása, amely a telek keleti részén van, a hozzátartozó telekkel az ajándékozott tulajdonába kerül 1/2 tulajdoni arány szerint. A megosztásról van írásos megállapodás.

Na persze ha ezt beveszik ha nem, egy szerződés idővel elkallódhat és akkor egyáltalán hogyan bizonyítható ,hogy valamikor ilyen volt ???

drbjozsef # 2022.03.30. 13:44

Zoltanuss,

Nem a megosztási szerződést jegyzik a tulajdoni lapra, hanem a megosztási szerződés LÉTEZÉSÉT lehet bejegyeztetni. Ezáltal bárki megnézi, látni fogja, hogy VAN valahol egy megosztási szerződés, amit látnia kell, mielőtt megvenné mondjuk valamelyik hányadot, hogy mi tartozik hozzá, mit használhat, hiszen az eladó jogutódja lesz, rá is vonatkozni fog.

osztap # 2022.03.30. 13:47

Zoltanuss,

A használati megosztási szerződést (vázrajzzal) be lehet nyújtani a földhivatalba, például az ajándékozási szerződés mellékleteként. Akkor a földhivatal megőrzi, és nem kallódik el. Ha úgy írják meg, hogy a jogutódjaikra is kiterjed a megállapodás, akkor az ajándékozó/eladó felel azért, hogy ne legyen "elfelejtve".

Tartalmát és formáját tekintve, nézd meg, hogy a bankok mit várnak el, és kövesd azt. Akkor is érdemes, ha most nincs hitel - egyszer majd a megajándékozott el akarja adni. Ez itt az OTP-é. 25.2:
https://www.otpbank.hu/…20210517.pdf