Örökölt ingatlan eladása

Fórum → öröklés és családjog
újabb elöl     új hozzászólás

nonolet # 2018.02.12. 10:12

"Amíg nincs okirat, nincs bejegyzés."

Ez igaz.

"Amíg nincs bejegyzés, nincs utolsó részlet."

Ez meg nem igaz.

Addig épeszű eladó nem enged bejegyzést, amíg a pénz nincs nála!

Így aztán a technika az, hogy...

A szerződést megkötik.
Eladó a letétbe rakja a bejegyzési engedélyt,
amit az ügyvéd CSAK a fizetés megtörténte után használhat fel.
Vevő fizet.
Eladó igazolja fizetést.
Ügyvéd felhasználja a letétből az iratot.

A láncban az ügyvéd a biztonsági láncszem.
Nélküle egyik fél sem tudja a másikat kijátszani.

Persze egy csaló (vagy tévedő) ügyvéddel, igen...

Kovács_Béla_Sándor # 2018.02.12. 15:19

„Második kérdésre meg : hát az, hogy nem fizet.”
És nem tudod, mi a megoldás arra, ha valaki köteles fizetni, de nem teszi önként?

Kovács_Béla_Sándor # 2018.02.12. 15:21

(Megjegyzem, a nemfizetés problémája akkor is felléphet, ha az elővásárlásra jogosult két-három ügyvéd által ellenjegyzett okiratban nyilatkozik.)

drbjozsef # 2018.02.12. 15:52

„És nem tudod, mi a megoldás arra, ha valaki köteles fizetni, de nem teszi önként?”

Hááát... sejtem.

Csak én arra gondolnék, hogy ha a vevőm nem fizet, akkor elállok a szerződéstől (persze, Ptk szerint, felszólítás után), aztán megtartanám a foglalóját.

De az elővásárló bekavarása esetén nem mondhatom a vevőnek, hogy megtartanám a foglalóját, hátha nem fizet az elővásárló, az elővásárló meg nem ad nekem előleget, csak húzza az időt.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.02.12. 18:18

Át kéne ezt az elővásárlási jogot gondolnod. A lényeg: ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozik, a szerződés az eredeti feltételekkel vele jött létre. Ebben - ha van - benne van a foglaló is meg minden.

Amúgy a Ptk. eleve lehetővé teszi, hogy az elővásárlásra jogosulttól megköveteljék a fizetőképessége igazolását. Ezt már akár a felhívásban is meg lehet tenni.

nonolet # 2018.02.12. 18:43

drbjózsef

Ilyesmi a megoldás...

Azaz az elővásárló IS bizony leteszi a foglalót/előleget/költséget mielőtt nyilatkozhat.

Aztán majd rendeződik az összegek sorsa.

Innentől az eladó helyzete NEM ROMLIK az elővásárló miatt, semennyit.

- -
Az elővásárlásra jogosult,

  • az elővásárlási joga gyakorlásával egyidőben,
  • a nyilatkozata időpontjáig
  • köteles
  • az eljáró ügyvédi irodában
  • letétbe helyezni a .... Ft vételárelőleget/foglalót
  • és .... Ft költséget.

- -

Azaz nem tud adós maradni a vevőnek, akit kiüt éppen.

Viszont a foglalóját így már kockáztatja, ha kavarni kezd.

drbjozsef # 2018.02.12. 19:52

Értem én, hogy a szerződésben benne van a foglaló, csak a zsebemben nincs, az a bajom. :o)

Mert a szerződés aláírásakor esedékes általában a foglaló, pont az aláírás biztosítéka az. Márpedig az elővásárló az nincs még ott ilyenkor...

Sok mindent ki lehet kötni a szerződésben. De engem nem a kikötések tesznek boldoggá, hanem azok teljesítése...

Amúgy én a Ptk.ban csak ott latok teljesitési kepességre való igazolást, ha az elővásárlási jog megszegésével kötöttek szerződést, és utólag akarja a jogosult érvényesíten az elővásárlási jogát. A "normál" ügymenet esetén nem látok ilyet.

nonolet # 2018.02.12. 22:20

drbjozsef

"Értem én, "

Nem, nem érted úgy tűnik... mert nem gondoltad végig.

A foglaló már és végig a ZSEBEDBEN VAN az EREDETI vevőtől!!!
Hisz azt MÁR megkaptad a szerződés kötéskor tőle.

Az elővásárló pedig ugyanannyit letesz az ügyvédnél letétbe.
Plusz az ügyvédi és más költségeket is...

Aztán!!! nyilatkozhat érvényesen.
(hisz a megkötött szerződés ezt írja elő és neki mindenestől kell elfogadni azt)

A nyilatkozata után a letétből az ügyvéd

  • odaadja helyetted a foglaló részt az eredeti vevőnek

(mondván visszaadtad a foglalóját, mert nem ő lesz a vevő)
ÉS

  • visszaadja neki az ügyvédi+más költséget is

(mondván nem őt terheli, mert nem ő lesz a vevő)

Azaz te mint eladó mindvégig a foglaló birtokosa vagy és maradsz.

Csak menet közben megváltozik az a személy
akinek vissza kell adod, ha miattad borul a bili.

De a foglaló birtoklása nélkül egy pillanatig se vagy...

drbjozsef # 2018.02.13. 05:34

bermuda,

ez jó, ha nem siet se a vevő, se az eladó. De ha az eladónak kell a foglaló, sőt, utána a szerződés ütemezése szerint a többi részlet is, mert ő is költözik tovább, akkor nem szívesen szív azzal, hogy egy rosszhiszemű elővásárló hónapokra elhúzza a dolgot. Igen, tudom, ezt megteheti ugyanúgy a vevő is, de tételezzük fel, hogy a vevő felé megvan a bizalom, fizetőképes, és akar is. De nem tud, sőt, a foglalóját is kérné vissza, ha már nyilatkozott az elővásárló, azt neki vissza kellene kapnia, de lehet, hogy az eladó ha akarja se tudná visszaadni, hiszen befizette a következő lakásába ugyanúgy foglalónak, bízva a szerződés szerinti teljesítésben (ami a vevő részéről meg is lenne).

Kovács_Béla_Sándor # 2018.02.13. 11:07

„utána a szerződés ütemezése szerint a többi részlet is”
Az elővásárlásra jogosult, ha él a jogával, akkor pont ebben az ütemezésben köteles teljesíteni. Továbbra sem értem a problémádat.

nonolet # 2018.02.13. 12:20

drbjozsef

Olvasd már mit írtam és GONDOLD VÉGIG!!!
Mindenki az addigi pénzénél van.

Illetve lesz IS, ha nem szerződés szegő valaki.

A szerződés szegés meg már egy más eset lesz...

Arra ugyanúgy fel KELL készülni előre az eredeti vevő esetén is!!!!

Azaz be kell magad biztosítani, mert
csak max pár percre előre lehetsz biztos
abban, hogy a vevő még él és teljesít...
Hisz egy baleset, vagy infarktus bármikor beüthet.

Avagy teljesen mindegy, hogy melyik vevő nem teljesít esetleg...

Neked ELŐRE kell felkészülnöd erre az esetre is!
Ha gond lehet ez...

drbjozsef # 2018.02.13. 12:37

Rég nem olvaslak.

ötvenhetes # 2018.02.22. 09:42

Tisztelt Szakértő!
Édesanyám tavaly halt meg és megörököltem a lakását. Az illetékes szerv felértékelte 14.000.000, Ft-ra, aminek csak a fele után kell 15 %-os szja-t fizetnem (amennyiben most eladom), mert az apai rész már 18 éve a nevemen van.
Kérdésem az lenne, hogy akkor is ki kell fizetnem a teljes szja-t a 7.000.000,- Ft után, ha a jelenlegi önkormányzati lakásomat szeretném ebből a pénzből megvenni. Válaszát előre is köszönöm!

Kovács_Béla_Sándor # 2018.02.22. 12:00

Ki mondta, hogy 7 millió forint után kell szja-t fizetni?

(Biztos vagy benne, hogy a 14 millió a teljes ingatlan értéke? A hagyatéki leltárba csak a hagyatékba tartozó illetőséget veszik fel.)

ötvenhetes # 2018.02.22. 15:16

Amikor felértékelték a lakást, akkor mondták, hogy ez után az összeg után kell fizetnem, ha 5 évnél hamarabb eladom. Ezért is szeretném tudni, hogy mi a teendőm!

Kovács_Béla_Sándor # 2018.02.22. 19:59

Az szja-t a jövedelem után kell fizetni. (Személyi jövedelemadó - éééérted?)

SaireyVMK # 2018.02.23. 14:49

A hozzá nem értőknek lefordítva amit KBS ír az az,hogy mivel örökölni tetszett az alapból hozzácsapódott a jövedelméhez. Papírforma szerinti értékben(50% tulajdoni rész=7millió Ft) Attól,hogy ön ezt az ingatlant pénzzé alakítja át alapból még jövedelme nem biztos hogy lesz.(Bevétele igen,de jövedelme csak akkor lesz,ha az eladás értéke meghaladja az ingatlan értékét!) Magyarul ha mondjuk 15millió forintért értékesítené, akkor az anyai rész(felteszem 50%) érték feletti része után kellene fizetnie SZJA-t. (Vagyis a különbözet 1millió forint fele képezné az adóalapot. Tehát 500ezer forint. Ennek kellene a 15%-át fizetni. Vagyis 75ezer forintot. HA 15millió forintért adná el és ,HA még az anyai rész öröklése vagy azt követő évben értékesítené.

Ha a tulajdonba kerülést követő 2.évben történik az értékesítés akkor már csak ennek 90%-át, 3.évben 60%-át, 4.évben 30%-át 5. évben és az után pedig illetékmentes.

DE a lényeg,hogy ha 14millióért értékesíti akkor ígyis úgyis SZJA MENTES LESZ. Mivel csak elcserélte az ingatlanát, annak értékének megfelelő(vagy kevesebb) pénzre. Tehát "nincs jövedelem, nincs adó".

ötvenhetes # 2018.03.05. 11:00

SaireyVMK válaszát köszönöm szépen! Az az igazság, hogy én is így gondoltam, de az eladás előtt pontosan szerettem volna tudni a feltételeket!

SaireyVMK # 2018.03.06. 12:04

Jaj. Most látom,hogy illetékmentességet írtam az 5.év elteltét követő SZJA MENTESSÉG helyett. Párdon. De amúgy a lényeg ugyanaz. Mellesleg "szívesen, máskor is, de tényleg."
-

Gyula_58 # 2018.03.30. 18:20

Tisztelt Fórum!
2013-ban és 2016-ban elhunyt szülők után örökölt lakás 2017-ben történt eladásából származó személyi jövedelem adó megállapításához kérnék segítséget. Jól gondolom, hogy a számított összeget (eladási ár fele és az értékbizonyítványban megadott érték különbsége) öröklésenként kell képezni, majd a tulajdonban tartási szorzók figyelembevételével egyenként számítani a keletkező jövedelmet? Végül az összjövedelem 15%-a az szja mértéke?

Köszönöm!
Gyula

márti.vp # 2018.03.30. 19:19

Tisztelt Szakértők!
Szeretnék segítséget kérni.Testvéremmel fele-fele arányban örököltük szüleink családi házát.Én szeretném eladni a házat, ha lehet minél előbb, mivel lassan 60 éve épült, romlik az állaga. Télen fűtve van, de nem lakik ott egyikünk sem.Az eladási árat a sógorom beleszólásával a testvérem elég magasra tette.Érdeklődnek is, és alacsonyabb árért már megvették volna, amibe én belemennék, de a testvérem /sógorom/ nem enged az eladási árból.Próbálkoztam azzal is, hogy fizessenek ki az alacsonyabb árral.Ők meg adják el amennyiért akarják.
A kérdésem az lenne, valahogy hozzá tudnék jutni az én részemhez?Van valami jogi lehetőségem?

ObudaFan # 2018.03.31. 06:10

márti.vp

A saját hányadodat eladhatod bárkinek - a tulajdonostársad elővásárlási joga mellett - , de nyilván kérdés, hogy az úgy kell-e valakinek, illetve ha kell, akkor nyilván nyomott áron.
Vagy indíthatsz közös tulajdon megszüntetési pert, és akkor a bíróság szakértő segítségével majd meghatározza a reális eladási árat, amin az értékesítés árverési úton megtörténik. De az se olcsó, se gyors nem lesz, tehát ez a végső megoldás.

ObudaFan # 2018.03.31. 06:11

Gyula58

Külön kell számolni a két tulajdoni hányadra, igen.

drbjozsef # 2018.03.31. 08:06

„(eladási ár fele és az értékbizonyítványban megadott érték különbsége)”

Ez picit félreérthető, mert az értékbizonyítványban mindig a teljes ingatlan értéke szerepel. Tehát az eladási ár felét kell összevetni külön-külön a két hagyatéki végzésben szereplő értékek felével, értelemszerűen.

Gyula_58 # 2018.03.31. 10:28

ObudaFan
Köszönöm a megerősítést!

drbjozsef
Igen, valóban lemaradt, hogy az értékbizonyítványban megadott értéknek is a felét kell figyelembevenni.
Köszönöm a pontosítást!

Üdv:
Gyula