Foglaló visszajár?

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Szomorú örökös # 2018.10.08. 19:35

KBS

„A szerződésnek elemi formai hibája van: hiányzik róla az egyik szerződő fél aláírása.”

Hát ez az! Ha nem volt érvényes írásos meghatalmazás, akkor a szerződés simán lehet érvénytelen, mivel olyan személy kötötte-írta alá, akinek erre nem volt jogosultsága. Én is ezt próbáltam elmagyarázni a kérdezőnek, hogy bukni fogja, de ő váltig erősködött, hogy mindenféle internetes módon végig kapcsolatban voltak és ő elismerte a szerződést. De hát az aláírása nélkül hiába ismeri el. Ha szóban kötnek egy szerződést, akkor ott egyetlen szó nem kerül leírásra, itt viszont van írott szerződés, csak az érvényes aláírás hiányzik nagy valószínűséggel róla. De én mostantól kiszálltam, nem próbálok senkit lebeszélni arról, hogy annak a bizonyos kéthavi bérleti díjnak megfelelő foglaló többszörösét bukja el egy perben.

drbjozsef # 2018.10.09. 06:35

„A szerződésnek elemi formai hibája van: hiányzik róla az egyik szerződő fél aláírása.”

De rajta van egy olyan aláírás, amelyet képviseleti jog nélkül tett (hiszen nem volt írásos meghatalmazása) valaki, amelyet ezután érvényesnek ismert el a szerződő fél. Ez nem pontosan a 6:14§?

Szomorú örökös # 2018.10.09. 06:44

drbjozsef

„amelyet ezután érvényesnek ismert el a szerződő fél”

Nekem az ügyvédem azt mondta, hogy az email mai napig nem tekinthető hivatalos társalgásnak, kizárólag a papír alapú kommunikáció számít annak. Ez alapján valahogy a Viber, Skype és Facebook sem lesz soha hivatalos számomra. Én elfogadom az ő álláspontját, elvégre ő mégiscsak a város egyik legelismertebb ügyvédje.

ruggiero # 2018.10.09. 06:54

Szomorú örökös: ez nem érvénytelenségi kategória, ez az ún nem létező szerződés. Számszerűleg sem állja meg a helyét, amit írsz. 416.000 Ft a tőkekövetelés, 3+3 %-a az illeték (mert fmh-val indul)+ ellenfél perköltsége fizetendő legrosszabb esetben. Ez nem a 416.000 Ft többszöröse. Ezen kívül abban sem volt igazad, hogy nem a bérbeadó érdekkörébe esik, hogy nem tudta "kirakni" a bérlőjét, a jogszavatossági szabályok szerint. Mindenki egyértelműen elismerte (rajtad kívül), hogy a Ptk. 6:15 és 6:18, + kapcsolódó jogszabályhelyek viszonya, ill. a releváns bírósági gyakrolat a kérdés a jelen perben. Negyedrészt utólagos jóváhagyással hatályossá válhat az eredetileg joghatás kiváltására adott esetben nem alkalmas jognyilatkozat.

Végül a Ptk. 6:18 (2) így szól: "Képviselőnek kell tekinteni azt a személyt, akiről eljárása és a képviselt személy magatartása alapján okkal feltételezhető, hogy jogosultsággal rendelkezik a képviselt személy nevében jognyilatkozatot tenni." Az ehhez fűzött kommentár pedig így: A Ptk. a látszaton alapuló képviselet szabályát absztrakt módon fogalmazta meg, s ezzel rábízta a bíróságokra, hogy egyes esetekben eldöntsék, vajon a körülményekből a képviselőként fellépő személlyel kapcsolatba kerülő fél okkal hihette-e képviselőnek azt, aki ekként járt el.

Okkal hihető képviselőnek az a személy, aki az édesapja a bérbeadónak, a fiával megbeszélt helyen és időben vár, elkérjük a személyijét, elveszi a pénzt, közben telefonon beszél a fülünk hallatára a fiával, közben fel is olvassa a fiának a szerződést, leegyezteti vele a szerződést, és jelzi, hogy majd segít a lakás karbantartásában is? Ezekből a körülményekből Te mire következtetnél? Még egyszer leírom, ezeknek a szabályoknak az alkalmazása egy másik képviselet-típus körébe tartozik: nem a meghatalmazotti képviselet típusába, hanem a vélelmezett vagy látszaton alapuló képviselet kategóriájába.
A Ptk.-nak a látszaton alapuló képviseletre vonatkozó szabálya egy új kategória. Ennek az intézménynek az előképe a bírósági gyakorlatban lelhető fel, olyan döntésekben, amelyek képviselőnek ismertek el egyes személyeket, akik sem a törvény, sem meghatalmazás folytán nem voltak képviselők, azonban olyan módon jártak el más személy nevében, hogy a velük kapcsolatba kerülő harmadik személyekben okkal alakult ki az a kép, hogy rendelkeznek képviseleti jogosultsággal. A bíróság ezekben az ügyekben a képviseleti jog látszatát honorálta, s a harmadik személyek védelmében nyilvánította képviselőnek a szigorú értelemben képviseleti joggal nem rendelkező személyeket. Nyomatékkal vette figyelembe azt, ha a látszat kialakulásában a képviselt személy maga is közreműködött.

Az édesapa képviselő. Képviseleti joga jogszabályon alapul (Ptk. 6:18 (2). A szerződés írásban létrejött. Amennyiben álképviselő is lett volna az édesapa, eljárását fia megerősítette, hogy saját számlájára befizette az édesapjától átvett pénzt. Címzett jognyilatkozatként pedig a bérlővel emailben közölte, hogy nem jár, csak az egyszeres - a megállapodásunk alapján.

Ha nem ismerte volna el utólag a bérbeadó apja eljárását, még lehet, hogy akkor is fennállna a vélelmezett képviselet, mert aláíráskor mindketten közrehatottak az édesapai képviselői státusz bennünk történő kialakításában.

don

ruggiero # 2018.10.09. 07:04

Az, hogy az email "hivatalos társalgás"-e, az nem jogi kategória. Bizonyítási eszköz az email, kinyomtatom, beküldöm pedf-ben. Erre a pdf-re persze mondhatja a bérbeadó, hogy én írtam hozzá, stb. Kirendel a bíróság ez esetben egy szakértőt, aki megállapítja: a bérbeadó email-fiókjából származik tényleg az email?

A bizonyítás eredménye, na az "hivatalos" lesz.

don

Kovács_Béla_Sándor # 2018.10.09. 08:08

Szerintem nem jogászkodj. Persze, ha jogász vagy, az más. Akkor csak csináld.

Szomorú örökös # 2018.10.09. 08:21

ruggiero

Itt mindenki csak a véleményét írja, találgat... még a jogászok is. Semmiben nem kaptál megerősítést szerintem. Te is csakis a neten olvasgatsz ahelyett, hogy fizetnél végre egy ügyvédnek és személyesen konzultálnál vele.

Az pedig, hogy egy email bizonyíték-e, nos akkor megsúgom, nem kell pdf állományba alakítani, kinyomtatni úgy is lehet. No de hogy bizonyíték? Na azt felejtsd el. Nekem is volt több olyan email, sms, ami eltűnt az éterben. ;-)

ruggiero # 2018.10.09. 08:31

A 6:14 szól az álképviseletről, ennek a kommentárja:

Álképviseletnek tekintjük azokat az eseteket, amikor valaki más nevében tesz jognyilatkozatot anélkül, hogy erre - bármilyen jogcímen: törvény, bírósági vagy hatósági határozat, létesítő okirat vagy meghatalmazás alapján - jogosult lenne.
Az álképviselő által tett nyilatkozat jogi sorsa kétféle lehet aszerint, hogy az álképviselő nyilatkozatát a képviselt jóváhagyja-e vagy sem.

A jóváhagyás történhet a képviselt részéről kifejezett nyilatkozattal, de akár ráutaló magatartással is Ez nem ráutaló magatartás?

Az is tévedés, hogy a szerződés érvénytelen. A szerződés nem jött létre.
Az álképviselő képviselt nevében tett jognyilatkozata az, ami érvénytelen. Az álképviselő jognyilatkozata így a vele szerződő fél felé - a képviselt szerződési akaratának hiányában - semmiféle joghatás kiváltására sem alkalmas: konszenzus hiányában a szerződés nem jön létre. A képviselt jóváhagyása utólag orvosolja a jognyilatkozat érvénytelenségét, és visszaható hatállyal létrehozza a szerződést a képviselt és az álképviselővel szerződő fél között.

don

Kovács_Béla_Sándor # 2018.10.09. 08:37

Ez nem vitás. Az a kérdés, hogy amikor a jognyilatkozat maga írásbeli formához van kötve, és emiatt a meghatalmazás is csak írásban érvényes, akkor az utólagos jóváhagyás érvényes-e formakényszer nélkül. Én inkább azt mondanám, hogy nem.

(„Az is tévedés, hogy a szerződés érvénytelen. A szerződés nem jött létre.”
Hiszen magad mondod, hogy csak az a baj a szerződéssel, hogy a meghatalmazottként aláíró személy nem írásban kapta a meghatalmazását, hanem csak szóban, és utólag sem készült írásbeli jóváhagyás. Ez alaki hiba - a szerződés létrejött, de vitatható az érvényessége.
De nekem nyóc, ezen nem veszünk össze. Ha nincs szerződés, akkor egész biztosan nem lehet az átadott összeg foglaló.)

Szomorú örökös # 2018.10.09. 08:39

ruggiero

Nem értelek. Ide jössz kérdezni, utána meg vitatkozol itt mindenkivel. Ha ennyire jól tudod -persze csak szerinted - akkor egyáltalán mit keresel itt? :-D

ruggiero # 2018.10.09. 08:53

Szomorú örökös: ez egy fórum. Körüljárunk jogi témákat.

Nem "mindenkivel vitatkozok."

Veled pl. igen, mert leírtam 4 állításodat, ami valótlan volt, és mind megcáfoltam.

csak egyet ragadok ki:

  • nem jár a foglaló kétszerese (ha minden OK). Te ezt mondtad.

Rajtad kívül 2 ember + én mondtuk, hogy jár. (obudafan, drbjozsef).

Vitatkozok mindenkivel?

Nem. körbejárjuk olyan emberekkel a kérdést, akik értenek hozzá: obudafan, drbjozsef, , kbs, én.

"De ha maga a _szerződés_, amit jóváhagy a "képviselt" formailag megfelel, csak hiányzott a meghatalmazás, akkor a meghatalmazás nem felel meg formailag, nem maga a szerződés."

ezt írta le drbjozsef. Én ennek a dogmatikus hátterét írtam le, a következőkben: "Az álképviselő képviselt nevében tett jognyilatkozata az, ami érvénytelen. Az álképviselő jognyilatkozata így a vele szerződő fél felé - a képviselt szerződési akaratának hiányában - semmiféle joghatás kiváltására sem alkalmas: konszenzus hiányában a szerződés nem jön létre. A képviselt jóváhagyása utólag orvosolja a jognyilatkozat érvénytelenségét, és visszaható hatállyal létrehozza a szerződést a képviselt és az álképviselővel szerződő fél között." Te ezt vitatod?

A szerződés létre nem jötte és az érvénytelensége közötti különbség a jogkövetkezmények tekintetében a gyakorlatban valóban nem éles, ahogy arra KBS is utalt.

Ez a tényállás egy határeset, amit kulturáltan megvitatunk. Azokkal, akik értenek hozzá, azokkal vitatom meg.

don

Kovács_Béla_Sándor # 2018.10.09. 08:58

„Ez a tényállás egy határeset, amit kulturáltan megvitatunk.”

És bőven van rajta mit vitatni, abszolút "véleményes" az eset. Szerintem ez az Obudafan és az én hozzászólásomból is kiderült, elég óvatosan fogalmaztunk mind a ketten.

Szomorú örökös # 2018.10.09. 09:06

ruggiero

  1. Azt, hogy olvasgatsz utána a neten, eléggé nagyképűség azt állítani, hogy értesz hozzá.
  2. Hogy jár vagy nem jár, már megbocsáss, de senki nem írta biztosra, csakis találgatás van. A végső szó a bíró szava. De ha elutasítja és buksz, akkor a jogi fórumra hiába hivatkozol, max. nevetnek egy jót rajtad és meg is érdemled. Szóval elég a szócséplésből, irány a bíróság. De aztán a végeredményt is oszd meg velünk. Esetleg azt is, a amit a másik szerződő fél trágár kifejezésekkel való illetéséért kaptál.

Semmilyen állításomat nem cáfoltad, max. ez megint csak szerinted van így. :-)

ruggiero # 2018.10.09. 09:17

"A foglaló duplán járna vissza, ha minden rendben lett volna megírva. Ez nem kérdés."

Ezt írta drbjozsef. Nem csak én írtam. Olvass vissza. KBS és obudafan le se írták, de abban, hogy a Ptk. 6:15-tel, 6:14-gyel és 6:18-cal foglalkoztak, és ezt tekintették a jogvita érdemének, implicite benne volt, hogy egyebekben nem kérdéses az igény jogossága a "nem tudom kiraknia a bérlőt" miatt. Ez annyira egyértelmű, hogy rajtad kívül más szót sem vesztegetett rá.

don

ruggiero # 2018.10.09. 09:20

Köszönöm mindenkinek, aki érdemben hozzászólt: obudafan, kbs, drbjozsef. Nem megsértődni kell, hanem normális hangnemben, és tényekkel, érvekkel alátámasztva mindenki előadhatja az álláspontját, ami több, mint a szubjektív vélemény.

don

Szomorú örökös # 2018.10.09. 09:25

ruggiero

Egyetlen mondat rész az, amit vagy nem látsz, vagy nem akarsz látni: „ ha minden rendben lett volna megírva”. Na de éppen nem volt minden rendben!!!

Pontosan ezért fogsz bukni - megérdemled - mert makacs vagy és a magad igazán kívül más nem létezik. És ha nem haragszol, ezek után az általad a másik szerződő féllel kapcsolatban használt jelzőt inkább rád gondolom illőnek. Magam részéről befejeztem az értelmetlen diskurzust, mint írtam, irány a bíróság! ;-)

drbjozsef # 2018.10.09. 10:13

ruggiero,

szerintem is ott lesz a kutya elásva, hogy az öreg "álképviselő" vagy "képviselő" csak alakilag hibás (szóbeli) meghatalmazással. Kétesélyes a dolog simán. Ha utóbbi, akkor nem biztos, hogy ráhúzható az álképviselőre vonatkozó passzus, ugyanakkor azt se gondolom, hogy ne lenne ráhúzható, hiszen ha a _semmilyen_ jogosultsággal kötött szerződés is érvényes lehet a képviselt jóváhagyásával, akkor egy hibás képviselettel miért ne?

Ja, és persze a "jóváhagyás" is kérdéses lehet, mert az email, facebook, stb. azért nem evidensen lesz bizonyíték, itt is lehetnek gondjaid, ha a perben esetleg a mindent tagadás mellett döntenek.
Az, hogy a saját számlájáról küldte vissza a foglalódat, pont nekik jó : azért küldte vissza, és azért egyszeresen, mert létre sem jött a szerződés, nem volt joga az apjának szerződnie, nem is vele beszélt telefonon szerződés közben, satöbbi. Bár ha ezt próbálnák, akkor meg ott a lehetőség, hogy az öreg sima csaló, és ha kár ért, akkor bevasalhatod rajta. Szóval nekik sem lesz ezt egyszerű kisakkozni.
Ha van más bizonyítékod is, az persze jobb.

Én megpróbálnám.

ruggiero # 2018.10.10. 14:47

drbjozsef: igen, ezen múlhat a per sikere, hogy egy alakilag érvénytelen (ill. létre nem jött) szerződés utólagos jóváhagyása "OK"-e. Láttam rá BH-t, hogy pl. vállalkozási szerződést hagyott jóvá utólag az álképviselő által képviselt fél. Ez így rendben volt a bíróság szerint, létrejött a kötelem a jóváhagyással, mert a vállalkozási szerződés anno nem volt írásbeliséghez kötve. Ebből a contrario értelmezéssel kiindulva viszont bukható az ügy..
KBS is erre utalt..Igazad van abban is, amit írsz, hogy kell még bizonyíték, ketten voltunk ott bérlőjelöltek az aláíráskor az egy szem öreggel... De azért is írok úgyis még egy elálló levelet és utoljára felszólító levelet, hátha válaszol arra valamit, ami segíthet nekem. Aztán mehet az fmh, megpróbálom. szerintem a jóváhagyás az egy érvcsoport az én igazam mellett, + ott van egy másik szál, a vélelmezett képviselet is.

don

zsuzsimirjam # 2018.10.30. 11:51

Tisztelt fórumozók!
A foglaló abban az esetben visszajár, ha az adásvételi szerződés megkötésétől eltelt két hónap, és akkor tudta meg a vevő, hogy nem kap a házra hitelt.
Azért mert a megveendő házra nem adták meg a jelzáloghitelt.
Ilyenkor az eladónak vannak egyáltalán jogai?
Köszönöm a választ!

drbjozsef # 2018.10.30. 13:34

zsuzsimirjam,

Ha kifejezetten foglalóként szerepel az átadott összeg a szerződésben, akkor nem jár vissza. Konzekvens a gyakorlat atekintetben, hogy a vevő érdekkörében felmerülő meghiúsulási oknak számít az, hogy ha nem kap, vagy nem elegendő hitelt a vásárláshoz.

ObudaFan # 2018.10.30. 13:47

Ha a szerződés eltérően nem rendelkezik.

zsuzsimirjam # 2018.10.30. 16:06

ObudaFan, és drbjozsef köszönöm a válaszokat!
Annyi még a kérdésem, hogy azért a két hónapért, amelyen a nem tudtam hirdetni az ingatlant, jár-e valamilyen kárpátlás a foglaló összegéből? Vagy erről szó sem lehet?

SolnesM # 2018.10.30. 16:31

zsuzsimirjam !
Ha a szerződésben benne van ,hogy csak akkor lesz adás vétel, ha kap hitelt és te ezt a feltételt elfogadtad, akkor visszajár. Egyébként nem.
nem kell tovább cifrázni. a vevő nyilván naiv volt a vágyaitól nem látott tisztán, hát most ez a tanulópénze.

drbjozsef # 2018.10.30. 18:16

SolnesM,

szerintem pedig nem.
Ha kifejezetten foglalóként van megnevezve, akkor csak akkor jár vissza, ha kifejezetten arról rendelkeznek, hogy ha nem kap hitelt a vevő, az vis majornak számít, és a foglaló visszajár.

Az, hogy a vásárlásnak feltétele a hitel, nem kell külön elfogadni, ez evidens, hiszen enélkül nincs pénz. Kifejezetten a foglaló tekintetében kell megállapodni a hitel meg nem kapása esetére.

Ilyen rendelkezés nélkül nem jár vissza.

drbjozsef # 2018.10.30. 18:17

zsuzsimirjam,

Nem értelek. Milyen jogai még azon kívül, hogy megtarthatja a foglalót? Milyen egyéb kárpótlás, ha megtarthatod a foglalót? Az pont erre van.

Ha nem kapott hitelt - gondolom van valamilyen fizetési határidő - a megadott időpontig, akkor bukta az adásvételt és a foglalót is. Ennyi.