Foglaló visszajár?

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

ruggiero # 2018.10.03. 13:26

Tisztelt Fórumozók!

Bérleti előszerződés jött létre a bérlők és a kötelezett mint bérbeadó között. Bérbeadó átvette készpénzben a foglalót, amelyet bérlők az előszerződésben foglaltak biztosítékául adtak. Bérbeadó az aláírás után és a bérlet kezdetének előszerződésben kikötött dátuma előtt jelezte telefonon, hogy az ő érdekkörében felmerülő okból nem tud végleges bérleti szerződést kötni a bérlőkkel, majd következő nap napján visszautalta a foglaló egyszeresét bérlőknek. Nem tudja "kirakni" a jelenlegi bérlőket - ez volt az ok..Ezután a foglaló további egyszeresére vonatkozó fmh- és perindítással kapcsolatban Ti láttok bármi esélyt a bérbeadónak, bármin elcsúszhatunk mi bérlőkként?

A foglaló rendeltetése egyértelműen kitűnt a szerződésből, Ptk. 6.185-öt idézték a felek.

Én már adnám is be az fmh-t, csak a bérbeadót az apja képviselte meghatalmazottként..Beazonosítottuk, személyit kértünk tőle, de meghatalmazást nem kértünk a nagy sietségben.. A vélelmezett képviselet szabályai szerint viszont szerintem egyértelműen képviselőnek minősül ő is: 6:18 (2) Képviselőnek kell tekinteni azt a személyt, akiről eljárása és a képviselt személy magatartása alapján okkal feltételezhető, hogy jogosultsággal rendelkezik a képviselt személy nevében jognyilatkozatot tenni.

A bérbeadóval igazoltan tartottuk a kapcsolatot az apjához rohanva, viberen elküldtük a szerződéstervezetet neki, felhívtuk aláírás közben, stb. Szerintetek sem lehet gond a perben felperesként, igaz? Felszólításra egyébként a bérbeadó azt írta emailben, hogy a megállapodásunk alapján nekünk nem jár semmi több, csak az egyszerese a foglalónak, amit ő visszafizetett.

don

ObudaFan # 2018.10.03. 13:50

Ezzel mondjuk a megállapodást és így a meghatalmazást elismerte.

ruggiero # 2018.10.03. 14:26

Igen, elismerte a képviselő eljárását ezzel. Akkor ne aggódjak azon, hogy szóbeli meghatalmazás nem OK a bérleti szerződés kötelező alakiságai miatt? Engem ez az egy aggaszt, hogy írásbeli meghatalmazás lett volna a biztos:

6:15. § (2) A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír.

6:73. § [Előszerződés]

(2) Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződés szabályai megfelelően irányadóak.

Tehát egy kicsit attól tartok, hogy a fentiek alapján írásbeli meghati kellett volna. A vélelmezett képviselet jogintézménye azonban erre lett kitalálva szerintem, Ti hogy gondoljátok?az alábbiakat találtam a Ptk. 6:18 HVg-oracos kommentárjában, szerintem ez alapján nyerhető az ügyem:
"A tételes jogban új intézményként jelent meg a Ptk.-nak a látszaton alapuló képviseletre vonatkozó szabálya. Ennek az intézménynek az előképe a bírósági gyakorlatban lelhető fel, mégpedig olyan döntésekben, amelyek képviselőnek ismertek el egyes személyeket, akik sem a törvény, sem létesítő okirat, sem meghatalmazás folytán nem voltak képviselők, azonban olyan módon jártak el más személy nevében, hogy a velük kapcsolatba kerülő harmadik személyekben okkal alakult ki az a kép, hogy rendelkeznek képviseleti jogosultsággal."

don

MajorDomus # 2018.10.03. 14:29

Megéri egy havi foglalóért?

ruggiero # 2018.10.03. 15:34

Meg, mert kéthavi bérleti díj volt a foglaló. Perköltséggel kb. 600.000 Ft, és ez elvi kérdés, mi tényleg bérbe akartuk venni azt a lakást, erre a nyaralásunkon hív fel este 11-kor a bérbeadó, hogy bocs mégsem..

don

ruggiero # 2018.10.07. 14:02

Tisztelt Fórumozók! Az lenne még a kérdésem ehhez a bérleti előszerződéses foglalóhoz, hogy a teljesítés lehetetlenné válására hivatkozzak-e az új Pp. szerinti keresetlevélben? A jogalap nem megfelelő megjelölése is visszautasítási ok. Szerintem nem kell külön elállni, mert a téynállás a következőképpen nézett ki: 2018. szeptember 1-ig kellett volna a bérleti szerződést megkötni, a lakást birtokba adni. Ez nem történt meg, 2018. aug. 22-én értesített a bérbeadó, hogy az ő érdekkörébe tartozó okból a teljesítés lehetetlenné vált. 1 nap múlva visszautalta a foglaló egyszeresét. Tehát szerintem külön elállnom nem kell a bérleti előszerződéstől, mi a véleményetek?

don

ObudaFan # 2018.10.07. 14:38

Ha te azt állítod, hogy nem lehetetlenült a teljesítés, akkor el kell állni.

Szomorú örökös # 2018.10.07. 17:42

ruggiero

Én továbbra is azt érzem, hogy le akarod ezt a bérbeadót húzni, holott egyáltalán nem ő tehet róla, amiért nem adta bérbe nektek - ugyebár „Nem tudja "kirakni" a jelenlegi bérlőket”. Kár nem ért, a foglalónak leadott pénzt visszakaptad, szóval én úgy gondolom, hogy nem kéne pereskedni, mert egyáltalán nem tuti a nyerés sohasem, ezt egyetlen ügyvéd se fogja neked biztosra ígérni, bármin elcsúszhat a történet. De a te dolgod, hogy mit választasz.

ruggiero # 2018.10.07. 20:21

A foglalò akkor is jàr, ha nem èrt kàr. Ezèrt van kitalàlva, Hogy ne kelljen igazolni a kàr összegszerüsègèt. Ezèrt volt belefoglalva a szerzödèsünkbe a fogalò. A foglalòn felüli kàromat nem akarom èrvènyesiteni. A foglalo meg jàr a szerzödèsszegèsèrt. Ez a szomorù, Hogy ilyen mentalitàs van mo-on: nem a szerzödèsszegöt kàrhoztatja vki, hanem a johiszemü bèrlöt, mert “le akarom huzni” a bèrbeadòt. Tudod, ha vki vàllalja, Hogy bèrbeadja az ingatlanàt, akkor annak a feladata a birtokba adhatò àllapot biztositàsa. Ha nem tudja biztositani, Hogy birtokba adhassa az infatlant, akkor nem ír alà szerzödèst, foglalòval biztositva.

don

Szomorú örökös # 2018.10.08. 05:01

ruggiero

„A foglalò akkor is jàr, ha nem èrt kàr. Ezèrt van kitalàlva, Hogy ne kelljen igazolni a kàr összegszerüsègèt. ”

Itt azért egyetlen dolog van, amivel kapcsolatban talán én sem javasolnám, hogy perre vidd, mert el fogod bukni. Ezt még ugyebár az elején írtad, hogy „a bérbeadót az apja képviselte meghatalmazottként..Beazonosítottuk, személyit kértünk tőle, de meghatalmazást nem kértünk a nagy sietségben.” Ha csak egyetlen mondattal is azt állítják, hogy meghatalmazás nélkül járt el a bérbeadó édesapja - főleg hogy nem is az tulajdona a lakás, ergo ő ki sem adhatná - ő vette át ezek szerint jogtalanul a foglalót, sőt akár ő volt az, aki aláírta a szerződést is meghatalmazás nélkül, akkor alapvetően az egész szerződés jogszerűsége simán megkérdőjelezhető, simán semmisnek nyilváníthatja a bíróság és akkor egyből csak az egyszeres foglaló az, amit visszakapsz, hiába kapálódzol. Főleg ha a fia nevét írta oda a szerződésre, nem a sajátját, akkor az külön hab a tortán. Ehhez csak egy jó ügyvédet kell kifognia a bérbeadónak és bukod az egész pert-perköltséget, ami nyilván nem annyi lesz, mint a foglaló hiányzó maradék összege, amiért most háborogsz. Nyilván el fogják marasztalni a bérbeadót is ezért a magatartásért, de ez téged nem fog vigasztalni.

ObudaFan # 2018.10.08. 07:38

Ez pontosan a Ptk. 6:15. § (2) miatt igen valós probléma, ugyanis a lakásbérletet azt írásban kell megkötni, tehát az erre szóló meghatalmazás is írásban kellene, hogy meglegyen és ennek hiányában a bíróság eljuthat az érvénytelenséghez.

ruggiero # 2018.10.08. 08:36

Igen, a Ptk. 6.15 (2) a kérdés egyedül, nem az, hogy jár-e vagy sem. Írásbeliség szükséges a Lakástörvény alapján. Még akkor is, ha utólag, emailben is elismerte a bérbeadó, hogy a megállapodás közöttünk létrejött.
Szomorú örökös, nem a fia nevét írta, hanem teljesen szabályszerűen, ki volt írva a bérbeadó neve, és alatta az, hogy képviseli meghatalmazottként: XY.Előtte a meghatalmazott adatai, részleseten, szigszámmal.
Ezért kérdeztem, hogy a meghatalmazás hiányában érvényesülhet-e a Ptk. 6:18, a vélelmezett képviselet?
Van-e ebben tapasztalatotok? A Ptk. 6:18 HVG-oracos kommentárjában az alábbi szerepel:
6:18 (2) Képviselőnek kell tekinteni azt a személyt, akiről eljárása és a képviselt személy magatartása alapján okkal feltételezhető, hogy jogosultsággal rendelkezik a képviselt személy nevében jognyilatkozatot tenni.
"A tételes jogban új intézményként jelent meg a Ptk.-nak a látszaton alapuló képviseletre vonatkozó szabálya. Ennek az intézménynek az előképe a bírósági gyakorlatban lelhető fel, mégpedig olyan döntésekben, amelyek képviselőnek ismertek el egyes személyeket, akik sem a törvény, sem létesítő okirat, sem meghatalmazás folytán nem voltak képviselők, azonban olyan módon jártak el más személy nevében, hogy a velük kapcsolatba kerülő harmadik személyekben okkal alakult ki az a kép, hogy rendelkeznek képviseleti jogosultsággal."

A képviselet egyes sajátos esetei között helyezkedik el a "vélelmezett képviselet" alcím a Ptk.-ban. Vannak a képviseletnek (mind a meghatalmazáson alapulónak, mind az egyéb eseteknek) általános szabályai is. Ptk. Ilyen pl. a Ptk. 6:11 § (1) Aki képviseleti jog nélkül vagy képviseleti jogkörét túllépve más nevében jognyilatkozatot tesz, nyilatkozata a képviselt jóváhagyásával vált ki joghatást. Amennyiben nem áll fenn a vélelmezett képviselt alkalmazhatósága (miért ne állna fenn egyébként?), akkor nem létező a szerződés, nem volt jogosult eljárni az alakiságok megsértése miatt az aláíró édesapa. De joghatás kiváltására alkalmassá vált a szerződés, amint a képviselt jóváhagyta meghatalmazottja eljárását. Az, hogy a meghatalmazó számlájáról jön az utalás, a meghatalmazó hivatkozik emailben arra, hogy a "megállapodásunk alapján" csak az egyszerese jár nekünk a foglalónak szerintem jóváhagyásnak számítanak. Ha az édesapa nem képviselte ezt a ..... bérbeadót, akkor, amint a pénzért jelentkeztünk, miért nem azt mondta a bérbeadó: figyelj, nálam nincs egy forint se. Nekem adtad? Meghatalmazottamnak adtad? Nem. Fordulj az apámhoz. Más kérdés, hogy nem létező szerződés miatt akkor is visszajárna, csak akkor tényleg az egyszerese viszont. Szerintem megerősítésnek számít, hogy egy szót nem emelt fel a szerződés alakiságaival szemben, sőt saját maga a bérbeadó kézbe vette a szerződés intézését, és írásban is megnyilvánult - egy pillanatig sem bújva a meghatalmazás hiánya mögé. Nagyon eltökélt vagyok, mert ritka gerinctelen magatartást tanúsított a bérbeadó, ugráltatott minket a nyaralásunk előtti utolsó napon, kiküldött a halálba az apjához, küldött egy szaros elismervényt, amit nekem kellett átírnom előszerződéssé, megérkeztünk, aláírtuk az öreggel, felhívtuk közben a fiát, neki is elküldtük viberen a szerződést, örültünk a lakásnak, majd a nyaralásunk alatt visszamondta - mert nem tudja kirakni a bérlőket.. mikor rákérdeztem, hogy miről beszél, kis motyogás után hozzátette, hogy amúgy kevés a bérleti díj..egy utolsó féreggel állunk szemben, és mindent meg fogok tenni, hogy behajtsak rajta vmit. Kérlek, ilyen szemmel is olvassátok a leírtakat.

don

Szomorú örökös # 2018.10.08. 09:05

ruggiero

Nem a te dolgod őt megbüntetni, de a saját pénzed felett te rendelkezel. Arra költöd, amire csak akarod. Ha perköltségre akarod kidobni az ablakon, akkor nosza! Azt ugyanis neked kell kifizetni előre, sőt ha valami csoda folytán nyersz is, akkor a végrehajtó sem ingytdolgozik. Szerintem bukni fogod.

ruggiero # 2018.10.08. 09:56

Obudafan, v vki más a vélelmezett képviselettel kapcsolatban hozzászólás? Nem " a per költséges" meg "Te pénzed" típusú hozzászólásra gondoltam, hanem vmi érdemi szakmaira, mert a Ptk. 6:15 §, 6:18 § és az ahhoz kapcsolódó jogszabályokkal kapcsolatos állásfoglalásra voltam kíváncsi, másra nem.

don

ObudaFan # 2018.10.08. 10:06

Számomra a 6:18-cal kapcsolatban az a kérdés, hogy ahol a törvény meghatározott alakisághoz köti a meghatalmazást, ott ezt fogják-e alkalmazni. Nem tudok eseti döntésről, de vannak kétségeim, mert a 6:15. § (2) -t gyakorlatilag teljesen lerontaná.

Szomorú örökös # 2018.10.08. 10:50

ruggiero

Sajnálom, hogy nem tetszett, amit írtam, de ettől még igaz. Nyilván lehet megsértődni, mert nem te kaptad meg a lakást, de annak egészen biztosan van valós oka is. Ezt pedig egyedül a te véleményed alapján balgaság lenne elhinni, ahhoz célszerű lenne a másik felet is meghallgatni. Teljes kép akkor lesz csak. A pereskedés persze egyedül a tedobtesed, viszont így szerintem itt ne várj megerősítést senkitől, neked kell egyedül dönteni.

ruggiero # 2018.10.08. 11:36

Obudafan, köszönöm, nincs még kiforrott gyakorlata a Ptk. 6:18. § alkalmazásának, valóban, ez az egy gikszer lehet. A régi Ptk. alatt születtek döntések hasonló vélelmezett képviseleti ügyekben, de pl. rendszeresen tárgyalni járó, meghatalmazás nélküli alkalmazottak ügyében. Még az álképviselős szabályok segíthetnek, a Ptk. 6:18 § tényleg nem ronthatja le a 6:15 (2)-t, ahogy írod, de: általános szabályok között ott van az utólagos képviselti jóváhagyás, szabálya, amire az első hsz-odban is utaltál: 6:14 (1) Aki képviseleti jog nélkül vagy képviseleti jogkörét túllépve más nevében jognyilatkozatot tesz, nyilatkozata a képviselt jóváhagyásával vált ki joghatást.

Tehát az általános szabályok (köztük az utólagos jóváhagyás szabálya) kiterjednek az ügyleti képviseletre és a képviselet egyes sajátos eseteire is.
A pénzt befizette a saját számlájára a bérbeadó, és onnan utalta át nekem. Ha az apjaként nem a bérbeadó meghatalmazottja járt el (írásbeli meghatalmazás hiányában), akkor miért nem az álképviselő, aki a pénzt kapta, miért nem ő utalta vissza a foglaló egyszeresét.
BH 1994.9.501 I. A gazdálkodó szervezet szervezeti képviselője - akár írásbeli, akár szóbeli nyilatkozattal - bárkit feljogosíthat a váltó leszámítoltatására, és az általános szabályok szerint az e téren felhatalmazás nélkül eljárt álképviselő eljárását utólag, akár ráutalással is jóváhagyhatja. Ez a Bh szerintem segíthet. Érdekes, hogy emailt írt, amiben benne van: "Az átvett összeget visszautaltam. A köztünk folytatott megállapodás alapján Önnek semmi több nem jár." Ez az egy szó zavar, a "folytatott". Lehet, hogy van annyira rafinált ez a végtelenül inkorrekt ember, hogy ráfogja a szerződésre, hogy az nem létező szerződés, mi szóban csak előleget beszéltünk meg? Obudafan, szerinted elég ráutaló magatartásként az, hogy előtte és utána is ő emailezett velünk. viberen megnézte az átküldött szerződést, pontosan az aláíráskor, és telefonon beszélt az apjával az aláíráskor, előttünk, a telefonos megbeszélés befejezése után írta alá az apja a szerződést. Mindkettejük száma megvan, és ketten voltunk az aláíráskor. Borzasztóan dühít, hogy az elutazásunk napján ugráltatott minket, pakolás közben, útra várva sürgetett ez a féreg, csapot-papot otthagyva mentünk aláírni, a nagy sietségben nem kértük el a meghatalmazást az öregtől.

don

ruggiero # 2018.10.08. 11:41

Vagy tegyek fel emailben egy kérdést erre az idézett emailre válaszul, hogy miért nem jár nekünk szerinte a foglaló kétszerese. Ha jogi okfejtésbe kezd, elismeri a megállapodás létrejöttét, tehát szerintem jobb eséllyel futnék neki a pernek, ha valahogy egyértelműen leírna vmi olyan alaptalan dolgot, mint pl. hogy azért jár vissza csak az egyszeres, mert nem tehet arról, hogy a bérlői nem hagyták el az ingatlant, stb. Hm, Obudafan?

don

drbjozsef # 2018.10.08. 11:45

A foglaló duplán járna vissza, ha minden rendben lett volna megírva. Ez nem kérdés.
Az, hogy megfelele a Ptk-nak a szerződés létrejötte körüli körülmények, az érdekes kérdés az eddigi polémia alapján, mivel laikus vagyok, nem igazán érzem mi a jogszerű, de én azt hiszem ruggeiro helyében perelnék. Néhány tízezer forint perköltség megérné nekem, hogy ez kiderüljön, mert őszintén szólva a 6:14§ alapján szerintem is inkább igen, mint nem : az írásbeli meghatalmazás hiánya miatt az alakiságnak nem felel meg maga a meghatalmazás, de a 6:14 szerint a joghatás kiváltására alkalmas a szerződés ez esetben is, mert itt akkor a bérbeadó édesapja képviseleti jog nélkül tett jognyilatkozatot. Már persze akkor, ha a kérdező tudja bizonyítani, hogy a képviselt jóváhagyása megtörtént, leírása alapján ez akár elég is lehet a bíróságnak (amit felsorolt), akár nem, ezt nem tudom megítélni. Nekem elég lenne, laikusként, de hát ez mit sem számít.

Pontosabban : azt hiszem, egy fizetési meghagyással futnék neki a dolognak első körben. Aztán peresíteném, ha ellentmondanak neki.

ObudaFan # 2018.10.08. 12:01

Szerintem a ráutaló magatartással történt jóváhagyás ennyi alapján megállapítható, csak megint, hogy értelmezzük akkor az álképviselet jóváhagyásának a szabályait? Ha írásos meghatalmazásra lett volna szükség, elég-e egy ilyen jóváhagyás? Arra hajlok, hogy igen, és ez így már nem is rontja le a 6:15. § (2) -t.

drbjozsef # 2018.10.08. 12:11

A jóváhagyás a képviseleti jog nélküli szerződést is hatályossá teszi, tehát az írásos meghatalmazás hiánya sem számíthat. Én megpróbálnám.

ruggiero # 2018.10.08. 13:41

drbjozsef, Obudafan, köszönöm a válaszokat.

don

Kovács_Béla_Sándor # 2018.10.08. 14:44

„A jóváhagyás a képviseleti jog nélküli szerződést is hatályossá teszi”
De egyáltalán nem egyértelmű, hogy a formai okból érvénytelent is érvényessé teszi.

drbjozsef # 2018.10.08. 15:07

De ha maga a _szerződés_, amit jóváhagy a "képviselt" formailag megfelel, csak hiányzott a meghatalmazás, akkor a meghatalmazás nem felel meg formailag, nem maga a szerződés.
De nekem ez már magas.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.10.08. 18:18

A szerződésnek elemi formai hibája van: hiányzik róla az egyik szerződő fél aláírása.