Fórum ingatlanügyek újabb elöl     új hozzászólás


Birtokbaadás

Hollyl # e-mail 2007.11.15. 10:24

Ingatlanomat eladtam és az adás-vételi szerződésben az alábbi kitétel szerepel: "... részletesen körülírt és kiürített ingatlan összes kulcsainak átadásával Vevőt- a megállapodásuk szerint - egy további, későbbi időpontban bocsájtják birtokba. Vevő kijelenti, hogy a megállapodásuk szerint Eladók az ingatlanban maradhatnak, azt használhatják addig az időpontig, ameddig az számukra szükséges.
Eladók a birtokbaadás napjáig, Vevő pedig a birtokbaadás napjától kezdődően szedi az ingatlan hasznait és viseli annak terheit, valamint a másra át nem hárítható károkat, amely időpontig tehát ezen jogok eladókat illetik, ill. ezen terhek, kötelezettségek eladókat terhelik."
Ezen szerződés második napja óta pokol az életem. A vevő naponta a nyakamra jár, nem hagy élni, az összes kulcsot akarja, mindenhová szabad bejárást szeretne bármikor, bárhogyan.Amikor nem engedtem be este 8-kor, rámtörte az ajtót, bejött a lakásba és dulakodni kezdett, úgy, hogy a rendőrséget is ki kellett hívni. Amikor a rendőr intézkedett és elmentek, akkor vettem észre, hogy eltüntek az összes kulcsok és a pénzem is.
Szeretném tudni, hogy hol a határ, mit engedhet meg magának a vevő. Mi tulajdonképpen csak addig szerettünk volna maradni, amíg a másik lakás felújítása megtörténik. Nekem rengeteg károm keletkezett már eddig is a vevő ilyetén viselkedése miatt, ráadásul bérleti díjat kér, de nincs - kérésemre sem- bérleti szerződés, pénzről számlát, elismervényt nem ad, azt. hogy pénzt átadtunk letagadja. Mit tehetek? És a vevő meddig mehet el? Kiskorú gyermeket féltem egyedül otthon hagyni, mert nem tudom mikor tör rá a kulcsot lopott ideggyenge, brutális, érzelmileg labilis, szuicid hajlamú fia és mit visz el a lakásomból. Előre is köszönettel a válaszokat: Hollyl

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.11.15. 11:17

Cseréld ki a zárat. Nem kell bérleti díjat fizetned.
Az más kérdés, hogy a szerződés idézett pontjait számodra olyannyira előnyösen, a vevő számára olyannyira hátrányosan sikerült megfogalmazni, ami akár az indulatát is magyarázhatja. Ha nem is indokolhatja. Nem vagyok biztos benne, hogy valóban megértette, mit ír alá.

www.kbs-ugyved.hu

Egyjogász #   2007.11.15. 11:30

Hát ez valóban érdekes, ingatlan adás-vétel esetén az eladónak az ingatlant a vételár teljes körű kifizetésével egyidejűleg kell főszabály szerint a vevő birtokába adni.

Nekem egy esetemben a vevő ügyvédje már azért is húzta a száját, mert az eladó kért még nyolc napot a kiürítésre.

Ha az eladó a vételár teljes körű kézhez vételét követően nem adja a vevő birtokába az ingatlant, az már bérlet vagy szívességi használat.

Igaza van KBS-nek, az erőszak nem megoldás, de az biztos, ha én vagyok a vevő ügyvédje, ilyen nincs a szerződésben, hogy az eladó lényegében addig használhatja az ingatlant, ameddig akarja.
Vagy ha igen, úgy fizessen havi piaci bérleti vagy használati díjat.

Vélhetően a te vevőd is annak a megoldásnak a híve, mint egyik ügyfelem, aki - amikor birtokvédelmi eljárást javasoltam neki, és megtudta, hogy az évekig is eltarthat -, közölte, hogy hát ő akkor inkább odamegy három haverjával és ad 30 percet a lakáshasználónak, hogy összeszedje a holmiját....

Hollyl # e-mail 2007.11.15. 11:31

Köszönöm szépen. Sikerült az idegeimet egy kicsit megnyugtatni. Akkor még maradunk pár évet.... (Ez csak vicc volt.)

Hollyl # e-mail 2007.11.15. 11:40

Egyjogásznak: Nem mindenki rosszhiszemű. Itt valóban csak arról van szó, hogy amíg be lehet költözni a másik lakásba. De ugye télvíz idején nem mindegy, hogy van-e áram vagy gáz, amivel fűtünk és a gyermek nem fagy meg. Egyébként, ha jobban olvastad volna : n e m ad elismervényt, számlát a pénzről, semmit nem ír le stb. Ez azért nem véletlen ...
Egyébként, ha megteszi, amit Te javasolsz neki, akkor nem vagyoni kártérítésre beperelem, de előtte betörésért, lopásért, birtokháborításért, magánlaksértésért, rongálásért feljelentést teszek, mert mint már írtam nagyon sok kárt okozott és mint ez már kiderült sok nyomot (bizonyítékot) hagyott nmaga után.

Hollyl # e-mail 2007.11.15. 11:41

Ja és elmehetünk szállodába is lakni, mert nem kaptam hirtelen albérletet: majd azt is ő fizeti.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.11.15. 11:56

OFF
Egyjogásznak: Nem mindenki rosszhiszemű.

A szerződésekben intézményes garanciákat kell létesíteni, nem szabad arra hagyatkozni, hogy a másik jóhiszemű. A legelmérgesedettebb, leghosszabban tartó perek abból szoktak keletkezni, hogy "megbíztunk egymásban", "nem gondoltuk volna..."

Itt valóban csak arról van szó, hogy amíg be lehet költözni a másik lakásba.

Akkor azt kell írni. Megjegyzem, így is nagyon laza határidő lett volna. Ugyanis nem biztosan bekövetkező feltétel...
ON

www.kbs-ugyved.hu

Hollyl # e-mail 2007.11.15. 12:15

Kedves Kbs! Én nem tiltakozhattam, hiszen nekem ez így volt kedvező. Hasonló helyzetben, mint vevő, ilyet biztosan nem írtam volna alá.

Egyjogász #   2007.11.15. 12:24

Én abszolút megértelek Téged is, de megértem a vevőt is.

Itt szerintem az az ügyvéd követte el a hibát, aki nem magyarázta el egyértelműen a vevőnek, hogy mit jelent az, amit aláír. (Ugyanis a vevő viselkedéséből számomra az tűnik ki, hogy nem értette meg mit ír alá, ugyanis akkor nem csinálná azt, amit sérelmezel.)

Az ügyvéd ugyanis (elméletileg) egy adás-vételi szerződés megkötésénél nem az eladó vagy a vevő ügyvédje, mindkét fél jogos érdekeit képviselnie kell(ene).

Egyszer voltam közjegyző előtt adás-vételi szerződést kötni, mert az egyik fél írástudatlan volt, a közjegyző annyit sem volt hajlandó beleírni a szerződésbe, hogy a birtokba adás a vételár kifizetését követő három napon belül történik, mert szerinte csak az egyidejű teljesítés az elfogadható és korrekt mindkét fél számára, végül a pénz számlára érkezését követő hat órán belül kellett birtokba adni az ingatlant.

Zoltanuss # e-mail 2007.11.15. 17:02

Egy jogásznak :
annyit sem volt hajlandó beleírni a szerződésbe, hogy a birtokba adás a vételár kifizetését követő három napon belül történik

Szerintem akkor meg kell köszönni a közremüködését és ott hagyni. Habár nem biztos , hogy szerződés szerkesztésre kérték fel. Mindig tisztázni kell (ügyvéd/közjegyző sőt építész is ) , hogy mit takar a szogáltatása. Ha mellébeszél jobb elkerülni.

ügyvédje, mindkét fél jogos érdekeit képviselnie kell(ene).

Szerintem nem , hanem mindig azt aki felfogadta/megbízta !
A főszabály az, hogy a vevő fogadja fel - természetesen ez csak abban a világos/egyszerű esetben áll fenn, ha a vevő azonnal tud fizetni - tehát fizet és ezzel egyidejüleg birtokba kerül azonnal végérvényesen. Semmi mese !! Ha már fizetési csúszás van - jobb ha mindkét félnek külön ügyvédje van.

Dr.Attika # e-mail 2007.11.15. 19:04

Itt tulajdonképpen csak tulajdonjog átruházása történt meg. A birtoklás joga- mégpedig a szerződés alapján- megilleti az eladót addig, "ameddig az számukra szükséges". Ki mondja meg, hogy számukra meddig szükséges?

Ügyvéd
http://jogitanacs.info
http://amerikairendszam.com

Egyjogász #   2007.11.16. 12:43

Okiratszerkesztés esetén szerintem az ügyvédnek mindkét fél érdekeire figyelemmel kell lennie, és mindkét felet megfelelően tájékoztatni kell arról, mit jelent az a jogi szöveg, amit laikusként aláír.

Az igaz, hogy jó, ha mindkét fél ügyvéddel megy egy szerződés aláírására, de itt nem cégekről, vagy dörzsölt üzletemberekről van szó, hanem olyan egyszerű emberekről, akik megbíznak az ügyvédben.

Itt elméletileg nem ellenérdekű felekről van szó, mint egy perben, ahol az ügyvéd természetesen a megbízója érdekeit képviseli.

A közjegyzőt nem tudod otthagyni, ha a szerződést kötő fél írástudatlan, mert ilyen esetben kizárólag közjegyző járhat el. Tapasztalatom szerint viszont a közjegyzők általánosságban nagyon komolyan veszik, hogy minden szerződéskötő fél érdekeit képviselik, és nem csak azét, aki fizet nekik.

Dr.Attika # e-mail 2007.11.16. 14:44

Az adásvétel rendszerint az eladó ajánlatának a vevőhöz történő eljuttatásával kezdődik. Tovább nem ragozom, ott a Ptk.Azért alakult ki ez az ingatlan adásvételénél, hogy a vevő ügyvédje jár el, mert a vevő van "kiszolgáltatottabb" helyzetben. Az eladó csak a vételárra jogosult, míg a vevő minden esetleges jog, vagy kellékszavatossági hiba nyűgjét viseli. Természetesen a kollégának kötelessége lett volna felvilágosítani a vevőt, hogy ez a szerződési feltétel akár azt is jelentheti, hogy az eladó, akár élete végéig bírtokban maradhat.

Ügyvéd
http://jogitanacs.info
http://amerikairendszam.com

Péter65 # e-mail 2010.01.14. 12:57

Kedves Hozzáértők!

Fontos kérdéssel fordulok Önökhöz, napok óta böngészem a fórumot, sajnos nem találtam választ.

Milyen törvény/rende­let/szabály létezik a következő szituációra? :
Az ember egy éve tudja, hogy árverésen van egy használaton kívüli ingatlana. A harmadik árverésen elkel a ház, majd ezt követően két hónap múlva megtörténik a birtokba adás. A tulajdonos ez idő alatt nem volt hajlandó az értéktelen ingóságait eltávolítani a házból, hanem a birtokba adás után egy hónappal (pontosabban 29 nappal) követelőzik és keres olyan dolgokat, melyek a birtokba adáskor nem is voltak a házban.

Tehát a kérdésem az, hogy ha a törvény nem védi a vevőt, akkor akár 5 év múlva is számon lehet kérni az ingóságokról?
Hogy rendelkezik a törvény az ingóságokról? Létezik olyan szabály, hogy a birtokba adás után 30 nappal még kipakolhat -sőt szabadon járhat kelhet- az előző tulajdonos az ingatlanon?? Én nem találtam erre utaló írást.
És ha nem leltárral vette át az új tulajdonos a házat, akkor milyen jogon kérhetnek számon rajta bármit is??
Nem érvényes ingatlan eladása esetében a fődolog-mellékdolog viszonya?

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2010.01.14. 13:06

Anélkül, hogy mélységében belemásznánk: minden egyes ingóságról, amelyet a volt tulajdonos követel, neki kell bizonyítania, hogy léteztek, és hogy ott voltak az ingatlanban, amikor a vevő birtokba vette.

Azért tényleg ildomos lett volna egy ingóságleltárt felvenni.

www.kbs-ugyved.hu

Péter65 # e-mail 2010.01.14. 13:16

Köszönöm a választ és reagálnék is rá, bővítve kicsit a történetet, hogy tisztább legyen az eset:

Számtalan lehetősége volt az előző tulajnak kipakolnia a házból, ehhez mi is segítséget nyújtottunk több ízben saját költségünkön. A vétel és a birtokba adás közt eltelt két hónapban pedig többször is kijelentette, neki már semmi más nem kell a házból. Ennek ellenére a birtokba adás után egy hónappal még kitalál dolgokat, hogy az kell neki.

Most akkor hogy van ez? Talán nekünk kellett volna könyörögni, hogy pakoljanak ki? Mi a birtokba adással lezártnak tekintettük dolgot, hisz nem mutattak hajlandóságot arra, hogy szükségük lenne onnan bármire. De tisztázzuk az anyagiakat, összesen alig 20 ezer forint értékben keresnek lomokat rajtunk...

ui. én nem bánom, ha mélységében belemászunk a témába...

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2010.01.14. 14:38

többször is kijelentette, neki már semmi más nem kell a házból.
Azt viszont nektek kell bizonyítani. Már azután, ha az ő bizonyítása eredményes.

www.kbs-ugyved.hu

Sz.Márton #   2010.01.14. 14:56

Péter65!

Eleve az árveréstől számított 30. napig, (ha a pl. egy végrehajtóval történő egyeztetés alapján) ennél hosszabb határidő is lehetséges a vételár megfizetésére, addig az időpontig kötelesek az ingatlant kiürítve átadni! Tehát ne keressen már benne semmit, aki azt köteles átadni. Egyéb dolgokban az árverést lebonyolító illetékes személy ezzel tisztában kellett, hogy legyen és nála tegyen panaszt az érintett!

Péter65 # e-mail 2010.01.14. 15:01

Kedves Márton!

Köszönöm a választ!
A vételárat a hatósági árverés után megfizettük, az árverést követő hónap 30-án a határozat jogerőre emelkedett, így papír szerint is megszereztük a tulajdonjogot az ingatlanra. A követelőzés az ingóságok iránt ezek után két hónappal történt.

Esetleg meg tudnád nekem mondani, hogy milyen jogszabály, törvény, bármi a hivatkozás a "kötelesek az ingatlant kiürítve átadni" részhez? Mert ugye nekünk most ez lenne a legfontosabb, hogy tudjunk hivatkozni jogszabályra!
Egyébként az árverést lebonyolító hatósággal az ingóságokkal kapcsolatosan tudtom szerint nem volt külön megállapodás.

Sz.Márton #   2010.01.14. 15:06

Az 1994. évi LIII. törvény ideillő része:

154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.

(2) Az ingatlan után az adó és más köztartozás az árverési vevőt az árverés napjától terheli.

(3) Az ingatlan után járó bérösszeg (haszonbér) az árverési vevőt az árverés utáni legközelebbi esedékességi időponttól illeti meg, feltéve, hogy az árverési vevő az árverésről a bérlőt (haszonbérlőt) ezelőtt az időpont előtt értesítette. Az értesítés elmulasztásából vagy a késedelmes értesítésből eredő kár az árverési vevőt terheli.

154/A. § (1) Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek - a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel - az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2010.01.14. 15:52

Az adós, ha nem teljesíti a kiürítési kötelezettségét, azzal nem veszíti el az ingóságai tulajdonjogát, a vevőnek pedig nem keletkezik joga sem az ingóságok elsajátítására, sem az azok feletti rendelkezésre. Ellenben a felelős őrző kötelezettségei terhelik.

Vagyis ez a szabály a kérdés lényegét illetően nem releváns.

www.kbs-ugyved.hu

Sz.Márton #   2010.01.14. 15:55

De az egykor nem is létező dolgai követelése az már irreleváns!

Péter65 # e-mail 2010.01.14. 15:59

Nagyon köszönöm!

Nem keletkeztetett tulajdonjogot, de ha nem tartott rá igényt, akkor tulajdonképpen le is mondott az ingóságairól, nemde!?

A felelős őrzés szabályai szerint pedig akkor még ők tartoznak nekünk a tárolással járó költségekkel!?

Péter65 # e-mail 2010.01.14. 16:00

Nagyon köszönöm!

Nem keletkeztetett tulajdonjogot, de ha nem tartott rá igényt, akkor tulajdonképpen le is mondott az ingóságairól, nemde!?

A felelős őrzés szabályai szerint pedig akkor még ők tartoznak nekünk a tárolással járó költségekkel!?

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2010.01.14. 16:06

Ha lemondott, akkor lemondott, de mint mondtam, a lemondás megtörténtét adott esetben a vevőnek kell bizonyítania. Már ha az adós bizonyította, hogy egyáltalán volt miről lemondania.

www.kbs-ugyved.hu