Ingatlanügyek

ilyes.laszlo1987

„Eladnám a 2021-ben (tehát 5 éven belül) örökölt pesti garzonlakásomat, 32 M Ft-ért, ezt beforgatnám teljes egészében egy 50 M Ft értékű családi házba.

Kérdésem: Kell-e az eladás után ebben az esetben SZJA-t fizetnem, ha nagyobb értékű ingatlant veszek belőle?”

Az amire gondolsz, már sok-sok éve nem létező szabály. Ergo mindegy, hogy mibe forgatod utána a pénzt.
5 éven belül ki kell számolni, hogy hány százaléka lesz az eladási árnak adóköteles - évente csökken a százalék - erre vannak kalkulátorok.

@ilyes.laszlo1987
Ebben az esetben nem számít, mibe forgatod/fekteted az ingatlan eladásából a pénzt.
Mivel 5 éven belül szerezted a lakást, a 32M Ft mínusz [a szerzési érték + a megszerzéssel kapcsolatos kiadások (pl. vagyonátruházási illeték, tulajdonjog földhivatali bejegyzés díja)] lesz a számított jövedelem, aminek a tartási idővel történő korrekciós kedvezménye után kell fizetned 15% SZJA-t.
A szerzési érték illetékmentes öröklésnél "örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték"
A 2021. évi szerzés miatt idei eladáskor a jövedelem 60%-a után kell adózni.
Ha viszont tudsz várni pár hónapot és 2025-ben adod el, akkor már csak a jövedelem 30%-a után kell adót fizetni.

„(A vételnél tudom, hogy csak a különbözet után kell vagyonszerzési illetéket fizetni.)”
Rosszul tudod. A teljes szerzési érték után illetéket kell fizetni. Lásd Itv. (1990. évi XCIII. törvény) 19.§

„Rosszul tudod. A teljes szerzési érték után illetéket kell fizetni. Lásd Itv. (1990. évi XCIII. törvény) 19.§”

Szerintem jól tudja.
Itv. 21.§ (2) 'b' pont. Ezek lakások, ott jár a kedvezmény.

Az eladás utáni személyi jövedelemadót kérdezte, nem a szerzés illetékterhét.

Köszönöm mindenkinek a válaszát!
Tehát akkor semmikepp sem úszom meg jelen pillanatban az SZJA-t.

drbjozsef#2024.09.15. 10:17

Lakást adnék el és családi házat vennék az árából. :)

@drbjozsef
„Szerintem jól tudja.
Itv. 21.§ (2) 'b' pont. Ezek lakások, ott jár a kedvezmény.”
Családi házat venne, nem lakást.

@drbjozsef
mea, mea culpa.
Én tudtam rosszul, ráadásul duplán.
A családi ház is lakás. (Itv. 102. szakasz (1) f) )

Lakásvásárlás előtt állok, viszonylag tapasztalatlanul, belefutatottam az alábbi ingatlanba:
Adott egy ház, ami osztatlan közös tulajdon, ügyvédi megosztással.
Három lakás van benne kialakítva, ami engem érdekelne az a felső szinten van, itt még be lett építve a tetőtér is. Igen ám, de a tulajdoni lapon csak az alsó szint szerepel, a tetőtér nem.
A beépítés kb 10 éve történt.
Bevallom ezután egy kicsit elbizonytalanodtam a vásárlásban...
Engedélyköteles volna a beépítés? Ennyi idő múlva meg kaphatók bírságot? Hogyan tudnám tisztázni az helyezetet és a tulajdoni lapon is a helyes m2-t szerepeltetni!
Köszönöm a segítséget!

szfrida,

A válasz, mint sokszor, az, hogy "attól függ". Ha építési engedély nem is kell, "egyszerű bejelentés" (építési engedély light) és használatbavételi engedély kellhet, mielőtt a földhivatal javítja a m2-t. Amíg az meg nincs, az ingatlanra a legtöbb bank nem ad hitelt. Ez lehet, hogy Neked most nem gond, de ha el akarod egyszer adni, akkor az lesz. A tíz év különösen fontos, mert ha bizonyíthatóan annál öregebb, akkor nincs bírság és nem bontathat a hatóság, ha fiatalabb, akkor viszont mindkettő befigyel. Bevezetőnek olvasd el:
https://epitoanyag.hu/…jogi-hattere

Mit tudsz tenni: Fizetsz egy építészt, hogy jöjjön ki, mérje fel, és mondja meg, mit kell tenni, hogy az engedélyek meglegyenek, és az mennyibe kerül. Vagy azt mondod, hogy oldja meg a kedves eladó az egészet, ha pedig nem, akkor keresel másik lakást.

Általában oka van annak, hogy az eladók nem csinálják meg a papírmunkát. Néha szimplán trehányak. De gyakrabban nem lehet legálisan megcsinálni, amit ők építettek.

"Vagy azt mondod, hogy oldja meg a kedves eladó az egészet, ha pedig nem, akkor keresel másik lakást"

Ez lenne a legokosabb.
.
Mire elintézed a papírmunkát,addigra a postás kihozza az első nyugdíjadat.

Köszönöm mindkettőtöknek az infókat!

„Hogyan tudnám tisztázni az helyezetet és a tulajdoni lapon is a helyes m2-t szerepeltetni!”

Egyenlőre sehogy. Csak a tulajdonosok foglalkozhatnak ilyennel.
Addig is azért nemárt tisztázni,hogy milyen az az
„ közös tulajdon, ügyvédi megosztással.”

Az az mennyire függetlenek azok a lakások -a csatlakozó közművek(villany gáz-, víz és csatorna stb) mennyire függetlenek egy mástól
A megosztás mindig a tulajok közös akaratától függ.

Na meg az ár is függ a továbbhaladástól.
Tehát nem az hogy fel van - e tüntetve a nm a tulajdoni lapon vagy sem.
Későbbiekben bonyodalom nem az építési engedély miatt lehet hanem a 3 tulajdonos társ egymás közötti vitájából.

Közös lónak.....

Jobb ha elengeded.

Üdv.
Az alábbi ügyben szeretnék tanácsot kérni:
Családon belüli örökségből származó ingatlan átírásával van gondunk, a földhivatal húzza az időt. A hagyatéki tárgyalás rendben lezajlott, közjegyző intézett mindent. Papírok beadva a földhivatalhoz, hiánytalanul 2024 03. 06. dátummal. A nyáron szerettük volna eladni az ingatlant, a vevő is megvolt rá. Ekkor jött a hideg zuhany, a ház még nincs átírva!!! Közjegyzőt megkerestük, ő szerinte minden rendben. Földhivatalba bemegyünk, minősíthetetlen hangnemben elküldenek, hogy folyamatban lévő ügyről nem tájékoztathatnak?!? Végül az osztályvezetőt megkeresve telefonon!, annyit kiderítünk, hogy függőben tartást kért a földhivatal. A lényeg, hogy az ingatlan mellett voltak örökölt földterületek is és ezeket a közjegyző egy "ügyként" adta le a földhivatalba, viszont ezek átírása több időt vesz igénybe, ezért áll az egész. A hivatalnok szerint, csak akkor kerülhet sor az ingatlan átírására, ha a földek is megvannak, külön nem lehet. Gyorsítani sem lehet, pénzért sem. Semmiféle tájékoztatást nem kaptunk, sem a földhivataltól, sem a jegyzőtől, hogy áll az ügy. Természetesen a vevőt buktuk.
Annyit még hozzátettek sejtelmesen, hogy valószínűleg ebből idén nem lesz semmi. Ezt megerősíti az tény, hogy a faluban van egy hasonló esetet, az már tavaly nyár eleje óta tart.
A kérdésem az lenne, hogy lehet-e tenni valamit ez ügyben? Vagy itt majd évekig kell várni, egy sima átírásra???
Egy kis plusz adalék: Bács megyei földhivatalról van szó, országosan rossz híre van....
Köszönöm a segítséget előre is!

Nem lehetne olyan tényállást közölni, ami igaz is?

bbence,

Szerintem a megfejtés kulcsa az, hogy a közjegyző egy ügyként adta be az összes ingatlan átírását a földhivatalba, nem pedig ingatlanonként külön. Ez neki egyszerűbb volt, veled viszont kitolás. Ekkor ugyanaz a széljegyszám került az összes ingatlanra. Ennek az a hátránya, hogy csak egyszerre lehet őket elintézni. Konkrétan csak akkor, amikor az összes ingatlanon az összes megelőző széljegy elintézésre került már. Mivel az ingatlanok egy része föld, a megelőző széljegyek elintézése különösen lassú (pl. ha valaki előtted elad, akkor ki kell függeszteni, ami hónapokba telik).

Mit tudsz tenni: Bemész a földhivatalba, és betekintést kérsz az összes érintett ingatlan tulajdoni lapjába, és kéred, hogy diktálják le neked az összes széljegyet. Akkor látni fogod, hogy milyen ügyek vannak előtted, és becsülhető lesz, hogy meddig kell várnod. Azon kívül hivatalosan nem tudsz mit tenni, mert más ügyére vársz. Nem hivatalosan néhány hetente betekintést kérsz, és megkérdezed, hogy sikerült-e elintézni a legkorábbi széljegyet, és ha igen, kiszignálták-e már az utána következőt egy ügyintézőre. Néha elfelejtik, és akkor áll a széljegyek sora. Ha szólsz, kiszignálják, és foglalkoznak vele.

A házat közben eladhatod, ha találsz olyan vevőt, akinek elég, ha megmutatod neki a hagyatékátadó végzésed meg a széljegyet. A kilencvenes és a kétezres években emberek tömege adott el így lakásokat, mert a földhivatal lassan dolgozott. Nyilván ez kockázatosabb, mintha a széljegy már el lenne intézve, de lehet, hogy lesz, aki bevállalja.

osztap

Köszönöm a választ! Igen, mi is körülbelül erre jutottunk. Mondjuk azért a közjegyző jelezhette volna az elején, hogy ezt másképpen is lehetne csinálni.
Viszont kérdeznénk még, ha nem veszed rossz néven?
Azt írtad, hogy elméletben így is el lehet adni a házat, ha valaki bevállalja. A vevő hitellel vette volna meg, szerinted azzal is működhet az adás-vétel ebben az esetben?
Köszönöm előre is!
Bence

bbence,

Szerintem nincs olyan bank, ami adna így hitelt. De egy kérdést egy hitelközvetítőnek megérhet.

osztap

Köszönöm a választ!

Erre találták ki - többek között - az előszerződést.
Már persze, ha találsz olyan vevőt, akinek ez megfelel. Mondjuk, van az az ár...

drbjozsef

Köszönöm a választ! A baj csak az, hogy aki hitellel szeretne házat vásárolni, annál ez az opció nem működik.

Készpénzes vevő.
Van,csak áron alul...

Kedves Mindenki,

Tanácsot szeretnék kérni.

Szerettem volna venni egy lakást, fele saját erő, fele hitel (emiatt alkudni sem tudtam). Meg is egyeztünk az eladóval, aláírtunk egy vételi szándéknyilatkozatot, amit ő írásban tanúzva el is fogadott, ezután megbíztam egy ügyvédet, aki elkészítette a tervezetet.

Fura volt, mert ki akarta zárni a kellékszavatossági felelősségét illetve 1 héten át kötött bele a szerződéstervezet szinte minden betűjébe. Még a banki tisztviselő is felhívta, hogy elmagyarázza, mit miért vár el a bank a szerződésben, majd 10 nap után emailben közölte, neki elege van, befejezte. Volt egy olyan érzésem már az elején meggondolta magát, és kereste a kibúvót, de mivel minden kérését elfogadtam, míg én egyetlen igényt sem támasztottam, húzta az időt.

Ezzel nem is lenne gond, de az ügyvédem ezzel már dolgozott, és igényt tart a megbeszélt munkadíjának felére (100.000Ft), ami szerintem is jogos igény, hiszen ő ezzel dolgozott.

A gond csak az, hogy nem az én hibámból hiúsult meg a szerződéskötés. Hogyan érhetem el peren kívül, hogy fizessen, illetve ha perre kerül a sor, ilyen perérték mellett milyen költségekre számíthatok és mekkora eséllyel ítél nekem a bíróság?

Az ügyvédem nem pereskedik, így ezeket nem tudta nekem megmondani... Előre is köszönöm a segítséget.

tsella,

Ha nem kellően részletes a vételi szándéknyilatkozat, akkor azzal mindkét fél sokat kockáztat.
Annak írásbeli elfogadásával közöttetek a szerződés létrejött. A lényeges dolgok, mondjuk a vételár, határidők, ilyesmik benne vannak?

Én emlékeztetném a vevőt, hogy a Ptk. 6:69.§ szerint a szerződés létrejött, ezért azzal a tartalommal te kérni fogod a bíróságtól a szerződés létrehozását, kellékszavatossággal együtt természetesen. Közös megegyezéssel hajlandó vagy felbontani a szerződést, de akkor a felmerült költségeidet fizesse meg. Ez a két lehetősége van.

Ha nem fizet, fizetési meghagyást indíthatsz a költségeidre, 3% min.8000 Ft a díja. Ha ellentmond neki, akkor perhez a 6% illetéket kell befizetned.

Esély? Ennyiből azt mi nem tudhatjuk. Ahhoz ismerni kellene pontosan azt a nyilatkozatot...

Megjegyzem, nem biztos, hogy örömmel vennék egy ingatlant, ahol az eladó kizárta a szavatosságot. Annak oka kell legyen.

az ár és a hrsz benne van, illetve tanúk és azok részletes adatai illetve, hogy elfogadja az árat.

Nagyon köszönöm az információt, ezzel el tudok indulni.