elővásárlási jog

Tisztelt Jogászok!

Tisztelettel kérem az ügyünkben a segítségüket:

Édasanyám cége résztulajdonosa egy ingatlannak, amelyben az egyik házrész még 2001-ben eladásra került. Azóta tart a per! Kapott szerződést, mindent. A cég megakarta venni, de nem akarták neki eladni. A vételárat ügyvédhez tették le.
Az elsőfokon azzal zárult az ügy, hogy elutasították a cég elővásárlási jogát mondván, nem volt fizetőképes, mert tartozási is voltak cégnek (?). Most derül azonban ki, hogy nem azt a szerződést küldték el nekünk, amely alapján meg vehettük volna. Az ügyvéd azt mondja, hogy nyerünk másodfokon végül, de azt mondja, hogy jelöljön ki a tartozás miatt más céget az elővásárlási jogra a cég. Létezik ilyen? Egyáltalán kell-e ha meg van a pénz? Tényleg megnyerjük? Lehet ilyenkor még, hogy más vegye meg, ha a per már a céggel elindult?

Minden választ, segítséget megköszönök:
rebeca

Lássuk jól értem e?

Közös tulajdonban egy cég a tulajdonostárs. A közös tulajdonból egy tulajdoni illetőség vételére ajánlatot tett egy harmadik személy, azonban az elővásárlasi jog jogosultja - a cég - bejelentette, hogy élni kíván jogával.
Az eladó meg azt mondta, hogy nem hajlandó neki eladni a tulajdonrészt.
Peres eljárás indult, és az elővásátrlaási jog jogosultja nem tudta igazolni a teljesítőképességét. (Ez nem érthető, ha tényleg ügyvédi letétbe került a teljes vételár)

Az 1. fokú hat. fellebbezés folytán nem vált jogerőssé, és most derül ki, hogy nem azt a szerződést küldték el a jog jogosultjának mint amit az eladó és a vevő aláírt.

Ez a tény, ha igaz már egyeül hatályon kívül helyezési ok.
Hiszen megdől az 1. fok álltal megállapított tényállás.

Az elővásárlaási jogra peres eljárásban nem lehet más személyt, céget kijelölni, hiszen az a felperes(ek) és az alperes(ek) között folyik, és az ítélet kizárólag őket jogosítja, ill. kötelezi.

Végül, ha a szerződés nem ugyanaz volt, a 2. fok hatályon kívül fogja helyezni az 1. fok ítéletét, és az 1. fokot út eljárásra fogja utasítani.

Valamint azt a felet aki a másikat a szerződésekkel megtévesztette súlyos pénzbírsággal sújthatja, kérjétek!!! ugyanis rosszhiszeműen járt el!

Tisztelt hozzáértő urak/hölgyek!

Ha tudnak kérem segítsenek! A kérdésem az lenne, hogy van egy adott ikerház, melynek a felét négyen örököltük és most el szeretnénk adni, de mivel az ikerház másik felének tulajdonosa elővásárlási jogáról lemondani nem hajlandó, de megvásárolni sem akarja, így meghiúsítva azt, hogy eltudjuk adni a házat. Mit lehet ilyenkor tenni? Ő azzal magyarázza, hogy nem írja alá a lemondásról szóló nyilatkozatot, mert nincs elválasztva a padlás, viszont azt közösen kellene finanszírozni nem csak nekünk.
Szóval mit lehet ilyenkor tenni? Örökké nem állhat ott a ház üresen, viszont így eladni sem tudjuk.

Válaszukat előre is köszönöm.

Nem kell aláírnia semmiféle lemondó nyilatkozatot. De nem is úgy mennek a dolgok, ahogyan te képzeled.
Az elővásárálási jogról ugyanis nem előre, általában lehet nyilatkozni. Majd ha lesz konkrét vevőtök, akivel konkrét szerződést - de legalább előszerződést - köttök, azzal kell megkínálni a tulajdonostársat. Tértivevényes levélben, megfelelő - mondjuk, 15 napos - határidővel. Ha nem nyilatkozik, a vevőé az ingatlan. (Pontosabban az osztatlan közös tulajdon 1/2 eszmei hányada. Mert ha jól sejtem, megint egy társasháznak látszó dologról van szó.)

Sziasztok!

Előre is elnézést,olvasgatom az itteni kérdéseket,de még nem világos minden...kérdésem az lenne, áruljuk a házunkat,3 tulajdonos van, kettő eladná olcsóbban is,de a harmadik tulaj nem, viszont nem tud élni az elővásárlási jogával,nem tudja a másik kettőt kifizetni, ha jön egy vevő,aki a két tulajnak elfogadható árat ajánl,akkor a harmadiknak is alá kell írnia az adásvételit?mert ő nem tudja megvenni stb...vagy simán szivathatja ezzel a többieket?
Előre is nagyon köszönöm ha válaszoltok!
Üdv: Sylvie

Nem kell aláírnia. Viszont indíthattok ellene pert a közös tulajdon megszüntetése iránt.

A harmadik vagy él elővásárlási jogával, vagy nem, ez utóbbi esetben a vevői a másik két tulajdonostárs ingatlanhányada. Nem tudod kényszeríteni a harmadikat, hogy ő is adja el a tulajdonrészét, de a sajátodat eladhatod az ő hozzájárulása nélkül is (az elővásárlási jog csak annyit jelent, hogy ha ugyanolyan feltételekkel meg kívánja vásárolni az ingatlanhányadot, akkor a vevőd helyébe lép).

Szép napot!

Osztatlan közös tuladonú telken van a házam és a szomszéd háza.
Ő aki nem lakik itt , most árulja az részét bár nekem nem szólt róla.
Látom , mert jött már két érdeklődő és a neten megtaláltam a hírdetést.
Hivatalosan a telek rajzon kb 30 nm az ő része,de annak idején hozzá lett építve (kb 25 éve így elévült a lebontása. Akkor még a szülei és a nagyszülőm voltak a tulajdonosk.) egy szoba konyhás házrész ami természetesen a telek rajzon nincs rajta.
Kérdéseim:
Jogosan árulja 53nm-es lakásként?
Mikor kell neki értesíteni engem az elővásárlási jogomról? (bank kölcsönt kéne felvennem hozzá ami idő igényes)
Eladhatja olyan embernek is nélkülem akit én egyáltalán nem szívesen vennék oda szomszédnak (nem részletezem ki a nem kívánatos szomszéd) vagy milyen módon tudom visszautasítani a nem szimpatikus vevőt?

A vásárláshoz kapcsolódva 10mFt-ért hírdeti egy igatlan irodán keresztül.
Annyit nem ér nekem.
Honnan tudom, hogy a vevőnek mennyiért adja,mert nyilván ez csak irányár és olcsóbban lehet,hogy én is megvenném?

Kérem segítsenek!

1. igen (az az eladó és a vevő problémája, hogy a telekkönyv nem a tényleges állapotot tükrözi).
2. Majd ha van ajánlat vagy adásvételi szerződés, mert te csak azokkal (vagy az eladó számára kedvezőbb) feltételekkel (vételár, fizetési határidő stb.) veheted meg az elővásárlási jogoddal élve.
3. Eladhatja akárkinek, te csak azzal tudod megakadályozni, ha élsz az elővásárlási jogoddal.
4. Majd amikor értesítenek, hogy élhetsz az elővásárlási jogoddal, abban minden benne lesz.

Elővásárlási jog nélkül is megveheted persze, miért nem beszélsz az eladóval?

Kedves pazs!

Elöször is köszönöm a gyors választ.

Ez elég elkeserítő számomra.
Ha jön kézpénzes vevő például 6mft-ért akkor én nem is tudom megvenni bank hitelre,mert az elöbb fizet? :(
Mivel nekem kellene idő ismerve a bankok torturáját.

összegezve:
Ha jól értem csak akkor tudnám megvenni a vevő elől ha rálicitálnék a vétel árra a példánál maradva 6,1mft-ért.
Ha nem tudok vagy nem ér nekem annyit, akkor meg akárki ide költözhet mellém, ha tetszik ha nem.
Más törvényes lehetőségem nincs?

Megvehetném elővásárlási jog nélkül is, bár beszélünk egymással nem túl jó a viszony köztünk.
Gondolom ezért is nem szólt nekem eddig.

Kedves G.Zoltan,

az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha ugyanolyan feltételek mellett, mint más megvennéd, akkor a tiéd lesz -nem a másiké. A példádnál maradva, ha 6mft-ot adsz érte, akkor már a tiéd. Ha 6,1-et adnál, az már sima vásárlás, nem elővásárlási jog.

Kedves Fórumozók!

Számomra egy elég bonyolult helyzet megoldásában/átlátásában kérném a segítségüket.
Megpróbálom röviden felvázolni az előzményeket is.
2009-ben hitelátvállalással megvettünk egy házat, amelynek a telkén az eladó testvérének is van egy saját háza. Viszont a testvér házához a telekből csak az rész jár amin konkrétan a háza van (a szerződés szerint arra a területre földhasználati joga van). Ezzel eddig nem is lenne probléma, de az elmúlt fél évben eléggé elmérgesedett közöttünk a viszony (tipikusan az az eset áll fenn, hogy :"kisujjunkat nyújtjuk és a karunk kell neki"). Tegnap közölte velünk, hogy hétvégén jön egy ingatlanos, mert elakarják adni a házukat.Ebből kifolyólag arra lennék kíváncsi, hogy ha tegyük fel mi nem leszünk hajlandóak lemondani az elővásárlási jogunkról (viszont megvenni nem tudjuk/nem is akarjuk) akkor ez esetben ők milyen lépéseket tehetnek? Vagy pedig az elővásárlási jogunk megszűnik azzal, hogy nem tudjuk megvenni az ő részét?Sajnos a történet még tovább bonyolódik azzal, hogy az előző tulajdonosnak a mi házunkban még 1% tulajdonjoga van (csak ezzel a feltéttel vehettük át a hitelét).

Ha bármilyen észrevételük/tanácsuk/hozzászólásuk van azt nagyon megköszönöm előre is.

További szép napot kívánok.

Üdv.

Ildikó

Az előváráslási jog azt jelenti, hogy ha a tulajdonostárs el akarja adni a részét 3. személynek, akkor először neked kell felajánlania (ugyanazokkal a feltételekkel, mint a 3. személynek) a tul.részét.
Ha megveszed, megveszed, ha nem, akkor megveszi a 3. személy.

Ha megteszik feléd az ajánlatot, és ésszerű határidőn belül nem reagálsz, akkor úgy veszik, h nem akarsz élni ezen jogoddal.

De ha úgy is rühelled, miért akarod megakadályozni, hogy elköltözzön?:)

Kedves lewho!

Először is köszönöm a válaszod.:) Most visszaolvasva kicsit nyakatekerten írtam, hogy mit is szeretnék.
Az mindenképpen jó lenne ha végre elköltöznének. Az elővásárlási joghoz kapcsolódó kérdés azért merült fel bennem, mert őszintén szólva nem szeretnék ha mindenféle "jött-ment"(értsd ahogy gondolod...) embernek eladnák a házat, mivel a szolgalmi joguknál fogva kötelesek vagyunk biztosítani a kijárásukat az utcára, ergo nap mint nap többször találkoznunk kell velük és végül is közös udvarban lenni velük.Ezért nem mindegy számunkra, hogy ki a vevő. Attól félünk, hogy mivel ilyen rossz a viszonyunk már csak azért is olyanoknak adná el akikkel tudja jól, hogy csak a bajunk lenne.....

Ezt nem nagyon tudod kivédeni...Csak, ha te veszed meg.

/egyes polgármesterek, főleg kisebb településeken különösen figyelnek arra, hogy ne költözzön a faluba cigány család, inkább ráígérnek a vevőkre/

Sziasztok!

Adott egy osztatlan közös tulajdonú telek, rajta vagy 50 garázzsal. Kb. 80 tulajdonos van bejegyezve. Az egyik el akarja adni a részét, egy garázst.(Nincs szövetkezet, nincs használati megállapodás), kapott rá egy ajánlatot.
A PK. 9. szerint a közlési kötelezettség alól kivétel a tulajdonosok viszonylag nagy száma.

I. Ha a tulajdonostárs a tulajdoni illetőségét el kívánja adni, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen - a közlési kötelezettség alól mentesítő - kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is.

Ezt eleddig én úgy értettem, hogy egyik tulajdonostársnak sem kell megküldeni az ajánlatot. Viszont a PK ehhez a ponthoz az alábbiakat fűzi hozzá:

... Nem terheli e kötelezettség a Ptk. 373. §-ának (1) bekezdésénél fogva azokkal a tulajdonostársaival szemben, akiknek tartózkodási helye (például ismeretlen vagy külföldi), illetőleg más körülmények miatt a közlés teljesítése rendkívüli nehézségekkel, vagy számottevő késedelemmel járna. Adott esetben a közlési kötelezettséget rendkívül nehezítő s így ez alól mentesítő körülménynek számíthat az, ha a tulajdonostársak száma viszonylag nagy (és főként, ha különböző helyeken is laknak). Természetesen azokkal, akikkel szemben a közlés nehézségbe nem ütközik, az ajánlatot közölni kell, még ha nagy is a tulajdonostársak száma...

No és itt elakadtam. Ha egyszer a nagy szám önmagában megalapozza a közlés mellőzését, akkor hogy a macskába kell azt érteni, hogy hiába vannak sokan a tulajdonosok, azokkal szemben közölni kell az ajánlatot, akiknél nem ütközik nehézségbe?

A tulajdonosok nagy számára vonatkozó indoklást a földhivatal felé kell beadnod. Leírva sehol sincs, hogy mennyi számít nagy számnak, de az általános gyakorlat szerint 15-20 körül már el lehet fogadni. Természetesen 5 is lehet nagy szám, ha éppen kettő belőle az Antarktiszon lakik, egy a Góbiban, egy meg a Szaharában. A bejegyzés így simán megy, s ha valakinek nem jut eszébe megfellebbezni, akkor később sem lesz belőle galiba. Ha meg valaki kötekedni akar, akkor tök mindegy, úgyis beleköt valamibe.

Eddig ok. Csak nem értem a PK azon részét, hogy hiába vannak sokan a tulajdonosok, közölni kell az ajánlatot azzal, akivel szemben nem okoz nehézséget.

Valami olyasmire gondol, hogy hiába van 80 tulajdonos, ha abból pl. 30 ugyanazon a településen, akkor a 30-cal közölni kell? Vagy mi a túró?

Téged a törvény szövege köt. Minden egyéb csak kötözködés!
A tv-ben meg az van benne, hogy ha nagy szám (szád:) ) van, akkor nem kell közölni.

Erről kellene keresetlevelet írnom.

Kovács József (1136 Budapest, Váci út 46.) és Kovács László (4244 Újfehértó, Petőfi S. u. 10.) testvérek; öröklés jogcímen ½ - ½ arányban tulajdonosai az Újfehértó, külterületi, 143. helyrajzi számú, halastóként nyilvántartott ingatlannak.

Kovács József a fenti ingatlanban meglévő tulajdoni hányadát el kívánta adni, mivel az ingatlan használatára, hasznosítására a földrajzi távolság miatt nem volt lehetősége; így ebbéli szándékát közölte testvérével. Kovács László a neki tett 5 millió forintos vételáron nem tudta, így nem is kívánta megvásárolni testvére ½ tulajdoni hányadát, erről testvérét írásban értesítette. Egy hónappal később azonban arról értesült, hogy Kovács József adásvételi szerződést kötött saját tulajdonrészére, mégpedig Szabó Tiborral (4244 Újfehértó, Kossuth L. u. 20.). Ezen szerződés alapján Kovács László értesülése szerint az ingatlan ½ tulajdoni hányadának ára 1 millió forint volt a vételéra. Ezért a vételárért azonban Kovács László is képes és hajlandó lett volna megvásárolni az ingatlan felét. Kovács László méltánytalannak tartja, hogy az ő megkerülésével testvére megkötötte a hivatkozott adásvételi szerződést és emiatt jogi segítséget kíván igénybe venni

Pesti Központi Kerületi Bíróság

Budapest
Markó u. 25.

1055

Tisztelt Bíróság!

Alulírott Kovács László felperes (4244 Újfehértó, Petőfi Sándor út 10.) Kovács József alperes ellen (1136 Budapest, Váci út 46.) a mellékelten csatolt és igazolt jogi képviselőm (F/1.) útján az alábbi

keresetet

terjesztjük elő és kérjük a Tisztelt Bíróságot, hogy

• az alperes és Szabó Tibor (4244 Újfehértó, Kossuth L. u. 26.) között létrejött, Újfehértó, külterületi, 143. helyrajzi számú, halastóként nyilvántartott ingatlan ½ tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződést a felperessel szemben hatálytalannak nyilvánítsa és
• állapítsa meg, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az alperes között létrejött az ajánlatot elfogadó nyilatkozat ( F/4.) alapján.

I. Tényállás

Az alperes a felperessel (½-½ ) közös tulajdonban levő Újfehértó, külterületi, 143. helyrajzi számú, halastóként nyilvántartott ½ tulajdoni hányadú ingatlanrészét értékesíteni kívánta, mivel nem tudta hasznosítani azt, az ingatlan és a lakóhelye közötti nagy távolság miatt.
Ezt a felperesnek 5 millió Ft vételárért felkínálta, aki írásban lemondott elővásárlási jogáról, ugyanis nem rendelkezett a megvételhez szükséges összeggel. A lemondó nyilatkozatot F/2. alatt csatoljuk.
A felperes egy hónappal később a megkapott szerződés alapján tudomást szerzett arról, hogy az alperes egy harmadik személlyel, Szabó Tiborral (4244 Újfehértó, Kossuth L. u. 26.) ezen tulajdoni hányadra adásvételi szerződést kötött 1 millió Ft vételár ellenében.
Ezt az összeget a felperes is hajlandó lett volna, illetve lenne az alperesnek megfizetni annak tulajdoni hányadáért.

II. Jogi indoklás

Az alperes a közös tulajdonban levő tulajdoni hányadát értékesíteni kívánta.
A Ptk. 145. § (2) bekezdése alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg, melyet az alperes megsértett.
A Ptk. 373. § (1) bekezdésében foglaltaknak sem tett eleget, ugyanis elmulasztotta közölni a felperessel a harmadik személytől kapott ajánlatot az adásvételi szerződés megkötése előtt. A felperes lemondó nyilatkozata hiányában az alperes nem értékesíthette volna más személynek az ingatlan tulajdonát.
Az alperes az eredeti vételárnál lényegesen alacsonyabb áron kapott ajánlatot harmadik személytől ingatlanrészének eladására. Megkötötte vele az adásvételi szerződést, melyet F/3. alatt csatolunk, megszegte vele a Ptk. 373. § (2) bekezdésében foglaltakat. .

A PK. 9. számú állásfoglalás VIII. alapján terjesztjük elő azon kérelmünket, hogy a Tisztelt Bíróság a felperes sérelmére megkötött adásvételi szerződést hatálytalanítsa és egyben a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozat (F4.) alapján a szerződést a felperes és az alperes között létrehozza. A fentiek alapján megalapozottnak tartjuk a kereset elfogadását.

III. A Tisztelt Bíróság hatásköre, illetékessége

A Tisztelt Bíróság hatásköre a Pp. 22. § (1) bekezdésén, illetékessége pedig a Pp. 29. § (1) bekezdésén alapul.

A Pp. 24. § (2) bekezdés e) pontjában meghatározott pertárgy értéknek megfelelő, az illetéktörvény 42. § (1) bekezdés a) pontjában megadott 6% illetéket, azaz 60000 Ft-ot leróttuk.

A felek között a keresetindítást megelőzően közvetítő eljárás nem volt.

IV. Mellékletek:

F1. meghatalmazás
F2. lemondó nyilatkozat
F3. adásvételi szerződés
F4. elfogadó nyilatkozat

Tisztelettel:

Dr. Kiss László
ügyvéd

Győr, 2011. december 3.

Ez így megfelelő lesz?

Érdeklődöm, hogy mennyi idő van az elővásárlási jogról való lemondásra?
Ha van egy osztatlan közös tulajdonban lévő házban egy lakásom, amit el akarok adni. Mivel sürgős, sokat engedtem az árból. Meg is egyeztem egy vevővel.
A házban az Önkormányzatnak is van lakása és van elővételi joga. Mennyi ideig gondolkozhat az Önkormányzat, hogy él-e a jogával? Ha 15 napon belül nem válaszol (egyáltalán), akkor tekinthetem úgy, hogy nem akar élni vele? Ha 15 napon belül értesít, hogy további 2 héten belül tárgyalják meg, akkor nekem addig várni kell? Ha esetleg meg akarják venni, akkor mennyi időn belül kötelesek fizetni?
Azért, hogy több, mint 1 hónapig várok, jár nekem valami kártérítés?
Csb

A kérdést fordítva kell feltenni: mennyi ideig lehet élni az elővásárlási joggal. (T.i. lemondani egyáltalán nem kell róla.) Az a legcélszerűbb, ha magad szabsz az értesítő levélben egy ésszerű határidőt. Ha az elővásárlási jog gyakorlásáról testület jogosult dönteni, akkor ez az ésszerű idő hosszabb, mint ha egy embernek kell elhatározásra jutnia.
Ha az önkormányzat további két hetet kért, az szerintem még belefér az ésszerű határidőbe.
Fizetni természetesen a szerződés szerinti határidőben kell. (Az elővásárlási jogot ugyanis a szerződés szerinti feltételekkel lehet, az újratárgyalásra nincs mód.)

Kedves Béla!
Akkor fordítva teszem fel a kérdést.
Dec.30-án vettem egy házrészt, egyösszegben kifizettem. Elég zűrös volt, mert semmi közművet nem lehetett ellenőrizni, a villanyóra le volt szerelve, a vízórához vezető cső el volt vágva, ... Az eladónak sürgős volt, hogy még abban az évben eladja, így kapásból az ügyvéd előtt még fél milát elengedett.
Problémák elé néztem, de cserében olcsón vehettem meg.
Csakhogy még 3 házrészből áll az ingatlan; két tulajdonos elővásárlási jogáról lemondott, hozta az eladó a nyilatkozatot. Viszont a 3. az Önkormányzat. Azt mondták az eladónak, hogy 15 napon belül nyilatkoznak. Most viszont azt tudtam meg, hogy jövő hét végén lesz testületi ülés, amin meg fogják beszélni, mert alacsony a vételár.
Én már felszereltettem a villanyórát, jártam a többi szolgáltatónál is, és persze a bankból felvettem a pénzt, volt amit kamattöréssel.
Nagyon nem szeretném, ha most az Önkormányzat az általam "művészien" lealkudott értéken elhappolná.
Ha kijelentik, hogy ennyiért megveszik, akkor utólag megtehetik? Nekem fogják kifizetni a vételárat vagy az eladónak? Csak a vételárat?
Lehet -utólag- valamit tennem, hogy enyém legyen/maradjon a sok utánjárással megtalált, kialkudott, rizikó-vállalásokkal kifizetett ingatlan?
Csb

Ahogy mondtam: szerintem még ésszerű időben van az önkormányzat. Abban reménykedhetsz, hogy nincs szükségük még egy lepukkant szociális lakásra.

„Nekem fogják kifizetni a vételárat vagy az eladónak? Csak a vételárat?”

Én csak azt nem értem, hogy lett a teljes vételár kifizetve, amíg nem nyilatkoztak az elővásárlási jogról? Ezt akkor szokták kifizetni, ha már megvannak a nyilatkozatok. Attól még nem leszel tulajdonos, hogy kifizetted. Ahhoz földhivatali bejegyzés kell, márpedig a földhivatal nem fog tulajdonosként bejegyezni, amíg nincs tisztában azzal, hogy senki nem élt elővásárlási jogával. És itt jön a következő dolog: Miért költesz addig az ingatlanra, amíg nem a tiéd?