Ingatlanügyek

drbjozsef
2016-ban vásárolták a telket, az építés nyilván ezt követően történt. A matematika ma ismert törvényeit figyelembe véve kevés az esély, hogy 2016-tól máig eltelt volna a 10 év. A telket viszont a kérdező most akarná eladni.
Eladáskor nem ártana tájékoztatni a vevőt, hogy az épületet bármikor lebontathatják. Legalább még úgy 5-6, vagy akár több évig. Mert a 10 év az építkezés befejeztétől számít.

Semmilyen ezzel ellentéteset nem állítottam.

„Semmilyen ezzel ellentéteset nem állítottam.”

Igaz. De mivel a kérdés eladási szándékkal párosult, így félreértheti a kérdező, és a végén még önként feljelenti magát egy benyújtott kérelemmel.

Üdv!

Indult egy végrehajtás 2012-ben ahol x az adós, amely végrehajtás rendezve lett, viszont a tulajdoni lapról nem került törlésre a végrehajtói jog, mert a 6600 Ft-os földhivatali díj nem lett megfizetve. Az eljárás megszüntetése a tulajdoni lapon 2020 egyébként, ami sokkal későbbi, mint ahogy rendezve lett, de ez mindegy is, elvileg a törlési engedély is tavaly érkezett be a földhivatalba. A 6600 Ft megfizetése most pótolva lenne, de a tulajdoni lapon a másik tulajdonostárs neve alatt is szerepel ugyanakkora összeggel végrehajtói jog. Amikor a dolog indult x nevén, y még kiskorú volt egyébként. A földhivatal azt mondta, x törlési engedélyét ki lehet kérni tőlük is másolatban hogy aztán újra beiktassák és lehessen fizetni (sóhaj) de y-ét mindenképpen a végrehajtótól kell kérni. Amikor a bejegyzés történt 2013-ban még más végrehajtó iroda volt, akik közben felszámolás alatt vannak, a jogutód az, aki az eljárást megszüntette 2020-ban és megküldte a törlési engedélyt x vonatkozásában. Telefonon csak annyit sikerült kicsikarni tőlük, hogy hát ez nem igazán lehetne y nevén is, hiszen x nevén indult, ők a megszüntetéskor rá vonatkozóan meg is küldték a törlési engedélyt. De személyesen be kell menni és akkor azonosítás után tudnak adni igazolást, mert hát akkor lehet mégiscsak valahogy rákerült y-ra is (?) Csak januárba lehet bemenni személyesen, de addig nem akarok ezen idegeskedni, hogy a végrehajtó biztos tud-e adni y vonatkozásában is törlési engedélyt? Mi van, ha nem? Vagy ez két külön összeg és az össztartozás így lett felezve? De akkor is ki van fizetve, az év végi egyenleget pont a napokban kaptam meg, 0, nincs tartozás. Közös költségről van egyébként szó, jogosult a társasház volt. Szóval aki anno bejegyeztette x és y nevére is az járt el helytelenül vagy esetleg a földhivatal vagy senki ez így van jól? Bocsi, hogy hosszú lett, de egy adásvétel közepén vagyunk, szóval van tétje. Ja, és az, hogy emiatt miért most kell futkozni, az egy jó kérdés, számomra ez a dolog most derült ki, szóval én ezért most futkozok vele. Köszi előre is.

„egy adásvétel közepén vagyunk, ”
Akkor ott van egy ügyvéd is...

Kovács Béla Sándor

Igen, van, és ő is azt mondta a földhivatali látogatás után, hogy y nevéről is töröltetni kell a végrehajtói jogot. Arra vagyok kíváncsi, mennyire reális, hogy a végrehajtó a földhivatalra, a földhivatal a végrehajtóra fog mutogatni és nem kapom meg a szükséges igazolást, amivel rendben lenne a tulajdoni lap.

Kedves Fórumozók!

Egy kissé „érdekes” külterületi telek övezetbe besorolásával kapcsolatban szeretnék tanácsot kérni. Egy „Mk” kertes mezőgazdasági zónában található a telek, csupa ilyen besorolású telek mellett. Kinézetre ugyanolyan gyomos gondozatlan, mint a többi, tipikus zártkerti részről van szó. Erdőnek és komoly "többszintes növényzetnek" nyoma sincs, az erdőnyilvántartásban sem erdő, valami baki folytán viszont az övezeti besorolásban erdő maradt (a többi környező telek az "legelő" meg hasonló művelési ágú). Amúgy a tulajdoni lapon „vízmosás és erdő”, na ez is érdekes, mert egyik sincs a telken…

Az erdő besorolásnak csak hátránya van, ahogy én nézem, beépíthetőség nuku és elméletileg fenn kéne tartani a „90%-os többszintű növényzet takarást” (persze ilyen sosem volt az elmúlt 30 évben). Ha jól gondolom ennek orvoslására az illetékes Megyei Kormányhivatal Földművelésügyi és Erdészeti Főosztály Erdőfelügyeleti Osztályától kéne egy hatósági bizonyítvány, hogy valóban nem erdő (a valóság és az online erdőtérkép ez igazolja amúgy) és utána az önkormányzat az övezeti besorolási hibát kéne, hogy orvosolja nem?

Köszönöm hozzászólásaikat előre is

Tisztelt Szakértők!
Az Ingatlan eladás csoportban írtam egy kérdést ma, de eltűnt, és nem tudok ott újat írni, visszadob a rendszer a fiókomba. Ezért itt kérdezek.
Eladom a lakásomat.
A vevő azt kérte, hogy Jan. 10-én írjuk meg az adásvételi szerződést, és ő január végéig szeretné kifizetni a pénzt.
A kérdésem az, hogy lehet-e ebből nekem problémám, ha mégsem fizet.
Illetve, ha a szerződésben szerepel, hogy amennyiben 2021 január 31-ig nem fizet, akkor a szerződés semmissé válik, ez számomra biztosíték-e, vagy jogszerű-e?
Foglalót fizetett.
Köszönöm szépen a segítséget.

Kati67,

„A vevő azt kérte, hogy Jan. 10-én írjuk meg az adásvételi szerződést, és ő január végéig szeretné kifizetni a pénzt.
A kérdésem az, hogy lehet-e ebből nekem problémám, ha mégsem fizet.”
Attól, hogy január 10 a dátum rajta december 28 helyett? Azért önmagában nem.

„Illetve, ha a szerződésben szerepel, hogy amennyiben 2021 január 31-ig nem fizet, akkor a szerződés semmissé válik, ez számomra biztosíték-e, vagy jogszerű-e?”
Ez teljesen hülyeség, de mivel ügyvédnek kell készítenie és ellenjegyeznie a szerződést, az majd helyrerakja.

„Foglalót fizetett.”
Biztos? Mármint, biztos foglalót? Miért az, ha nem írtatok adásvételi szerződést?

Kedves drbjozsef!
Köszönöm a választ.
Azért nem írtunk még adásvételi szerződést, mert ahhoz több személynek kell megfelelő időpontot találni, beleértve az ügyvédet is. Ez lenne jan.10.
A vevő szeretné biztosítani magát, ezért Átvételi elismervény foglalóról c.nyomtatványt töltött ki, és adott foglalót. A mellékletben szerepel, hogy szándékában van megvenni az ingatlant.
Mivel még nem áll rendelkezésére a teljes összeg, azért igyekszem tájékozódni, hogy mire figyeljek. Ezért kérdeztem, hogy az adásvételi szerződésben van-e mód valami biztosítékot beleírni, ha mégsem tud fizetni január végéig. Pl. a szerződést beadhatja a földhivatalhoz, és a nevére kerülhet az ingatlan, hiába nem adok kulcsot, nem adom birtokba az ingatlant.
Vagy pl. olvastam, hogy mivel haszonélvezeti jog is van az ingatlanon, ha nem sikerül töröltetni bizonyos időpontra, akkor a vevő elállhat a szerződéstől, és visszajár a foglaló, duplán.
Tehát ezért igyekszem előre tájékozódni, hogy milyen buktatói lehetnek az adásvételi szerződés aláírása utáni fizetésnek, illetve nem fizetésnek.
Igen, az ügyvédnek tudnia kell ezeket, de hallottunk korrupt, csaló ügyvédekről is.

Tisztelt Szakértők!
Végrehajtási árverésen lakottan vásároltam meg egy ház tulajdonhányadát, csak az adós lakik benne. Az adós fizet használati díjat, de a felét, mint ami reális lenne. Kapott FMH-t kéthavi elmaradásáról, ami jogerőre is emelkedett. Ez elég lehet ahhoz, hogy megszüntesse a bíróság a használati jogát? Ha nem, akkor mit javasoltok ebben a helyzetben, vagy mekkora hátralék szükséges ahhoz, hogy ki lehessen lakoltatni? Semmiféle megegyezésre nem hajlandó. Elvileg, ha nem fizet használati díjat, akkor meg lehet szüntetni a használati jogát, de nem tudom, hol van a nem fizetés határa, amit már nem vagyok köteles tűrni.

Ha az ügyvéd korrupt, és csaló, akkor teljesen indifferens, hogy mik a szerződés különböző feltételei, nem?

drbjozsef,
igen.
Viszont, ha tájékozódom, akkor nem hagyom becsapni magamat. Ezért kérdezek.
Ha jól értem a válaszodat, akkor az adásvételi szerződésben nem írhatunk be
"számomra biztosítékot", ha nem fizet jan. végéig a vevő, hanem bízzam az ügyvédre, ő tudja, mit, hogyan kell ilyenkor tenni.
Ugyanez vonatkozik a haszonélvezeti jog törlésére is?
Jól értem?

Kati67

„Pl. a szerződést beadhatja a földhivatalhoz, és a nevére kerülhet az ingatlan, hiába nem adok kulcsot, nem adom birtokba az ingatlant.”

Azzal, hogy a szerződést beadja a földhivatalhoz, még csak széljegyre kerül. Akkor válik tulajdonossá, ha te lenyilatkozod, hogy maradéktalanul kifizette az ingatlant és ezt a nyilatkozatot is az ügyvéd benyújtja ugyanoda, a földhivatalhoz.

„bízzam az ügyvédre, ő tudja, mit, hogyan kell ilyenkor tenni”

Jobban teszed, ő tudja, hogy ez a helyes sorrend.

Szomorú örökös

Hálásan köszönöm.
Boldog újévet, jó egészséget!

Kati67 Kati67 !

Kérdezted korábban

„ Lehet ennek buktatója a számomra?”

Bizony lehet.
Ha jelentéktelen a foglaló és birtokba engedi az amúgy kispénzű vevőt.

Újabb infó :
Mivel még nem áll rendelkezésére a teljes összeg,

Hát addig jegelni kell az üzletet.
Azért ha a teljes összeg és a rendelkezésre álló összeg között nagy a szakadék, akkor a fenteket kell folytatni.

A vevő az ingatlant vizsgálja az eladó pedig a vevő fizető képességét.
De mint írtam /írták az alkú szakaszában még korai az ügyvéd. Az ügyvédet mindig a vevő biztosítja.... persze az eladónak is lehet ügyvédje

Kati67

„Vagy pl. olvastam, hogy mivel haszonélvezeti jog is van az ingatlanon, ha nem sikerül töröltetni bizonyos időpontra, akkor a vevő elállhat a szerződéstől, és visszajár a foglaló, duplán.....Ugyanez vonatkozik a haszonélvezeti jog törlésére is?”

Bocsi, közben láttam, hogy a haszonélvezeti joggal kapcsolatban is kérdeztél. Nos foglaló átvétele előtt nem ártana tisztázni, hogy a haszonélvező hajlandó-e lemondani a haszonélvezeti jogról, ugyanis az adásvételi szerződést neki is alá kell(ene) írnia. Ha ezt nem teszi meg, akkor az eladó hibájából hiúsul meg a szerződést, úgyhogy a dupla foglaló visszafizetése bizony eléggé kőkeményen befigyelhet.

De az továbbra is igaz, hogy ha január 10-én írjátok meg az adásvételi szerződést, az nem jelent egyből birtokbaadást. Ergo addig nem adod át neki az ingatlant rögzített mérőóra állásokkal, mert különben akkor ő lesz már birtokon belül és eléggé nehéz, hosszadalmas eljárás lenne kitenni, ha mégsem tudja kifizetni határidőre a maradék pénzt. Azonban az adásvételi szerződésben ilyenkor rögzíteni szokták a teljes anyagi rendezés legkésőbbi időpontját. Ha addig nem teljesít, akkor még mindig nem bukik egyből, mert nem a szerződés felbontásával kell kezdeni, célszerű előbb írásban felszólítani, hogy lejárt a határidő, fizetni kellene. Nyilván én úgy gondolom, hogy hitelből szeretné rendezni a fennmaradó összeget. Vagy tévedek?

Vevo123,

Amikor azt írod, hogy vettél egy tulajdoni hányadot a házon. Most a ház egyedüli tulajdonosa vagy, vagy van más tulajdonos is?
Van-e a volt tulajdonosnak más jogcíme is a házban maradásra? Pl. egy másik tulajdonos szívességi lakáshasználatot biztosít neki (ez a leggyakoribb).

Vevo123

„Ez elég lehet ahhoz, hogy megszüntesse a bíróság a használati jogát? Ha nem, akkor mit javasoltok ebben a helyzetben, vagy mekkora hátralék szükséges ahhoz, hogy ki lehessen lakoltatni?”

A moratórium végéig semmilyen hátralék nem elég, mivel szerintem nem tudod kitenni. Meg kell türelmesen várnod, míg a moratórium véget ér. Ez az árverésen vett ingatlanok buktatója sajnos. Lehet, hogy olcsón hozzá juthatsz, de egyáltalán nem biztos, hogy birtokba is tudod majd venni.

Vevo123,

Igen, nem ártana tudni, hogy miért lakottan lett árverezve az az "ingatlanhányad".

Ha az adósnak ki kellett volna költöznie (mert pl. a "lakott"-ság nem rá vonatkozik), akkor lakéskiűrítési pert indíthatsz.

Ha a lakottság rá vonatkozik, akkor nem teheted ki akkor sem, ha nem fizet.

Most használati díjat fizet, vagy többlethasználati díjat?

Ketten vagyunk tulajdonosai a háznak, igen a másik tulajdonos szívességi használatba adta adósnak a házat. Használati díjat fizet nekem az adós.

A tulajdonhányad amit megvettem azért lett lakottan árverezve, mert tulajdonhányadot alapból így árvereznek. Az ember józan ésszel azt gondolná, hogy a tulajdonostársat védik ezzel, de ilyenkor adósnak sem kell kiköltöznie és köteles vagyok bérbe adni neki a tulajdonhányadomat. Így a lakottan árverezés gondolom rá is vonatkozott, de ez nyilván nem azt jelenti, hogy akkor köteles vagyok tűrni, hogy akár ellenszolgáltatás nélkül használja a házamat korlátlan ideig. Ha nem fizet elvileg meg lehet szüntetni a használati jogát. Ezeket az infókat több helyről is megerősítették.

A kilakoltatás nyelvbotlás volt, valóban nincs most kilakoltatás, illetve ha a másik tulajdonos szívességi használatba adta neki, akkor nem tudom kilakoltatni, igaz? Nekem az is jó, ha a köztem és adós között megszűnik a bérleti jogviszony ő meg bent marad. Akkor el tudom indítani a közös tulajdon megszüntetése iránti pert (ezt jól gondolom?), mert az ügyvédem szerint és a végrehajtó is ezt mondta, hogy ebben a helyzetben nem lehet sikeresen elindítani, előbb az adós használati jogát kell megszüntetni (az én tulajdonhányadomra legalább).

Forrás:
Varga Vivien Éda: A volt tulajdonos bentlakása – lehetőség vagy jog?
„A döntések jogi okfejtése szerint a lakásingatlanban bentlakó alperesek az ingatlan kiürítésére – pusztán azon az alapon, hogy a felperes az árverésen tulajdonjogot szerzett – nem kötelezhetők, jogcím nélküli lakáshasználóknak nem tekinthetők.6 A peres felek között a bérleti jogviszony a felperesnek a lakottan, árverésen történt tulajdonszerzése folytán bérleti szerződés megkötése nélkül létrejött.7 A volt tulajdonost nem lehet jogcím nélküli lakáshasználónak tekinteni, mert közte és az árverési vevő között a lakott értéken történt szerzés következtében egy lakásbérlethez hasonló tartalmú jogviszony jött létre, amely alapján a volt tulajdonos használati díj fizetésére köteles.”

Tehát kérném a bíróságot, hogy szüntesse meg a köztünk lévő jogviszonyt, aztán indítanék egy közös tulajdon megszüntetése iránti pert. Ez így kivitelezhető?

Vevo123

Te ezt írtad: „Az adós fizet használati díjat, de a felét, mint ami reális lenne.”
Nos, hogy mi a reális és mit fizet, ez megegyezés kérdése, azonban azt írtad, hogy erre sem hajlandó. De amíg nem tudod úgysem kirakni, akkor lehet örülni kéne, hogy egyáltalán fizet bármit is. A másik kérdés pedig, hogy lehet a másik tulajdonossal kellene valahogy megegyezni. Másként elég nehéz dolgod lesz, mire birtokon belülre kerülhetsz. Főleg hogy utána már neked kell majd számára többlethasználati díjat fizetni.

Vevo123,

Nem lesz könnyű kitenni a volt tulajt, mert ő nem mint volt tulaj lakik ott, hanem a másik tulaj jogán, mint szívességi lakáshasználó. Osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonos használhatja az egész ingatlant (még akkor is, ha icipici tulajdoni hányada van csak). A másik tulaj pont ezt csinálja most, és a használatot átengedte a volt tulajnak.

De a másik tulaj, és az ő jogán a házban lakók, nem zárhatnak ki Téged a lakás használatából. Magyarul, kell adniuk kulcsot, és akár Te is beköltözhetsz a másik tulaj (és a jogán ott lakó személy) mellé, ha úgy akarod. (Bár gondolom, nem ezért vetted meg a házat.) Ha egyébként engedik Neked is a használatot, akkor többlethasználati díjat nem kérhetsz. Tulajdonszerzésed után észszerű idővel (kb 9-12 hónap, ahogy láttam), kérheted a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését, és a lakás kiürítését (ez utóbbit is kérni kell).

Ha téged kizárnak, akkor Neked a másik tulajjal van problémád, nem a volt tulajjal. Többlethasználati díjat követelnék a másik tulajtól a tulajdoni hányadomnak megfelelő arányban. Hogy ő meg a volt tulaj (akinek megengedte a szívességi lakáshasználatot), hogyan sakkozzák ki a fizetést egymás között, az az ő gondjuk. Ha nem fizet, akkor menne az FMH a másik tulajnak, majd, amikor az FMH jogerős lesz, az FMH végrehajtási kérelmében csak az ingatlanra kérnék végrehajtást. Ismételném minden 3-4 hónapban. Egyszer majd végetér a veszélyhelyzet, és akkor majd lehet újra árveréseket kitűzni lakóingatlanokra. Akkor kérném az árverés kitűzését, és igyekeznék én lenni a legmagasabb licitáló. Az árverési vétel után megszűnik a volt tulaj szívességi lakáshasználati jogalapja és el kell hagynia az ingatlant. Ha 30 nap után nem tenné meg, van 15 nap, amikor kérni lehet a vh-tól az ingatlan átadását a Vht. 154/A § szerint.

Persze, ha meg tudnál egyezni a másik tulajjal, hogy megvedd az ő tulajdoni hányadát, mint Szomorú örökös írja, az sokat segítene a fentiekhez képest. Akkor a bentlakó volt tulajnak el kell hagynia a lakást, ha nem teszi, lakáskiürítési pert indíthatsz. Ezzel párhuzamosan követelni lehet tőle (nem a másik tulajtól) használati díjat (nem többlethasználati díjat), de már az ingatlan egésze után. Ha nem fizet, akkor jön az inkasszó, fizetésből levonás, ingóságok árverése...

Igen, pontosan így van ahogy írod, Szomorú örökös. Annyit tennék hozzá, hogy van jogerőre emelkedett FMH, használati díj tartozásról. Az a kérdésem, hogy ez elég-e vagy kell egy bírósági végzés arról, hogy adós köteles x FT használati díjat fizetni.

Nekem a ház kell, nem a használati díj, nem az a cél, hogy mielőbb beköltözzek, hanem, hogy megszerezzem a teljes tulajdonjogot. Ezért mielőbb el szeretném indítani a közös tulajdon megszüntetése iránti pert, persze csak akkor ha van esély eredményt elérni vele.

Nagyon köszönöm a részletes választ, osztap!

A tulajdonos társam és a volt tulajdonos rokonok, összejátszanak, nem fogja eladni nekem a részét. Sajnos nincs jogom a ház használatához. Ezzel kapcsolatban az a véleményem amit az idézet is alátámaszt amit bevágtam Varga Vivien Édától. Emiatt van az is, hogy nem kérhetek többlethasználati díjat a tulajdonostárstól, hanem a volt tulajdonos köteles nekem használati díjat fizetni.

Nincs pontos infóm a tulajdonostársamról, de ő nem ott lakik, valószínűleg már sok éve elköltözött, így ha jól tudom ő már nem is térhet oda vissza. Ha egy tulajdonostárs elhagyja a házat x év után már nem térhet vissza, így van? Tehát a tulajdonostársnak valószínűleg épp úgy nincs joga használni a házat, mint nekem. Persze, ezt nem tudom biztosan. Tudom elég fura ez a helyzet. Ebben az esetben beköltözhetően kellett volna elárverezni a házat, de a végrehajtó nem vizsgálja, hogy a tulajdonostársnak volt-e joga a használathoz. A tulajdonostárs kérhette volna az árverési jegyzőkönyv kijavítását, vagy akár azt, hogy az egész házat árverezzék el, de nem akarták, azt hitték a fél házat soha senki nem fogja megvenni.