ingatlan adásvétel


Bubó # 2006.05.06. 17:24

Azt javasolnám, hogy a szüleid - a haszonélvezeti joguknak a fenntartása mellett - az ingatlan tulajdonjogát ajándékozzák neki a gyermekednek.
Így az ingatlan majd nem kerül bele a hagyatékba, sem neked, sem a hiteleződnek nem lesz köze hozzá.
Nem biztos, hogy ez a legolcsóbb megoldás, de szerintem biztonságos és törvényes.

Esztike45 # 2006.05.05. 11:06

Sziasztok, bocsi, hogy ide írok, de úgy látom, hogy a sok topic közül itt van a legtöbb aktív szakember. Tanácsot szeretnék kérni. Olyan helyzetbe kerültem, hogy egy polgári peres eljárás során az elmarasztalásom mellett 10 millió forint megfizetésére köteleztek. Azonban saját vagyonom már egyáltalán nincs, minden ráment a pereskedésre.
Azt szeretném kérdezni, hogy ha majd a szüleim után (remélem minél később) örökölni fogok, az illető erre ráteheti e a kezét? Jó megoldás e, ha a szüleim a kis falusi házacskát amiben laknak végrendelettel a fiamra hagynák? Így talán elkerülhető lenne az ingatlan elvesztése. Hogy tudnék a köteles résztől is megszabadulni? Esetleg máshogy be tudják rajtam hajtani, ezt az összeget, vagy életem végéig tartozni fogok, esetleg a fiamra száll át később? Köszi a segítséget.
Eszti

ObudaFan # 2006.05.03. 16:56

A tulajdonos csak akkor használhatja az ingatlant, ha a haszonélvező arra nem tart igényt. Teljesen lényegtelen, hogy mennyi ideje laktok benn, és hogy nekik szükségük van-e a lakásra. Éppen ezért az ingatlan kiürítése iránt bármikor pert indíthat. Semmi jelentősége annak sem, hogy bejelentették-e ezt a lakcímet.

nyuszo44 # 2006.05.03. 09:17

Csellos!

Nos, pontosan ez a legnagyobb problémánk. A férjem családja soha nem fog beleegyezni az adásvételbe, egyszerűen azért, mert ott akadályoznak bennünket, ahol tudnak. Közben pedig pokollá teszik az életünket és azon vannak, hogy szétválasszanak bennünket. Néhány napja például a rendőrséget kellett kihívnunk, mert beugrottak a kerítésen és ordibálás meg fenyegetések közepette az ablakon akartak bejönni a házba, mert persze azt tudták, hogy otthon vagyunk, csak nem akarjuk őket beengedni. Az ügyvédünk viszont azt tanácsolta, hogy ha a veszekedéseket el akarjuk kerülni, akkor ne engedjük be őket a házba, hiszen nem az övéké, nincsenek oda bejelentve, így az engedélyünk nélkül nem jöhetnek be, hiszen az magánlaksértés. Az egész egyébként abból indult ki, hogy 7 évvel ezelőtt a házat a nagymama vásárolta meg a férjem számára (én akkor a férjemet még nem ismertem) 4,5 millió forintért. A házat a férjem szülei és a 18 éves kora óta dolgozó és kereső férjem újították föl kb. 2 millió forintból. Vagyis a férjem szülei akkor kb 1,5 milliót költöttek a házra ezért pedig rátették az apósom haszonélvezetét. Most a ház kb. 11 milliót ér. A férjem szülei, mivel most rosszabb anyagi körülmények közé kerültek el akarják adni a házat úgy, hogy ők az eladási árból megtartanak 9 milliót, a férjemnek pedig adnak 2 milliót. Ez agyrém, ennyit nem ér a haszonélvezetük, és teljesen nevetséges a követelésük, ezt mindenki tudja. Szerencsére azonban a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant. Csakhogy az ő beleegyezése nélkül a tulajdonos sem, legfeljebb haszonélvezettel terhelten, ahogy mi szeretnénk.
Most azzal fenyegetnek bennünket, hogy akkor egyszerűen kiköltöztetnek a házból. Szerintetek ezt megtehetik? Hét éve a házban élünk. Az ügyvédünk szerint ahhoz, hogy csak úgy kirakjanak bennünket, bizonyítaniuk kellene, hogy szükségük van a lakhatásra, mert például a haszonélvezőnek nincs hol laknia. Vagyis valami nyomós ok kell. Hogy van ez? Mit mond a jog?

csellos # 2006.05.02. 10:59

nyuszo!

Az, hogy házat (értsd: tulajdonjogát) nem adhatja el, akinek csak haszonélvezeti joga van, az teljesen igaz, de miért ne költözhetne be?

(Megj.: még a hagyatéki tárgyaláson kellett volna úgy megállapodni, hogy ne terhelje az ingatlant olyan személynek a haszonélvezete, amelyet nem is használ - akár valami ellenérték, vagy egyéb jog fejében)

Ilyesmire a mai ingatlanpiaci helyzetben szinte lehetetlen vevőt találni - vagy ha igen, jelentős értékveszteség mellett.

Próbáljátok meg úgy eladni, hogy az após az adásvétellel egy időben - természetesen ellenérték fejében - lemond a haszonélvezetről, ezt pedig rögzítitek is a szerződésben. Így mindenki jól jár.

nyuszo44 # 2006.04.30. 11:34

A haszonélvező még nem túl idős (55 éves) de abban biztosak vagyunk, hogy amint más személy lenne a ház tulajdonosa, ők 2-3 millióért lemondanának a haszonélvezetről. Nem igazán lenne érdekük az, hogy haszonélvezetük legyen egy olyan házon, amelyben idegenek élnek. A házat pedig ők nem adhatják el és nem is költözhetnek bele, mert akkor azt kéne bizonyítaniuk (nagyon hosszú perben), hogy például nincs hol lakniuk, ami persze közel sem igaz. Õk csak velünk nem hajlandók egyezkedni. Azért én nagyon bízom abban, hogy valaki 5 vagy 5,5 millióért igényt tartana egy 10 milliós (bár haszonélvezettel terhelt) házra.

ObudaFan # 2006.04.30. 08:00

Az, hogy haszonélvezettel terhelten mennyit ér, elsősorban attól függ, mennyi idős a haszonélvező, hiszen minél idősebb, annál rövidebb ideig lesz már terhelve az ingatlan. Azt azért hozzá kell tenni, hogy az utóbbi 4 évben folyamatosan romlott az ingatlanpiac, és szerintem további romlás várható, tehermentes lakások is alig kelnek el.

nyuszo44 # 2006.04.29. 05:46

Sziasztok!

A segítségeteket szeretném kérni a következő ügyben. Férjemmel szeretnénk eladni családi házunkat, amelyet az apósom haszonélvezete terhel. Õ az eladásba soha nem fog beleegyezni, ezért a házat csak haszonélvezettel terhelten tudnánk értékesíteni. Az ügyvédünk azt javasolta, hogy próbáljuk meg. A ház kb. 10 millió forintot ér. Mi akár jóval áron alul is eladnánk, ha ez az ára annak, hogy megszabaduljunk a férjem családjától. Szerintetek el lehet így adni egy házat? Van olyan személy, aki megvenné? Mennyit érhet így, haszonélvezettel terhelten? Kérem, hogy aki hallott már ilyenről, az írjon minél hamarabb.! Kétségbe vagyunk esve!

Szilvi2 # 2006.04.28. 07:47

Bubó!

Ezer köszönet!!!:-) Annyira jó, hogy végre van valaki aki el tudta mondani számunkra is érthető módon a dolgokat!
Eddig sajnos egyik ingatlanjogász sem volt tisztában ennyira a dolgokkal és nagyon el voltunk már keseredve, hogy nem tudjuk megoldani a helyzetet, csak több millió ft befizetésével!
Még egyszer nagyon köszönöm!!

Szilvi

Bubó # 2006.04.27. 22:27

Még tényleg zavaros egy kicsit neked.
A jövedelem = eladási ár - szerzéskori ár. A hitelnek itt nincs jelentősége, csak annak, mennyiért vettétek azt korábban. Pl. ha 12 m-ért vettétek, eladás 15-ért, jövedelem 3 millió. (Lejön még az illeték, az ügyvédi díj.)
Ezt a 3 m-t kell a te nevedben, kp-ben, az új lakásvételre fordítani. Ha felesben veszitek, akkor a párod vételár része is 3 m legyen, a többi lehet hitel.
Az új lakást meg lehet korábban is vásárolni, maximum 12 hónappal előbb, mint ahogy az előzőt eladtátok. Nyilvánvaló, hogy a jövedelem időben később realizálódik, de az nem baj, így is jár a lakáscélú kedvezmény.
Majd az eladást követő bevallásban szüleidnek pontosan ki kell számítaniuk a jövedelmet, és jelezni, hogy a teljes jövedelem a közeli hozzátartozó lakásvásárlására lett fordítva. Igazolásképpen csak meg kell őrizni az új lakás szerződését, a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelmet, a születési akv-i kivonatodat, de ezeket csak az ellenőrzéskor kell felmutatni.
Tehát bátran vágjatok bele, a vételi szerződés földhivatali érkeztető bélyegzőjének dátuma mindig szem előtt legyen, ki ne fussatok az egy évből. Ha az új lakás még épülőfélben van, csak az a lényeg, hogy addig megszerezzétek a lakhatásit, mire az eladandó régi lakás adóbevallására sor kerül.

Szilvi2 # 2006.04.27. 15:43

Bubo!

a rend kedvéért, azért leírnám, hogy jól értelmeze e amit írtál: tehát jelenlegi lakásunkat ha 15millióért eladjuk és kifizetjük belőle a 9millió hitelt, akkor az értékesítésből befolyó jövedelmünk 6millió.Az új lakásba 5 millió készpénzzel szállnánk be.Tehát annak a fele 2,5millió, azaz 3,5millió után kell megfizetnünk a 25%-os adót.
Itt jönne egy fontos kérdésem: A JELENLEGI LAKÁS ELADÁSÁRÓL SZÓLÓ ADÁSVÉTELI SZERZÕDÉS DÁTUMA MEG KELL HOGY ELÕZZE A JÖVÕBELI LAKÁS VÁSÁRLÁSÁRÓL SZÓLÓ SZERZÕDÉS DÁTUMÁT AHHOZ, HOGY A FENT LEÍRTAK TELJESÜLHESSENEK??
Ugyanis nekünk jelenleg van 5 millió forintunk és azt is "kinevezhetnénk" a jelenlegi lakás eladásából befolyó összegnek és akkor később adnánk el a jelenlegi lakásunkat (mivel ugye az új még nem épült fel, de hamarabb meg kell kötni rá az adásvételit, mint ahogy a jelnegit el tudnánk adni). Ez megint kicsit zavaros lett, bocsánat!

Szilvi

woodslave (törölt felhasználó) # 2006.04.27. 11:57

RneGabi: ha nincs mellette elidegenítési tilalom akkor "átirhatják" a nevedre. Ennek jogcíme azonban vagy adásvétel, vagy ajándékozás lehet. Ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben. Az illeték az adásvétel esetében kedvezőbb. 4 millió forintos értékig 2 % utána 6%
Ajándékozásnál: 18 millió forintig 10% Ha a férjed nevére kerül, akkor csak 5% az illeték, aztán mint házastársi vagyonközösség nevesítése során lehet a felét rád iratni, reményeim szerint illetékmentesen

Szilvi2 # 2006.04.27. 11:48

Köszönöm a választ!

Szilvi

RneGabi # 2006.04.27. 09:40

Sziasztok!
Lenne egy olyan kérdésem, hogy van apósom nevén egy fél lakás, a lakás másik fele a férjem nevén van. Apósom szeretné rámíratni a lakás ő részét. Tudni kell a lakásról, hogy kb 300. ezer forintnyi jelzálog van. Kérdésem, hogy a jelzálogtól átírathatja-e a nevemre a lakás részét? És ha igen akkor mennyi illetéket kell utána fizetnem? Nem adásvétel egyszerűen csak egy átírás?
Előre is köszönöm a segítségeteket!

Bubó # 2006.04.26. 21:49

Nem lesz probléma, ha odafigyeltek az szja törvény 63. § rendelkezéseire.
Fontos, hogy a megvásárolt ingatlan és az eladott ingatlan földhivatalba benyújtása között ne teljen el 1 évnél több idő.
Tekintettel arra, hogy a jelenlegi lakás a szüleidé, a lakáscélú kedvezményt csak a Te részedre vásárolt ingatlanhányad készpénzes vételárrészére tudják igénybe venni. Ha az új lakás fele kp.vételárrésze nem kevesebb, mint az eladandó lakáson keletkező jövedelemrész, akkor minden ok. Ha több a jövedelem, akkor csak az segít, ha az új lakásból nagyobb rész kerül a nevedre, vagy pedig a különbözet után a 25 % adót be kell fizetni. Sajnos, a párod ingatlanszerzése a szüleid adóját nem csökkenti, ugyanis az anyós nem közeli hozzátartozó!

Szilvi2 # 2006.04.26. 08:48

Sziasztok! Segítségre lenne szükségem!

A szituáció az alábbi: Jelenleg egy 2,5 éves új építésű ingatlanba lakunk a párommal, ami az én szüleim nevén van.Szeretnénk elköltözni egy szintén új építésű lakásba. Még idén megkötésre kerülne az adásvételi szerződés az új ingatlanra, mert hitelkéremünket csak annak birtokában tudják elbírálni, de a lakásba effektive csak 2007. márciusában tudunk majd beköltözni. Tehát addig a másik lakást eladni nem tudjuk. /illetve tudnánk, csak nem hiszem hogy találnák egy olyan vevőt, aki most aláírja az adásvételit és vállalja, hogy csak márciusban tud beköltözni/
Itt jönne a kérdésem: A jelenlegi lakásunkból befolyó jövedelmet hogyan lehet "átmenekíteni"(a lehető legkevesebbet adózva) a másik lakásba?
A probléma ott kezdődik ugye, hogy a jelenlegi lakás a szüleim nevén van a jövőbeli pedig a miénken lesz és a jövőbeli adásvételi szerződésének időpontja korábbi lesz mint a hogy a jelenlegit el tudjuk adni (azaz effektive nem tudom ráhúzni azt, hogy a jövőbelibe fektettük be, hiszen annak már aláírtuk a szerződését hamarabb és tudtommal a hiteltörlesztésbe befizetve pedig nem számít befektetésnek, tehát adózni kellene utána).
Bocsánat ha kissé zavaros voltam, remélem azért nagyjából meg lehetett érteni a problémámat!
Várom a válaszokat!!

Szilvi

matild48 # 2006.04.24. 19:37

Budapest VIII. ker ben 28m2 lakásvásárláshoz ügyvédet keresek sürgősen a forgalmi érték 0,5% díjazásért (harcsa48@freemail.hu)

ObudaFan # 2006.04.22. 20:34

Kevés elutasított részletfizetési kérelmet láttam, ha egy kicsit leírod a személyes körülményeidet, miért is vagy megszorulva, akkor jó eséllyel kapsz, és nem szoktak kamatot sem kérni.

Bubó # 2006.04.22. 09:27

Természetesen kamatot kell fizetni az esedékessé vált illetékkötelezetség után, úgy tudom, a jegybanki alapkamat 2x-esét.
Ha nem tudod határidőre (kézhezvételtől számított 30. nap) kifizetni, rész-letfizetést kell kérni, hogy ne indítsák el a végrehajtást.
Szerintem halasztást, illetve túl hosszú idejű részletet nem engednek, min-denesetre a kérelmed alaposan meg kell indokolni.
Alapvető dolog, ha az ember ingatlant akar vásárolni, előre számol az ille-ték-kötelezettséggel is! Ez az egyik várható indoka az elutasításnak.

chicho # 2006.04.21. 19:03

Sziasztok segítségeteket szeretném kérni!

Ha van valaki köztetek aki hasonló cipőben járt a közelmultban, kérem írjon!
Vettünk egy lakást és kijött a viszterhes v. átruházási ill. A kérdéseim: Az illetéken túl van -e kamat és ha igen mennyi a részletfizetésre?
Lehet-e halasztást kérni a részletfizetés helyett? (mondjuk 6 hónap múlva)
Illetve mennyire lehet elaprózni az összeget?
(mennyi részletre?)

Gréti16 # 2006.04.21. 06:02

Köszönöm a választ, ezt fogom tenni.

ObudaFan # 2006.04.20. 20:07

Ezért kell foglalót kikötni. Most elállhatsz a szerződéstől, és ha konkrét kárt sikerül bizonyítani, akkor azt követelheted.

Gréti16 # 2006.04.20. 11:04

Sziasztok! Ma akkora pofáraesésben volt részem, hogy gondoltam megírom egyrészt tanulságos esetként, másrészt meg ha tudtok valami biztató tanácsot adni az ügyben, akkor azt szívesen veném.
Korábbi fórumokban már írtam viszontagságos házrészem eladásáról, de úgy tünt, hogy sikerült vevőt találnom és elmúlt pénteken alá is lett írva a szerződés, ügyvédi ellenjegyzéssel. Foglalót nem kértem én naív jóhiszemű, mert látszott a vevőn - teljesen hitelesen - hogy szeretné a házrészt, azonkívül már hozta is volna vételárat a szerződéskötésre, csak olyan a bankja, hogy előre kell szólni hogyha nagyobb összegű pénzt szeretne kivenni. Abban maradtunk, hogy ma jön a pénzzel és megtörténik a birtokbaadás. Természetesen nem jött, de legalább telefonált, viszont semmivel nem indokolta a visszalépését, ellentmondást nem tűrően letette a telefont, ja és persze azóta nem érhető el, hogy legalább megbeszéljük a dolgot. Most itt állok egy érvényes szerződéssel megdöbbenve és azt sem tudom, hogy mit csináljak . (A következtetéseket viszont a magam számára levontam!)

Bubó # 2006.04.13. 20:50

A jövedelem kiszámításához több adat kell, pl. szerzési-, illeték- és egyéb költségek, szerzés időpontja, eladási ár.

odoragi # 2006.04.13. 10:02

Természetesen közös megegyezéssel kerül eladásra az ingatlan! A 30%-omból hogyan számoljuk ki a jövedelmet? Még nincs megállapodott összeg az ingatlan értékére, tehát azt nem tudom pontosan, csak tájékozódni szeretnék, hogy ha pl. 18 millióért eladnánk az ingatlant, a 30%-omból mennyi lenne a kiszámított jövedelem? Mivel szeretnék majd lakást venni, jó volna előre tájékozódni, mire számítsak! Köszike!