Osztatlan közös tulajdon

igen, sajnos próbál kiutálni:-|. Mindig van valami.
És igen, nincs aki megvegye ilyen helyzetben de ha volna is, neki elővásárlási joga van.

drv

„És igen, nincs aki megvegye ilyen helyzetben de ha volna is, neki elővásárlási joga van.”
Azonban az nem azt jelenti, hogy ő diktál az eladásnál. Ha netalán vevő van a részedre, akkor neki ahhoz van joga,
hogy ugyanazon feltételekkel léphet a vevőd helyére, tehát az árat már nem változtathatja kedvére pl. lefelé.
De szerintem neked tök mindegy volna, hogy egy külső ember veszi meg vagy a szomszédod, ha el akarod adni.

Kedves Tagok!

A következő szituációban lennék hálás egy hozzáértő véleményére/álláspontjára:

Adott egy utcafrontos földszinti, teraszos lakás, aminek a kertkapcsolata osztatlan közös tulajdonként van nyilvántartva. A terület kb 15nm, a lakásunk szélességében helyezkedik el. Mivel egyik oldalról kerítés határolja, ezért nem átjárható körben a társasház mentén. Ez az egyetlen olyan földszinti lakás a társasházban, ahol nem lehetséges az átjárás, ezáltal “menekülési útvonal” funkciója sem lehet.
Az SzMSz-ben rögzítve van, hogy a földszinti lakások tulajdonosai - a kertrész karbantartása ellenében- sajátként használhatják a fent említett területet. Mivel a szabályzatban rögzített használati jog egy közgyűlés során szimpla szavazati többséggel bármikor megváltoztatható, ezért nyugodtabb lennék, ha a kertkapcsolat a társasházi alapító okiratban is a lakáshoz tartozna. Ezzel jutottam el a konkrét kérdésekig:

1. Vételi ajánlat esetén minden tulajdonos belegyezési kell, vagy az eladás kérdését is szavazásra lehet bocsátani?
2. Létezik-e esetleg olyan rendelkezés/jogszabály ami felülírhatja a terület eredeti osztatlan közös tulajdonú besorolását? Ez azért vetődött fel bennem, mert igaz, hogy az osztatlan közös tulajdont minden tulajdonos ugyanolyan mértékben használhat , viszont a használattal nem sértheti a többi tulajdonos jogait/érdekeit. Azonban - a terület kis mérete miatt -, ha bárki ténylegesen használná a kertet, azzal számunka életminőség-romlást okozna.

Köszönöm , hogy végigolvastad a bejegyzést. A válaszokért pedig külön köszönet!

Üdv.

„a kertkapcsolata osztatlan közös tulajdonként van nyilvántartva”

Ezt nem pont így fogalmaznám. Ha az a kérdés, akkor szerintem nincs kizárva, hogy a telek egyes részei valamely albetétben legyenek. De alapító okiratot kell hozzá módosítani, egyhangú határozattal. Vázrajz, albetétenként 10 600,- Ft földhivatali díj, ügyvédi munkadíj - nem olcsó mulatság.

Albetétbe biztosan nem, mert albetétbe kizárólag helyiség, illetve önálló rendeltetési egység vehető. De az szmsz-ben a kizárólagos használat joga felvehető.

Szerintem az alapító okiratba a kizárólagos használat is belevehető. Talán ez a legtöbb, amit a kérdező elérhet - ez elég jó is neki, mert ugye 100% egyetértéssel lehet csak módosítani.
A baj az, hogy a mostanin változtatni is csak így lehet, és nem látom be, kinek lenne ez jó a társasházban rajta kívül.
Mondjuk ha kifizeti a ház 6 milliós szigetelését, vagy tetőcseréjét, akkor esetleg megfontolnám...

„Albetétbe biztosan nem, mert albetétbe kizárólag helyiség, illetve önálló rendeltetési egység vehető. ”
Csináltam olyan társasházat, amelyben a telek se volt közös tulajdon. Többet is.
Se a Ptk-ban, se a Társasházi törvényben nincs ilyen megszorítás.

„Vételi ajánlat esetén minden tulajdonos belegyezési kell, vagy az eladás kérdését is szavazásra lehet bocsátani?”
Szerintem az összes tulajdoni hányad négyötödös többségével dönthettek az eladásról - mint olyan ingatlanrész, mellyel amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Társasházi törvény 10. § (3).
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Az Szmsz-ben már igy is szerepel a kizárólagos használat joga.
Azt csak 50%+ szavazattal lehet módositani.
Erre kicsi az esély.
Arra még kisebb hogy 4/5-öt össze tudsz kaparni az eladás után az A.Okirat módosításához.

kbs
Se a Ptk-ban, se a Társasházi törvényben nincs ilyen megszorítás.

HJa a telek nem a társasház tulajdona, akkor persze lehet, de akkor úgy néz ki a történet, hogy a törzslapon szerepel bizonyos tul. hányaddal a társasház + bizonyos tulajdonnal egy harmadik fél, vagy akár a T.hát egy tagja. (Ilyet már én is láttam. Nem sokat, de láttam.) De a telek albetétben nem lesz, az biztos. Ez az oka pl, hogy a telken lévő parkolókat nem lehet önálló albetétbe venni, és önállóan eladni - a beruházók nagy nagy bánatára -, amit egy ha jól emlékszem, kúria döntés is megerősít.
Ha jól emlékszem, az ingatlannyilvántartási törvényben, vagy a vhr-ében benne van, hogy mi lehet önálló albetét. És az mindenképpen épület, helyiség, önálló rendeltetési egység.

Félreérted: nem idegené a telek. Egyszerűen beleírtuk az alapítóba, hogy "az A/1 különtulajdonú lakás részei: szoba, fürdőszoba stb. és a vázrajzon zölddel körülhatárolt telekrész..." És így tovább. (A konkrét példákban két albetét volt, de elvi különbség nincs a nagyobb számoknál sem. A közös tulajdonú részeknél meg nincs más, csak "a közművezetékek mérőóráig tartó szakaszai". Ha egyáltalán.

Érdekes lenne ez a 480 lakásos társasházamnál.

Kedves Tagok,

Az alábbiakhoz szeretnék segítséget kérni. El szeretném adni az ingatlanomat - 4 ház van a telken - amelynek van ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztása, 2006-ban készült.
Nem fogadják el a bankok hitelfelvételhez, mert:.

1. Nem iratta alá az ügyvéd a vázrajzot:(
2. Nem tartalmazza a mérőórák használatát.

A 2-es és a 4-es szomszéd nem akarja aláírni az új megállapodást (ugyanazok a szomszédok, akik a 2006.évi megállapodást is aláírták), közölték, velem hogy adjam el úgy az ingatlant, ahogyan a 3-as szomszéd tette, aki kp-s vevőnek adta el kb. féláron, mert nem volt meg a saját használati szerződésének a példánya.

Ehhez hozzájön, hogy a 2-es szomszéd lebontott egy sufnit is a saját részén, ami szerepelt a vázrajzon és a földhivatali térképen is. Semmit nem hajlandó intézni ezzel kapcsolatban sem. (Nem kérdezte meg a szomszédokat, hogy lebonthatja-e, nem tudom, hogy ezt meg kellett volna-e tennie?)

Kérdésem: milyen jogcímem fordulhatok a Bírósághoz, hiszen már van egy szerződés, de az több sebből vérzik. Szeretnék jogszabályi hivatkozást és /vagy Kúria Határozatot is kérni, ha tudtok ezzel is esetleg segíteni.

Tudtok ajánlani jó ügyvédet, aki ezzel a területtel foglalkozik? Akit megkerestem, nem tudott erre válaszolni:(

Köszönöm
LIAN

LIAN,

Elsőnek a földhivatali térképet kellene rendbe tenni, törölni kell az elbontott épületet. Ha a tulajdonostárs nem csinálja meg, akkor hívj és fizess Te földmérőt, és csináltass vele változási vázrajzot, az alapján a kormányhivatal mint építési hatóság hatósági bizonyítványt ad, és az alapján a földhivatal törli az épületet a térképről. Ehhez nem kell a tulajdonostárs beleegyezése. A földmérő segít végigvinni.

Utána mehetsz a bíróságra, ahol kérheted a Ptk. 5:79. § (3) alapján a közös tulajdon használatának szabályozását, az új térkép alapján és a mérőórákat is szabályozva. Kérheted azt is, hogy az elbontott épület törlésének költségének tulajdoni hányaddal arányos részét a többi tulajdonostársak térítsék meg, a Földmérési törvény 14. § (2) és a Ptk. 5:75. § alapján.
A joggyakorlatot megtalálod a Jogtárban, a nagyobb könyvtárakban gépről hozzáférhető, a fenti paragrafusokhoz kapcsolódóan.

A helyedben én mindegyik szomszédot megkeresném a per előtt, hogy egyezzünk meg, különben sokba fog ez kerülni. Egy ügyvédi levél segíthet ráébreszteni őket arra, hogy komolyan gondolod a pert.

Osztap, köszönöm a választ.

A használati megállapodásban a 2-es szomszédé a lebontott sufni. Akkor is intézkedhetek helyette a vázrajz, földmérő stb. ügyben? Próbáltam beszélni velük, sajnos nem sikerült meggyőznöm őket. A megoldást az ügyvédi felszólításban látom. Remélem nem kerül sor a perre. 1 éve vártam egy komoly vevőre, akit most sajnos elvesztettem a szomszédok hozzáállása miatt, mert a hiányos használati megállapodással nem tud hitelt felvenni.

Előbb az ügyvédi levél kellene, nem? Hátha sikerül kifizettetnem velük a felmerülő költségeket előre.

Mélygarázs vásárlása esetén - mely osztatlan közös tulajdonon fekszik egy társasházban- kikerülhető-e a többi tulajdonostárs elővásárlási joga, ha elajándékozom egy minimális részét a tulajdoni hányadomnak a jövőbeli vevőnek, majd miután bejegyezték az illetőt, kifüggesztés nélkül -hiszen már van tulajdoni hányada- megvásárolja a többi tulajdonrészt tőlem?!

ChuckN,

Természetesen - már feltéve, ha ez semelyik mostani tulajdonostársadnak nem tűnik fel, és nem is kíván élni az elővásárlási jogával utólag sem.
Mert hát nyilván nehéz ezt nem az elővételi jog kijátszásának nézni, és nem is igen látom, milyen életszerű indokod lenne, ily módon minden további nélkül egy bíróság semmisnek nyilvánítaná a szerződéseteket, és megvehetné a protestáló tulajdonostárs.
Próbálkozni lehet, de a kockázatokat érdemes tudni.

LIAN,

„Akkor is intézkedhetek helyette a vázrajz, földmérő stb. ügyben?”
Igen, mert társtulajdonos, ugyanúgy, mint Te. A földhivatalt nem érdekli a használati megosztásotok.

„Hátha sikerül kifizettetnem velük a felmerülő költségeket előre.”
Te ismered a társtulajdonosod, nem tudom, várható-e, hogy kellementlenkedni próbál a törlés miatt. A törlés költsége kb. százezer forint. És egymás között benneteket mint tulajdonosokat a tulajdoni hányadok arányában terheli, hacsak más nincs a meglévő szerződésbe írva erről (meg lennék lepve, ha lenne).

A perre pedig érdemes úgy gondolni, hogy közben is meg lehet állapodni. És ezt jó bátorítani, hangoztatni. És pl. lépésenkénti díjban szerződni az ügyvéddel, hogy a díja a keresetlevélig ennyi, tárgyalásonként ennyi, stb, nem pedig úgy, hogy "az elsőfokú ítéletig x forint összesen".

Osztap,

Köszönöm ismét válaszod. Már csak annyi kérdésem lenne , hogy ha a használati megosztás szerint a 2-es szomszédé a sufni, kizárólagosan ő használhatta, akkor miért kell szétosztani a bontási vázrajz költségét? Ez kb olyan, mintha fizettetnék a többi tulajdonossal bármit is, amikor az én házamon végeznek munkálatokat, vagy nem jól látom? Persze azért elkezdtem intézni a földmérőt és az ügyvédi levelet.
Köszi előre is!

LIAN,

Ha a meglevő megosztási szerződésben erről rendelkeztetek, azt kell alkalmazni. Rendelkeztetek?

HA nem rendelkeztetek, AKKOR: a Ptk. 5:75. § szerint pedig „a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek...”

Osztap,

Nem rendelkeztek a melléképületről külön. Most néztem meg igazán a vázrajzot, Anyukám készítette, hát érdekes:): a 2-es épület 34nm és nagyobbra van rajzolva, mint a mellette - itt még egyben van a két épület - álló 40nm-es 3-as ház. (Nyílván azért nagyobb az épület a rajzon, mert ott a sufni. ) Ezt így ellenjegyezte az ügyvéd, nem semmi... Földhivatalban meg tudom nézni a 2-es ház adásvételi szerződését, hogy mi szerepel benne? Csak a ház, vagy a melléképület is?

Köszi előre is!

Osztap,

Nem tudok csatolni, de leírom:
Én vagyok az 1-es: 45nm ház, 24/60 tulajdoni hányad,
2-es 34nm lakás , most már ház, 18/60 - " -
3-as 40nm lakás, 6/60 - " -
4-es 50nm lakás 12/60 - " -
Egyértelmú, hogy csak a kerttel növelten, illetve sufnival együtt jönnek ki a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdoni hányadok,.

LIAN,

A használati megosztási szerződés szövege számít.
A tulajdoni hányadok semennyire sem számítanak. Teljesen érdektelen.

LIAN,

Hogyan rendelkezik a használati megosztási szerződés a költségek megosztásáról? Konkrétan: Milyen fajta költségekről rendelkezik, és azokat ki viseli/milyen szabály alapján kell megosztani a tulajdonosok között? Van-e ott valami olyan kategória, amibe bele lehet szuszakolni ezt az épülettörlési költséget?

„ El szeretném adni az ingatlanomat - 4 ház van a telken - amelynek van ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztása, 2006-ban készült.”