Fórum ingatlanügyek újabb elöl     új hozzászólás


Végrehajtás alatt árverés előtt ingatlant vásárolni

emmike1978 # e-mail 2011.02.22. 10:50

Az alábbi témával kapcsolatban szeretnék tanácsot/véleményt kérni.

Felmerült a lehetősége annak, hogy szeretnénk megvásárolni egy ingatlant, mely végrehajtás alatt áll, ugyanis a jelenlegi tulajdonos fizetésképtelenné vált, és komoly tartozásai halmozódtak fel, a hitelt nem tudja törleszteni. Az adósok még az ingatlanban laknak.

Az ingatlant a CreditExpressz próbálja meg még az árverés időpontja előtt értékesíteni több közvetítőirodán keresztül. Mi személy szerint egy Ingatlan Irodánál láttuk az igen kedvező árú hirdetést.

A tegnapi napon létrejött az ingatlan irodával a személyes találkozó, ahol az alábbiakról tájékoztattak minket.

Piaci értékét tekintve az ingatlan ára durván 9-9,5 M Ft lenne. Ezzel szemben a hirdetésben az szerepelt, hogy Irányár: 6,5 M Ft.

A személyes beszélgetésnél az ügyintéző már azt mondta, hogy ez a 6,5 M Ft legyen inkább csak 5 M Ft.

Állítása szerint nekünk ennek a 10%-át kell indulóba befizetnünk (tehát 500.000 Ft-ot), melynek következtében az ingatlan tulajdoni lapjának széljegyzetére a nevünk felkerül.

Ekkor a bank friss értékbecslést készít az ingatlanra, és a megállapított értéknek (az úr elmondása szerint ez max 8 M Ft lehet) a 10 %-át, tehát 800.000 Ft-ot még be kell fizetnünk (ez állítólag az ingatlan vételárából később levonódik?)

Ezen felül az 500.000 Ft és a 800.000 Ft befizetésekor ki kell még fizetnünk kb 350.000 Ft-ot az ingatlan közvetítő irodának.

Itt tehát első körben kiadunk 1.650.000 Ft-ot.

Ezt követően ki kell várnunk azt az időt, amíg az ingatlanra az árverés időpontját ki nem tűzik. Az ingatlanos állítása szerint mivel az ingatlan végrehajtás alatt van, ezért az árverést kötelező lebonyolítani. Azonban mivel mi már befizettük az ingatlan árának egy bizonyos részét, ezért 99,9% biztos, hogy az árverés végeredménye az lesz, hogy az ingatlan a miénk lesz. Erre garanciát nem tudnak vállalni, de szerinte a tapasztalatok alapján ez úgyis úgy lesz, hogy a miénk lesz...

Azonban azt, hogy várhatóan mikor lesz az árverés időpontja, azt nem lehet tudni. Elképzelhető, hogy 3 hónap, de az is lehet, hogy 6 vagy akár 10 hónapot is várnunk kell.

S ekkor fog még csak kiderülni az, hogy vajon már rálicitált-e többet az ingatlanra annál, mint amennyiért mi meg akarjuk venni. Amennyiben igen, akkor állítólag azokat a pénzeket, amiket eddig mi befizettünk visszakapjuk.

Kérdésem tehát az lenne, hogy szerintetek a fent leírtak alapján egy ilyen ügymenet működhet-e. Jómagam igen szkeptikus vagyok, s igen sok a bizonytalan tényező az egészben, illetve nem tudok sajnos olyan konkrét esetet, ahol valakinek ez már sikerült volna, és minden rendben lett volna vele.

Nincs sajnos túl sok pénzünk, és nem szeretnénk, ha még az is elúszna egy csaló miatt.

Van még pár kérdésem, légyszi írjatok véleményt:

  • Ha meg tudjuk oldani azt, hogy az 5.000.000 Ft-os vételárat készpénzben kifizessük, abban az esetben biztos(abb)-e, hogy az ingatlan valóban a miénk lesz?
  • Amennyiben a megvásárolt ingatlanon vannak további tartozások (közüzemi számla), az kit terhel abban az esetben, ha mi az ingatlant megvesszük? Nekünk kell azt is később kifizetnünk?
  • Kell-e hitelzárlati díjat fizetnünk, ha CHF-ben van a mostani adósoknak a hitele és mi egy összegben kívánjuk megvenni az ingatlant?
  • Milyen egyéb költséggel, kiadással kell még kalkulálnunk?
  • Igaz-e az, hogy amennyiben az adósnak, aki per pillanat is az ingatlanban lakik van egy 18 év alatti gyermeke, aki tulajdonos az ingatlanban, az 18 éves koráig az ingatlanból semmilyen formában nem "rakható ki", tehát ha egy 8 éves gyerekről beszélünk, az akár 10 évig is tarthat, mire mi hivatalosan kilakoltathatjuk?

Előre is köszönöm szépen, ha időt/energiát szántok a válaszra.

végrehajtó1 # e-mail 2011.02.22. 10:57

Kész átverés sóóóóó:)

Ha rám hallgatsz elfelejted az egészet.
Ha venni akarsz akkor árverésen vegyél és licitálj.Előre senkinek nem kell fizetni.Csak a vh-nak.

emmike1978 # e-mail 2011.02.22. 11:00

Köszi a választ.

Már a neved is "bíztató", hogy valamelyest jártas (legalábbis nálam jártasabb:)) vagy a témában.

Árverésekről hol lehet tájékozódni? Mármint hogy mikor hol/hova van éppen kiírva?

végrehajtó1 # e-mail 2011.02.22. 11:37

NAV ,MBVK honlapja árverési hirdető, főldhivatal önkormányzat bíróság hirdető táblája.

babetta # e-mail 2011.02.24. 14:19

Végrehajtás alatt álló ingatlant sima adásvétellel el lehet adni, vagy csak árverésen vagy árverésen kívül, de árverési vétel hatályával. Megkérdeztem jogászokat és nincsenek azonos állásponton. Köszönöm a választ.

babetta # e-mail 2011.02.24. 14:20

az előző bejegyzésem kérdés, csak lemaradt a kérdőjel. Előre is köszönöm.

lewho # e-mail 2011.02.24. 14:26

El lehet adni, nem tiltja semmi.

lewho # e-mail 2011.02.24. 14:30

Más kérdés, hogy ki veszi meg vh joggal terhelten:)

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2011.02.24. 17:13

Aki nagyfejszével törli az ablakot...

www.kbs-ugyved.hu

babetta # e-mail 2011.03.01. 17:31

Tisztelt lewho! Köszi a gyors választ. Hadd mélyüljek még el az előbbi problémában. Sajnos egyre több fifikás adós kimenti végrehajtás alól az ingatlanát a leírt módszerrel, tehát igenis vesznek vh. joggal terhelt ingatlant (rokonok, haverok). Nekem továbbra is az a problémám,hogy a Vht. valóban nem írja le,hogy nem lehet elidegeníteni vh.-val terhelt ingatlant. De: a Ptk. ami az adásvételt szabályozza generális törvény, a Vht. ami a végrehajtási eljárást szabályozza speciális törvény. Nem vagyok jogász, de tanultam jogot és azt tanultam, a speciális erősebb mint a generális, azt kell alkalmazni speciális esetekben. Minek van akkor a Vht. ha nem arról szól, hogy a hitelező érdekeit szem előtt tartva a végrehajtó kezelésébe adja a végrehajtási ügyet aki az adós teljes vagyonát lefoglalja azért, hogy ne lehessen kibújni a felelősség alól. A Vht. csak az árverési vételt és az árverésen kÍvüli, de áverés hatályával történő eladást teszi lehetővé. A Vht. 104. § (3) bek. azt írja: lefoglalt ingóság elhasználása, elzálogosítása, elidegenítése, megsemmisítése vagy a végrehajtás alól más módon való elvonása a Büntető Törvénykönyv szerint bűncselekmény.

Tehát, ingóságot büncselekmény elvonni, ingóságot pedig adásvétellel lehet?
A Vht. 138. §(6) bek szerint: A lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. - Az adásvétellel történő fedezetelvonás nem sérti a vh. kérő érdekeit?
Várom szíves érvelését. Köszönettel: Babetta

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2011.03.01. 17:37

Azt azért el kellene magyaráznod, hogy a végrehajtási joggal terhelten eladás miért is jelentene elvonást, és hogyan is lehetne ezzel kimenteni ezzel a dolgot a végrehajtás alól. Én jogász létemre nem tudom...

www.kbs-ugyved.hu

végrehajtó1 # e-mail 2011.03.01. 18:05

Vht. 138. §(6) bek szerint: A lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. – Az adásvétellel történő fedezetelvonás nem sérti a vh. kérő érdekeit?

Egyet értek KBS-sel.

Ha eladja a vh joggal akkor a vevő áll helyt.
Hol itt a fedezet elvonás?

babetta # e-mail 2011.03.03. 09:11

sajnos egyre több ilyen van. ha leírom akkor tippet adok az adósoknak nyilvános fórumon.a többi felvetésemre nem reagáltatok: az ingóság elvonása bűncselekmény, az ingatlané nem? a speciális nem erősebb mint a generális? jó lenne már a Vht-hez alapjaiban hozzányúlni.

Dr.Attika # e-mail 2011.03.03. 09:31

Több BH is leszögezi, hogy a végrehajtási jog nem elidegenítési is terhelési korlátozás. Pontosan azért, mert az új tulaj tűrni köteles a kielégítést.

Ügyvéd
http://jogitanacs.info
http://amerikairendszam.com

lewho # e-mail 2011.03.03. 09:32

Nem jelent elvonást. Úgy képzeld el, mint a jelzálogot. Mindegy, hogy kié az ingatlan, akkor is végrehajtás alá lehet vonni, el lehet árverezni, amíg a végrehajtási jog terheli!

lewho # e-mail 2011.03.03. 09:33

ezt nagyon egyszerre írtuk!

babetta # e-mail 2011.03.10. 16:25

és ha bejön a képbe a felszámolás és ott tüntetik el az ingatlant?

lewho # e-mail 2011.03.10. 16:29

nem lehet eltüntetni egy ingatlant... az nem aranyóra, hogy zsebrevágom, beolvasztom...

lewho # e-mail 2011.03.10. 16:36

A végrehajtási joggal biztosított követelésre pedig hasonló szabályok vonatkoznak a felszámolási eljárásban, mint a záloggal biztosítottakra.

Kalim Pál #   2011.03.10. 21:02

babetta:
Létezik ez a kisegítő jellegű jogelv, kollízió esetén lehet szükség az alkalmazására, ebben az esetben viszont nincs ütközés. Vh joggal terhelt ingatlan elidegenítését jogszabály nem tiltja (bírói joggyakorlat sem). A Vht. módosítása szerintem ezügyben nem szükséges, mivel az ingatlant (a nyilvántartás folytán) nem lehet fizikailag kivonni a végrehajtás alól. A végrehajtási jog egyébként mindig az érintett dologhoz és nem az adós személyéhez kötődik, márcsak ezért is lehet szó elidegenítésről, de ilyenkor a vevő annak tudatában veszi meg a házat, hogy tűrni köteles a hitelező kielégítését.

Az interneten található idézetek legnagyobb baja, hogy nehezen ellenörizhetö a hitelességük. /Petöfi Sándor/

Shorlex # e-mail 2011.03.17. 10:55

Sziasztok, elsősorban kollégák.

Mindig szembesül valami izgalmassal az ember... most pl. egy végrehajtó kitalálta, hogy a végrehajtási joggal terhelt ingatlan eladása esetén nekem külön tűrésre kötelezést kéne kérnem a tulajdonjogot megszerző személlyel szemben ahhoz, hogy a VH eljárást folytatni lehessen. Azaz, a dolog lényege (és a kérdésem) összefoglalva a következő:

  • szükséges-e külön jogcselekmény ahhoz, hogy fenti tényállás mellett az ingatlanra vonatkozó árverést meg lehessen tartani, vagy ex lege egyszerűen folytatni kell az ingatlan végrehajtás során a végrehajtási kényszercselekményeket, kvázi "mintha mi sem történt volna".

A gondom az, hogy fél délelőtt böngészve a jogtárat sem találtam olyan konkrét, leírt, stricti anyagot, legyen az jogszabály, vagy egyedi döntés, ami effektíve a terhelt ingatlan szerzéséről és annak kérdéseiről szól és kellően kifejti a fenti kérdést.
Mindig csak jogelvek vannak és minden olvasott "anyag" kész tényként kezeli azt, hogy a jogszerzőnek tűrnie kell a kielégítést (ami rendben is van, persze hogy tűrnie kell), de hogy ezt a tűrést meg kell-e előznie valamilyen előzményi cselekménynek vagy sem, arról nem találtam semmit.

Ami lehet hogy az én hibám, sőt biztos.
Esetleg valakinek tipp, amire nem az a válasz, hogy "már a római jogban is az volt a jogelv, hogy" hanem valami konkrét dolog?

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2011.03.17. 12:16

OFF szerintem
A végrehajtási joggal biztosított követelésre pedig hasonló szabályok vonatkoznak a felszámolási eljárásban, mint a záloggal biztosítottakra.

Ez nem így van. A végrehajtást a felszámolás megindulásával meg kell szüntetni, a végrehajtási jogot törölni kell. Ezért a puszta végrehajtási jog semmiféle előnyt nem jelent a jogosultnak, szemben a zálogjoggal, amelynek a kielégítése privilegizált.

De így sem értem, hogyan lehetne egy végrehajtási joggal terhelt ingatlant eladás útján kivonni a végrehajtás alól, és az sem világos, hogy jön ide a felszámolás.
ON

www.kbs-ugyved.hu

lewho # e-mail 2011.03.17. 12:30

Kbs

Csődtv. 49/D. §

(3) A zálogjoggal biztosított követelésekkel azonos elbírálás alá esik az a követelés, amely kizárólag a zálogtárgyból történő kielégítés tűrésére irányul (dologi kötelezettség, önálló zálogjog), valamint az a követelés is, amelynek végrehajtására az ingóságot lefoglalták, illetve a végrehajtási jogot a felszámolás kezdő időpontjáig [28. § (2) bekezdés e) pont] bejegyezték. Ez utóbbi követeléseknek a kielégítési sorrendben elfoglalt helyét az ingóság lefoglalásának időpontja, illetőleg a végrehajtási jog bejegyzésének időpontja szerint kell megállapítani.

lewho # e-mail 2011.03.17. 12:31

elszállt, amit írtam? vazze

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2011.03.17. 12:31

Fordítva, Shorlex, fordítva. Ha már a végrehajtási jogot bejegyezték, akkor nem a végrehajtást kérőnek kell az új tulajdonost köteleztetni a végrehajtás tűrésére, hanem ellenkezőleg: az új tulajdonos indíthat halasztó hatályú igénypert. Ami amúgy esélytelen, ha a végrehajtási joggal terhelten vásárolt. [L.: Vht. 138. § (6) „A lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg”.]

www.kbs-ugyved.hu