Fórum ingatlanügyek újabb elöl     új hozzászólás


Végrehajtás alatt árverés előtt ingatlant vásárolni

gerbera317 # e-mail 2017.03.05. 15:39

Ja, ha már én nem szóltam be miatta. :-) Egyébként: egyenlőre = egyenlő mértékűre, egyelőre = most és még egy ideig.

vierzo # e-mail 2017.03.05. 18:41

OK, köszönöm szépen, akkor megteszem ahogy írtad az ajánlatot a végrehajtónak.
egy kérdés: ez milyen kötelezettséggel jár rám nézve? Mondhatok később nemet? (mert én 1-2 hónapot nem akarok várni a válaszra/döntésre, csak akkor venném meg ezt a lakást, ha gyorsan birtokba lehet venni)

gerbera317 # e-mail 2017.03.05. 19:21

157. § (1) A végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára - az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken - árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el.

A "felek kívánságára" azt jelenti, hogy kéri az adós, és kérik a végrehajtást kérők. Bármelyikül is nem kéri, nem lehetséges ez az értékesítés. Ugyanebből az is következik, hogy az adós együttműködő. Olyan nincs, hogy kéri, utána pedig nem hajlandó kiköltözni.
Az is nyilvánvaló, hogy a kérelmükben meg kell nevezniük a vevőt, és a végrehajtó ennek a vevőnek adhatja csak el az ingatlant, más személynek nem.
És meg kell jelölni a vételárat is.
A fentiekből következik, hogy a kérelmeknek egyhangúnak kell lenniük, tehát 1) egyik fél kérelme sem hiányozhat, 2) mindegyik ugyanazt nevezze meg vevőnek, és 3) mindegyik ugyanazt a vételárat emlegesse a kérelmében.
A mondatot olvasva az is következik, hogy ez a vétel árverési vétel, az eladó a végrehajtó, a szerzés eredeti, és az ingatlant tehermentesen szerzi meg a vevő (ezért nem kell egyeztetni meg tárgyalgatni a felekkel). Az árverési vételből következik, hogy nem ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződés készül, hanem árverési jegyzőkönyv. Ennek az értékesítés-módnak minden jogkövetkezménye azonos az árverésével. Az egyedüli különbség a nyilvánosság mellőzése, valamint az, hogy előre lehet tudni, hogy az adós együttműködő.
Fentiekből az is következik, hogy az ajánlattevő egészen addig, amíg a végrehajtó be nem hívja az árverési jegyzőkönyv aláírására, nem ügyfél az eljárásban. Nem ő kéri az értékesítést, hanem a felek. A vevő csak kéri a végrehajtót, hogy tájékoztassa a feleket, hogy ilyen irányú kérelmet terjeszthetnek elő (tehát nem "válaszolnak" az ajánlatra). Az ajánlattevő a kérelmében kikötheti, hogy vételi ajánlatát x ideig (pl. 2 hónapig) tartja fenn, ha addig nem kéri valamennyi fél az árverésen kívüli értékesítést, eláll a szándékától.
Sokat segíthet az ajánlattevő a saját ügyén, ha úgy kéri a végrehajtót az ajánlat továbbítására, hogy a feleknek egy használható kérelemmintát is küldjön. Ugyanis egy árverésen kívüli vétel iránti kérelem sokszor azért nem jön némelyik ügyféltől, mert képtelen megfogalmazni a szándékát. Viszont, ha a szájába rágják a mondókát, akkor könnyen meglépheti ezt.

MajorDomus # e-mail 2017.03.06. 22:50

Szerintem jobban jársz,ha másik ingatlant keresel!

colle # e-mail 2017.03.07. 16:33

Értelmezésben való segítség kérése!

A a parlamentben elfogadták a módosító javaslatot a kilakoltatási törvénnyel kapcsolatban. Ebben van egy ilyen pont:

(2) Ha a végrehajtó a Módtv.6. hatálybalépése napjáig már közzétette, az elektronikus árverés i
hirdetmények nyilvántartásában az ingatlan árverésér ől szóló vagy annak folyamatos árverezés e
iránti hirdetményt, és arra érvényes vételi ajánlat nem érkezett, a végrehajtó a Módtv .6.-[nyel]tal
megállapított rendelkezéseknek megfelel ően módosítja a hirdetményeken az érvényes vételi ajánla t
legkisebb összegét, és az így módosított hirdetmény közzétételével [a] folytatja az eljárást . ”

A kérdésem licitálós oldaláról:

  1. Mikor lép hatályba ez a módosító javaslat?
  2. Mit jelent az, hogy ha érvényes vételi ajánlat nem érkezett a hatályba lépés napjáig, akkor kell alkalmazni a törvénymódosítást? Ha már most folyamatban van egy árverés, ami például április 18-án jár le, és én arra megteszem a minimum licitet, akkor az már érvényes vételi ajánlatnak számít vagy nem? Ha ez nem számít annak, akkor a most futó árveréseken hogyan lehet érvényes vételi ajánlatot tenni?

Köszönöm a válaszokat!

colle # e-mail 2017.03.07. 17:08

Előző hozzászólásomban helytelenül írtam.

"a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról" nem pedig kilakoltatási törvény.

MajorDomus # e-mail 2017.03.07. 23:04

Amikor megjelenik a Magyar Közlönyben!
Ahogy olvasod!
Ha 18-ig nem érkezett licit,arra már vonatkozik!

gerbera317 # e-mail 2017.03.08. 09:51

Ha még nincs vételi ajánlat egy ingatlanra, azt k.gyorsan meg kell tenni, és akkor nem kell minimálár nélküli új árverést kiírni.

Egyébként rossz a törvény (azon túl, hogy elképesztően "logikus"):
Az elektronikus árverési hirdetményt nem lehet módosítani, mert az informatikailag megoldhatatlan. A hirdetményt a végrehajtónak vissza kell vonnia, és újat kell kitűznie az új feltételekkel.

colle # e-mail 2017.03.08. 12:47

!Gerbera317!

A törvénymódosításban van egy ilyen rész. Most akkor melyik a mérvadó?

A végrehajtási törvénymódosításban van két rész. Az egyik:
7.§
(2) Ha a végrehajtó a Módtv. hatálybalépése napjáig már közzétette az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában az ingatlan árverésér ől szóló vagy annak folyamatosárverezése iránti hirdetményt, és arra érvényes vételi ajánlat nem érkezett, a végrehajtó a Módtv.-nyel megállapított rendelkezéseknek megfelelően módosítja a hirdetményeken az érvényes vételi ajánlat legkisebb összegét, és az így módosított hirdetmény közzétételével a
folytatja az eljárást.”
A másik ennek a részletes indoklása:
7. §-hoz
A módosítással érintett rendelkezéseket a hatálybalépése napján folyamatban lévő azon végrehajtási eljárásokban is alkalmazni kell, amelyekben a fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása iránt indult a végrehajtási eljárás, és az ingatlanárverés kit űzésére
még nem került sor, továbbá azon végrehajtási eljárásokban is, amelyekben már közzétételre kerültek a lakóingatlan árveréséről szóló vagy annak folyamatos árverezése iránti hirdetmények. Abban az esetben, ha a módosítással érintett rendelkezések hatálybalépése
napjáig az árverésen nem érkezett a kikiáltási árat elérő érvényes vételi ajánlat, a végrehajtó –
a módosítással érintett rendelkezéseknek megfelelően –módosítja a hirdetményeken az érvényes vételi ajánlat legkisebb összegét.

Ez alapján én úgy értelmezem, persze lehet hibásan, hogy a hatálybalépés napjáig nem érkezik kikiáltási árat elérő érvényes licit. Tehát az első rész alapján úgy értelmeztem, ahogy Te is, hogy minimál licit elég, de a második rész alapján meg már azt írja, hogy a kikiáltási árat elérő érvényes ajánlat. Erről mi a véleményed? Köszönöm!

vierzo # e-mail 2017.03.08. 13:39

Köszönöm a segítséget és a tanácsot, amit kaptam, főleg gerberának.

MajorDomus # e-mail 2017.03.08. 21:04

Megint adtak a szarnak egy pofont.

Dorina0215 # e-mail 2017.03.14. 11:23

Kedves Fórumozók!

Az előzőekben már írtam a fórumra abban az ügyben, hogy árverésen szereztünk egy ingatlant, csakhogy amikor az árverési jegyzőkönyvet megküldték a tulajdonosnak, akkor a tértivevényes levél úgy ment vissza a végrehajtóhoz, hogy elhunyt a tulajdonos, így az elhunytnak van két kiskorú gyermeke.
Az ingatlan vételára kifizetésre került.
A végrehajtó azt mondta, hogy meg kell várni a jogutódlást, ami a hagyatékot is magába foglalja, ill. azt is, hogy minderről a bíróság hoz egy határozatot/végzést.
Az lenne a kérdésem, hogy ez körülbelül mennyi idő?
Kérdésem még az is, hogy az ügy vége ugye az lesz, hogy az ingatlan a miénk lesz?

drbjozsef #   2017.03.14. 13:01

"jogutódlást, ami a hagyatékot is magába foglalja"

Ha ez alatt a hagyatéki eljárást érti, akkor az olyan 2-3 hónap alapesetben.

Ha ezután kell egy végzés is a végrehajtás vonatkozásában a jogutódlásról, akkor az további pár hónap.

Alapesetben, ha az örökösök vitatni kezdenek valamit, és viszontkeresettel élnek, akkor sok. Hónap. Év.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Vadsuhanc #   2017.03.14. 13:40

Árverésen szereztünk egy ingatlant !

Sokan úgy gondolják, hogy az árverés olyan mint egy piaci vásár. Kifizetem és viszem.

Mint a példa mutatja nem. ( nem a vevő hibája ) Csak megjegyeztem.

Dorina0215 # e-mail 2017.03.14. 13:54

Tisztelt Vadsuhanc!
Nem, nem gondoltuk úgy hogy ez majd olyan gyorsan fog lefolyni, de azzal sem számoltunk, hogy a tulajdonos elhalálozik.

Tisztelt drbjozsef,
akkor gondolom ez úgy lenne valamivel gyorsabb, ha az örökösök lemondanának az örökségről. És akkor is kb. 6 hónap...

pazs #   2017.03.14. 14:18

Dorina0215: Vadsuhanc nem akart neked beszólni.
Viszont nem azon múlik, hogy az örökösök lemondanak-e az örökségről (amúgy azt nem tudnak, legfeljebb visszautasítani, de azt meg kiskorúságuk miatt a gyámhatóság nem fogja engedni, viszont ha engedné, az méginkább elhúzná az eljárást). Ha már csak az van hátra, hogy a tulajdonjogotokat bejegyezzék, akkor elvileg csak várnotok kell.

Vadsuhanc #   2017.03.14. 14:26

Köszönöm pazs.

Kedves Dorina !

Húgom elhalálozott. A gyermeke ( volt férje ) visszautasították az örökséget. Kilenc hónap után volt hagyatéki tárgyalás.

Így érthetőbb ? Nem volt vita veszekedés és végrehajtás.

Tisztelettel.

Vadsuhanc #   2017.03.14. 14:26

Köszönöm pazs.

Kedves Dorina !

Húgom elhalálozott. A gyermeke ( volt férje ) visszautasították az örökséget. Kilenc hónap után volt hagyatéki tárgyalás.

Így érthetőbb ? Nem volt vita veszekedés és végrehajtás.

Tisztelettel.

gerbera317 # e-mail 2017.03.14. 15:52

Az én álláspontom, hogy az árverés jogerősíthető. Vht. 39. § (4) Ha a végrehajtó a végrehajtás foganatosításakor szerzett tudomást az adós haláláról, és az adós hagyatékában végrehajtás alá vonható vagyontárgy van, a végrehajtó a végrehajtást foganatosítja, az adós ismeretlen jogutóda részére ügygondnokot rendel, és az iratokat beterjeszti a végrehajtást foganatosító bírósághoz. (5) A (4) bekezdésben említett esetben a lefoglalt vagyontárgy a bíróság döntése után és attól függően értékesíthető. A romlandó dolgot ilyenkor is azonnal értékesíteni kell.
Ha tehát az eljárás során meghal az adós, a végrehajtó folytatja a végrehajtási cselekményeket, és – az iratok beterjesztése mellett – az adós ismeretlen jogutóda részére ügygondnokot rendel. A továbbintézkedési tilalom egyedül a végrehajtás alá vont vagyontárgyak _értékesítésére_ vonatkozik. Álláspontom szerint a már értékesített vagyontárgy vonatkozásában nem áll fenn a továbbintézkedési tilalom, tehát az árverés jogerősítését, a tulajdonjog bejegyzését, és az ingatlan átadását a végrehajtónak foganatosítania kell, és az ezzel kapcsolatosan keletkezett iratokat a kirendelt ügygondnok részére kell kézbesíttetni.
Első lépésben az árverési jegyzőkönyvet kell a végrehajtónak kézbesíttetnie az ügygondnoknak, és ha ez nem támadja meg az árverést, akkor lehet továbbmenni a jogerősítés, majd az átadás felé. (Igen: felé.)

MajorDomus # e-mail 2017.03.14. 22:46

Egyetértünk.

fikusz87 # e-mail 2017.03.23. 11:59

Tisztelt tanácsadó!

Olyan kérdésem lenne,ha az ingatlannal kapcsolatban a végrehajtást adós és adóstárs,közmű esetében mindkét tulajdonos ellen is megindították,két különböző végrehajtói iroda,de egy összegben lett rendezve az egyik végrehajtónak a tartozás+az ő költségei,akkor a másik fél ellen is megszűnik az eljárás,vagy neki is ki kell fizetni az őt felkereső végrehajtó díját?Olyan ügyben érdekel,hogy most kifizettem minden lakásra terhelt tartozást,csak az ingatlan hitelt nem.A hitel behajtó(intrum justitia) engedélyt ad eladásra,de előtte rendezni kell a végrehajtó felé az őt megillető díjakat.Kérdés:csak az egyik végrehajtónak kell azt megfizetni,vagy duplán(a másik fél ellen induló végrehajtóét is)a tulajdoni lapról való bejegyzés törléséhez.Válaszukat köszönöm!

gerbera317 # e-mail 2017.03.23. 12:26

Az egyetemlgesen megfizetendő követelést és végrehajtási költségeket csak egyszer kell megfizetni, a nem egyetemlegeseket pedig ügyenként.

Gabcsi27 # e-mail 2017.03.23. 16:31

Kedves fórumozók!
Az alabbi kerdésben szeretnék segítseget kérni tőletek:
Ha árverésen kívül árverés hatáján kívül megvásárolok egy ingatlant kevesebb összegért mint a tulajdonos tartozása akkor a fennmaradó összeget elengedik?
Esetleg továbbra is elvarják tőle a törlesztést?
A jelenlegi tulaj csak ugy hajlando beleegyező nyilatkozatot tenni az árra amit ajanlottunk ha minden hitelét törlik ami az ingatlannal kapcsolatos
Köszönöm

MajorDomus # e-mail 2017.03.24. 00:32

A tulajt meg lehet érteni!

Dr.Attika # e-mail 2017.03.24. 09:21

Kedves gabcsi27!
A Lajta folyón túl- Ausztriától- ez így működik. A tartozás a zálogtárgy értékesítéséből befolyó összeg erejéig terjed. Nálunk ez nem így van. Az adós, ha házát egyéb ingatlanát elveszik gyakorlatilag nem kerül kedvezőbb helyzetben. Pl. Ingatlan becsértéke 23 millió forint. Tartozás ezzel az ingatlannal kapcsolatban 55 millió forint. (Svájci frank alapú kölcsön.) Ha még becsértéken is adja el a végrehajtó, marad 32 millió, amit a 140 ezer forintos nyugdíjából kellene törleszteni.

Ügyvéd
http://jogitanacs.info
http://amerikairendszam.com