Végrehajtás alatt árverés előtt ingatlant vásárolni

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.12.19. 16:37

Dávid91

Az államot az MNV Zrt. képviseli, velük szinte képtelenség lenne megegyezni, saját külön arverezesi rendszerük van, ahova terhelt ingatlanhanyadot csak a jelzálogjog jogosultjanak a bevonásával tesznek fel. Tehát árverésen kívüli végrehajtó által szervezett vétel kiesik.

Árverés lesz a megoldás, haszonélvezeti joggal terhelten!

Milyen stádiumban van a végrehajtasi eljárás?

Dávid_91 # 2018.12.19. 16:57

„Blackjack21”

Magam is ezt próbálom most kideríteni, sajnos még nem tudom. Jól értem, hogy kettő árverés lesz ebben az esetben az 1/2 tulajdonjogokra(MNV és normál)?

Köszönöm,
Dávid

gerbera317 # 2018.12.19. 17:11

A valós tényállás az itt előadottnál lényegesen egyszerűbb: Van egy fele-fele tulajdonú ingatlan: 1/2 az elhunyt adós törvényes örököséé (Magyar Állam), a másik 1/2 az adóstársé (merthogy "a lízinszerződést a feleség is aláírta"). Az adóstársnak haszonélvezeti joga van a másik 1/2-eden.
Árverés esetén az ingatlan 1/1-ben kerül kiírásra, az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonjogát pedig nem terheli a haszonélvezeti jog a Vht. 137. (2) erejénél fogva.
A Magyar Államot képviselő MNV-t nem lehet rávenni sem a 157. § szerinti értékesítés kérésére, sem adásvételhez nem adja a beleegyezését, úgyhogy csak árverés útján értékesíthető az ingatlan.
El kell érni, hogy a végrehajtó árverésre bocsássa az ingatlant 2/2 tul.hányadban, beköltözhetően, az érdeklődő pedig vegyen részt az árverésen.
Megjegyzem, hiba volt lemondani az örökségről, de most már mindegy.

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.12.19. 17:43

gerberanak van igaza, tehermentesen szerez az árverési vevő, mivel a hélv. jogosult is benne volt a kötelemben.

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.12.19. 17:53

Még az jutott eszembe, hogy az 1/1 bekoltozheto ingatlan árverési ára nagyon fel tud szaladni, főleg kiemelt lokaciokban, ezért ha van keszpenzetek akkor érdemes lenne futni egy kört a banknál a követelés megvétele érdekében. Ennek bizonyos arányok fennallta eseten van értelme, illetve akkor javasolt ha nincs más bejegyzett tartozás.

Mint jelzálog jog jogosult már tudsz egyeztetni az MNV-vel és a követelést be tudod számítani az ő 1/2 tulajdoni illetőség saját rendszerben történő elarverezesenek vételárába.

Dávid_91 # 2018.12.19. 18:45

Sajnos itt kicsit bonyolultabb az ügy és így nem hiszem, hogy direktbe meg lehetne a követelést vásárolni, töménytelen bejegyzés van az ingatlanon. Habár... a rangsor első helyén a lízingtársaság áll és a követelés kb. 50 millió forint. Ezzel csak az a probléma, hogy 3 ingatlan kerül árverezésre és gondolom ebben az esetben az egész követelést meg kellene venni.

Az örökségről azért lett lemondva, mert nagyjából 100 millió forint körül volt az össz tartozás, ezzel szemben kb. 60-70 millió az örökség.

„El kell érni, hogy a végrehajtó árverésre bocsássa az ingatlant 2/2 tul.hányadban, beköltözhetően, az érdeklődő pedig vegyen részt az árverésen.” Gerbebra - miért jó ha beköltözhetően kerül kiírásra? Ha jól tudom úgy a becsült ár is sokkal magasabb lesz és ahogy mások is írták sokkal valószínűbb, hogy másnak is szimpatikus lesz és felnyomják az árat.
Mivel ugyebár családtag szeretné megvenni, nem egyszerűbb, hogy külön-külön megveszi árverés keretén belül 1/2 tul.hányadokat. Vélhetően erre nagyon kevés érdeklődő lenne. Saját véleményem, semmi tapasztalatom benne.

drbjozsef # 2018.12.20. 04:29

„Ezzel csak az a probléma, hogy 3 ingatlan kerül árverezésre és gondolom ebben az esetben az egész követelést meg kellene venni.”

Hogy mit kell megvenni? Kinek?

„miért jó ha beköltözhetően kerül kiírásra?”

Nem jó, de ez speciel nem választás kérdése. A haszonélvezeti jog a Vht. 137§(2) alapján törölve lesz árverés után, az ingatlant beköltözhetően (ez egy végrehajtási fogalom, nem azt jelenti, hogy a vevő odamegy és beköltözik, olvass utána) KELL kiírni.

gerbera317 # 2018.12.20. 07:42

„Az örökségről azért lett lemondva, mert nagyjából 100 millió forint körül volt az össz tartozás”
... És ezzel olyan személy lett az örökös, aki egyetlen épkézláb kérelmet sem tud előterjeszteni, és az ingatlan közös eladásához sem lehet tőle szándéknyilatkozatot beszerezni.

gerbera317 # 2018.12.20. 07:49

Ja, hogy családtag venné meg? Akkor úgy kell terelgetni a végrehajtásokat, hogy így legyen. De bármelyik végrehajtást kérő megtámadhatja a félingatlanos-lakottas hirdetményt, és akkor tényleg egyben kell kitűzni.

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.12.20. 10:27

gerbera,

azon gondolkodtam, hogy lehetne ezt adósi oldalról egyáltalán elérni, hisz tudjuk, hogy a vh. kérő az ügy ura, és azt is tudjuk, hogy az MNV nem fizet banknak, így ha az adós tultárs csepegtet egy kis pénzt a vh. kérőknek, akkor a vh. kérőnél elérhető szted, hogy a saját érdekével ellentétes módon csak az állam tulajdonát képező 1/2 illetőségre "kéri" az árverést, mert a másik adósa fizetget? És ugye ehhez még rá kellene bólintania a rangsorban következő többi vh. kérőnek is, akként - ahogy te is írod - hogy nem nyújtanak be vh. kifogást....Ez nekem igencsak elméletinek tűnik, persze Te ebben sokkal jártasabb vagy.

Dávid_91 # 2018.12.20. 20:32

Gerbera - Igen, pont ez lenne a kérdés, hogyan lehet úgy terelgetni a szálakat. Erre lennék kíváncsi, hogy jelen esetben kivel érdemes beszélnie? Végrehajtó, MNV, a végrehajtást kérővel? Esetleg azzal aki az első helyen van a rangsorba meg lehet egyezni, hogy a lakást X érték fejében megvennék?

drbjozsef - értem, valóban azt a részt nem olvastam el, hogy mire hivatkozik. Esetleg azért, hogy lakottan kerüljön kiírásra(141(3)a), lehetséges egy bérleti szerződést kötni a lányával? Ez közjegyző álltal hitelesített bérleti szerződés kell legyen?

gerbera317 # 2018.12.20. 20:58

A végrehajtó, hacsak lehet, egész ingatlanra, beköltözhetően tűz ki árverést. Akkor is, ha az adósoknak több ügyük több végrehajtónál van. Ezt diktálja a Vht. 5. § (1)-ben megfogalmazott alapelv, és ezt kívánja a végrehajtást kérő érdeke, de nem utolsó sorban a végrehajtó érdeke is. Megjegyzem, az adósé is.
Kivéve, amikor valami stróman (családtag vagy egyéb jótevő) szerezné meg az ingatlant azzal a céllal, hogy hogy az ingatlan használatát továbbra is meghagyja az adósnak. Világos, hogy ilyenkor az olcsó szerzésre kell törekedni.
Csakhogy sem a végrehajtást kérő, és pláne nem a végrehajtó, nem hülyék. Az adós pedig - mivel nem ura a végrehajtásnak - nem rendelkezhet úgy, hogy a végrehajtó külön-külön, lakottan árverezze el a tulajdoni illetőségeket. Az adós (illetve a strómanja) csak úgy válhat az ügy urává (és csak így fűződhet hozzá anyagi érdeke is, hiszen a visszatérülésnek jelentősnek kell lennie), ha engedményezéssel megszerzi az első ranghelyi zálogjogosult követelését, és mint végrehajtást kérő, így kéri az értékesítést. De még ebbe is beleszólhatnak a többi végrehajtást kérők.
Egyéb praktikák, utólag keletkeztetett haszonélvezet, utólag kötött bérleti szerződések nem segítenek - az effélék a sikerét a Vht. 138. § (6) zárja ki.

kutató71 # 2019.01.14. 08:28

Üdvözlök mindenkit a Fórumon!
Rálátásotokat, véleményeteket kérem az ügyemben.
Az ingatlanom mellett van egy régi ház (tartófalak repedtek, omladozó) kis telekkel ami több éve lakatlan volt. Az ingatlan bontása után az építésügyi hatóság nem adhat ki új épületre engedélyt. Tehát ezért nem kell senkinek. Nekem viszont ez jól jött.
Megkerestem a végrehajtót aki kapásból olyan összeget mondott ami irreális volt, érezhető volt a lehúzás (azóta a végrehajtó felszámolás alatt van). Mivel több adós is van az ingatlanon, felkerestem és megegyeztem az első ranghelyi zálogjogosultat és a követelését kivásároltam. Azóta felszámolás alá került végrehajtónál kezdeményeztem az értékesítést de válaszra sem méltatott az árverezést nem írta ki. Sőt még az évek óta halmozódó költségeit is meg akarta fizettetni. Természetesen a reális költségeit megtérítem de ez nem az a kategória volt. Mivel én vagyok az első a követelések sorában, hogy tudom az ingatlant a kivásárolt érték fejében megvásárolni? Hogy tudom elintézni, hogy az ingatlan a nevemre kerüljön? Lesznek többletköltségem az új végrehajtó felé? Tehát mi a folyamata, hogy rendeződjön az ingatlan sorsa és nevemre kerüljön.

Válaszotokat előre is köszönöm.

gerbera317 # 2019.01.14. 08:59

„érezhető volt a lehúzás”
Ne állíts valótlant!!! Amit a végrehajtó közölt veled, az az ingatlan hivatalos becsértéke, amit rajtad kívül még senki nem vitatott! A végrehajtót pedig nem lehet felszámolni.
„Mivel több adós is van az ingatlanon”
Az ingatlannak több tulajdonosa is van, és ezek közül többen is adósok. Úgy-e? És az összes tulajdonos adós, vagy csak több?
Tehát engedményezéssel megszerezted a fő végrehajtást kérő követelését, és kérted az árverés kitűzését? Más is így csinálja.
„válaszra sem méltatott (...) Sőt még az évek óta halmozódó költségeit is meg akarta fizettetni”
Ha nem válaszolt, akkor honnan ismered a költségekre vonatkozó szándékát?
„Mivel én vagyok az első a követelések sorában, hogy tudom az ingatlant a kivásárolt érték fejében megvásárolni?”
Nincs összefüggés. Az ingatlant bárki megvásárolhatja, a feltételek ugyanazok. A végrehajtást kérők egy kicsivel beljebb vannak, mert ők átvételi eljárásban is megvehetik az ingatlant, kedvezőbb feltételekkel.
„ Természetesen a reális költségeit megtérítem"
Marhaság. Az majd a vételárból fog megtérülni. Amit tőled kérhet a végrehajtó, az a szünetelés utáni újraindításkor megfizetendő költségelőleg. De ha te nem akarod, akkor nem lesz itt semmi.
”Hogy tudom elintézni, hogy az ingatlan a nevemre kerüljön?„
Megveszed árverés hatályával. Javasoltan átvételi eljárásban.
”Lesznek többletköltségem az új végrehajtó felé?„
Nem "felé"!!! És nem lesz.
”Tehát mi a folyamata
Kéred az árverés kitűzését. Előtte megkérdezed a végrehajtót, volt-e már árverés, és ha igen, mennyi. És ha már volt legalább kettő, az újabb sikertelen árverést követően lesz-e átvételi eljárás. Azt is megígéred neki, hogy átvételi eljárásban át fogod venni az ingatlant. És tartózkodsz minden valótlan állításától.
Ha a végrehajtó nem elérhető, nem reagál, stb., akkor a Végrehajtói Karhoz célszerű panasszal fordulni. (Az előbbi "stb." között nem szerepelhet az, hogy költséget kér előlegezni.)
A követelésed ugye meghaladja az ingatlan becsértékének a felét?

MajorDomus # 2019.01.14. 17:27

pontos és preciz

,de miért kell mindenkiben ellenséget látni?
a végrehajtó és a lehúzás,meg a végrehajtó felszámolása.....

kutató71 # 2019.01.15. 08:45

gerbera317
Nem volt szándékomban szakmai önérzetében senkit megbántani. Ha még is megtörtént bocsánatot kérek. Négyszer találkoztunk négy különböző összeget mondott a végrehajtó, hogy a nevemre kerüljön az ingatlan.
"Amit a végrehajtó közölt veled, az az ingatlan hivatalos becsértéke,"
A kérdésem egyszerű volt. Mennyit kell fizetnem, hogy a nevemre kerüljön az ingatlan.
Az ingatlannak egy tulaja van de több követelés is van rajt (NAV 70e, volt feleség 255e)
A legnagyobb követelést 3,3milliót megvásároltam ahogy írtad engedményezéssel.
Az ingatlan becsértéke 4,3millió.
Többször meghirdették az ingatlant. Önkormányzatnál volt kihelyezve a hirdetmény (ismerősöm jelezte, sajnos csak utólag). Mivel a legnagyobb követelés nálam van, nem kellett volna engem is értesíteni?

Igaz, nem felszámolás hanem végelszámolás alatt vannak.

Vadsuhanc # 2019.01.15. 09:05

Egy elrendelt végrehajtásban az engedményezés kevés. Ahhoz, hogy végrehajtás kérőként lépjél fel és annak jogai megillessenek a bíróságnak kell végzést hoznia a végrehajtási eljárásban történt jogutódlásod megállapításáról. Ha nem rendelkezel ilyen végzéssel nem kell, hogy értesítsen Téged semmiről a végrehajtó és nem is kérheted az ingatlan árverezését.

kutató71 # 2019.01.15. 10:33

2012-ben a bíróság a jogutódlást megállapította. Végzés van.

gerbera317 # 2019.01.15. 12:11

Összefoglalva
- Az ingatlannak 1/1 tulajdonosa az adós,
- aki ellen több végrehajtás folyik.
- Te is végrehajtást kérő vagy,
- első ranghelyi zálogjoggal biztosítva a követelésedet,
- ami meghaladja az ingatlan becsértékének a felét.
Azt még elárulhatnád, hány százalék a minimálár (én 50 százalékra tippelnék, de ez csak tipp). Ezt egy korábbi árverési hirdetményből megtudhatod.
Hogy mennyit kell fizetned, attól függ, hány százalék a minimálár. Mivel a többi végrehajtást kérő követelése csak néhány százezer forint, ezért azok nem fognak az átvétellel bíbelődni. 4.3 M a becsérték. Ha 100% a minimálár, akkor a Vht. 158. § (7) szerint 2,15 M befizetésével tied lehet az ingatlan. Ha 50% a minimálár, akkor 1,075 M-ért tied lehet. A te követelésed mindkettőt meghaladja, úgyhogy nincs további fizetési kötelezettséged.

„Mivel a legnagyobb követelés nálam van, nem kellett volna engem is értesíteni?”
Talán mert a korábbi árveréseknél még nem voltál végrehajtást kérő. Vagy ha mégis, akkor vagy te mulasztottál, vagy a postásod. A részleteket (ha végrehajtást kérő voltál már akkor) a végrehajtótól tudhatod meg.

kutató71 # 2019.01.15. 12:29

Köszönöm a részletes tájékoztatást.

Szép Napot!

gerbera317 # 2019.01.15. 12:44

Az előbbiből kimaradt, hogy most kérni kell az újabb árverés kitűzését. Meg kell érdeklődni, hogy ha ez sikertelen marad, akkor tart-e a végrehajtó átvételi eljárást, illetve meg kell ígérni, hogy azon átveszed az ingatlant.
Az átvételi ár (ha más nem száll be licitálni) azonos a minimálárral, aminek csak a felét kell megfizetni. Tehát a megfizetendő attól függ, hány százalékos (100 vagy 50) a minimálár.

Potter2018 # 2019.01.19. 06:20

Kedves Szakértők!

Ingatlan árverésen szeretnék részt venni. A kinézett ingatlanon jóval nagyobb tartozás van, mint a kikiáltási ár. Ha az árverésen megnyerem az ingatlant, de kifogással él/nek a követelést kérők (elég sokan vannak), mert a vételár nem fedezi az adós tartozását, mi a tapasztalat, mennyire húzódhat a birtokba vétel? Előre is köszönöm a segítséget.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.01.19. 08:07

„kifogással él/nek a követelést kérők (elég sokan vannak), mert a vételár nem fedezi az adós tartozását,”
Na és? Szokott az úgy lenni.

gerbera317 # 2019.01.19. 09:54

Azt még tegyük hozzá, hogy nem szokott ilyen lenni. Az árverés kitűzésekor mind az ingatlan kikiáltási ára, mind a minimálár, mind a végrehajtást kérők követelése olyannyira konkrét, hogy a kérdező kérdése szerinti végrehajtási kifogás csak alaptalan lehet. Annyira meg egyetlen végrehajtást kérő sem hülye, hogy nyilvánvalóan alaptalan kifogással támadja meg a sikeres árverést, ezzel is késleltetve a kielégítéshez jutást. Mondjuk úgy, hogy ezzel az indokkal nem fűződik senkinek érdeke a végrehajtási kifogáshoz. Beteg elme talál ki ilyet.
Persze, az árverést megtámadhatja más (például az adós), személyes érdekből, és ez tényleg gyakori. Persze, az ilyen is többnyire alaptalan, csak próba-szerencse alapján szoktak kísérletet tenni rá. De hátnem ez volt a kérdés...

Kovács_Béla_Sándor # 2019.01.19. 12:47

Úgy értettem, szokott az úgy lenni, hogy a befolyt vételár nem fedezi az összes behajtandó tartozást.