Ingatlanszerzési illetékkel kapcsolatos kérdés

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Feleségemmel 31,5 millió Ft-os, új építésű lakás vásárlásában vagyunk. 2 gyereket vállalunk, így 2,6 millió Ft CSOK-ra vagyunk jogosultak. A fizetendő illeték meghatározásában kérnénk segítségét.

Mi úgy kalkulálunk, hogy a 31,5 millió Ft-ból lejön az illetéktörvény alapján 2,6 millió Ft csok, így 28,9 millió Ft lesz a vételár, ami alapján már megfelelünk az illetéktörvény azon pontjának, mely alapján 30 millió Ft alatti új lakás esetén csak a 15 millió Ft feletti összegre kell a 4%-ot fizetni. Tehát 31,5-2,6-15=13,9 millió Ft után kell a 4% adót megfizetnünk. (50-50% lesz a tulajdonrészünk).

Azonban ügyvéd ismerőstől azt a tájékozatást kaptuk, hogy a két törvény nem vonatkozhat ránk egyszerre. Szerinte ha 31,5 millió a vételár, akkor ugyan lejön a CSOK 2,6 millió Ft, azonban 28,9 millió Ft-ra teljes egészében kell a 4%-ot megfizetnünk, mivel a vételár eredetileg 30 millió Ft felett van.

Melyik a helyes eljárás? Nem mindegy, hogy kb 500.000 Ft vagy kb 1.200.000 Ft illeték megfizetésére számítsunk.

Segítségét előre is köszönjük!

Üdvözlettel,
A.Bence

Bence,

én ugyan laikus vagyok, de ez esetben nincs szükség nagy jogértelmezésre, mert a törvény szerencsére ez esetben egyértelmű - ami ritkaság.

A megkérdezett ügyvéd urak tévednek. Jár a kedvezmény.
(Amivel keverhetik, hogy ez a kedvezmény és a másik lakás vásárlás kedvezménye nem lehet egyszerre, csak az egyik.)

„1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
...
21.§(1)Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét a lakástulajdon forgalmi értékből le kell vonni.
...
26.§(1)Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:

6. a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke vagy a 21.§(1) bekezdés szerinti csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;”

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

sroberto,

Én laikus vagyok, de szerintem az alábbiak szerint kell számítanod az illetéket.
Sokszor szokták megpróbálni a sorházi lakásoknál ezt a vételárat szétbontjuk mindenfélére, de ha ezek nem önállóan forgalomképes, tehát önálló helyrajzi számú ingatlanok, akkor nem számítanak külön.

Tehát az alap a 48M. Nem számít a telekhányad meg a garázs. Ebből levonható a csok. Az új építésű kedvezmény nem játszik, mert a csokkal csökkentett ár is több, mint 30M, ezt jól tudod. Viszont pont az önálló HRSZ miatt csak az eladott lakás ára vonható még le, a többi nem.

Vagyis 48-7,6-18,5 után kell illetéket fizetni. Ha jól számolom 876.000.- forintot.

De lehet, hogy tévedek.

Tisztelt Urak!

Nemsoká alá kell írnunk a végleges szerződést és el kell dönteni, hogy melyik illetékkedvezményt válasszuk.

Párom és én 1/2, 1/2 arányban veszünk lakást 24 millió forintért. Új építésű lakás, mindketten 35 év alattiak vagyunk.

Pár napja adtam el a házamat, amit öröklés útján szereztem több, mint 10 éve, 7 millió forintért. Párom is első lakásvásárló, és végülis én is, hiszen nem vásároltam még ingatlant.

Hogyan számolandó az illeték a két esetben és melyiket célszerűbb választani?

Nem vagyok biztos abban, hogy az esetekben a tulajdonrészt kell nézni, vagy a lakás összértékét.

Köszönöm a válaszukat!

Az előzőhöz jegyezném meg, hogy azt hallottam, hogy valóban van olyan, hogy a 25 milliós vételárból levonjuk a 15 milliót (ami illetékmentes) és a különbözet 1/2 részének 4 %-át én, a másik 1/2-ed 4%-át a párom fizeti be. Továbbá idekapcsolódó kérdésem, hogy ettől függetlenül a fent említett, eladott lakóházról be kell számolnom valamelyik szervezetnek? Büntetés jár, ha nem említem meg az új lakás adásvételijében, hogy van eladott ingatlanom, de nem ezt az illetékkedvezményi opciót választom?

Válaszukat köszönöm!

abca,

Első lakás :

„Itv. 26§(6) Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.”

Ez nektek felejtős a vételár miatt.

Új lakáshoz kedvezmény :

„Itv. 26§(1)

6. a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke vagy a 21. § (1) bekezdés szerinti csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;”

Ez jár nektek, csak 24-15=9 millió után kell illetéket fizetnetek, de fontos, hogy ilyenkor, mint a kiemelésből láthatod, az eladott lakás kedvezményét nem veheted igénybe. Vagy - vagy.

Ezt válasszátok, ez nyilvánvalóan jobb, mint a 24-9=15 millió forint után illetékelni (ez lenne az eladott lakás beszámítása, ha jól értem, hogy most 9 millióért adtad el). Igaz, te kevesebbet fizetnél, mint a párod, mert csak te számíttathatnád be, de ketten együtt sokkal többet fizetnétek így.

Tisztelt Szakértő!

Férjemmel vásároltunk egy 38900 000 Ft értékű új építésű -vállalkozó által épített- tarsashazi lakást , melynek 50-50%-ban lettünk tulajdonosai.
Az új ház vásárlásánál igénybe vesszük a két gyermekre járó vissza nem térítendő állami támogatást (CSOK) 2 600 000 Ft értékben.
Szeretném megkérdezni, hogy mindkettőnknek ez az első újépítésű ingatlanja, bár a férjem neven van egy kis panel lakás, 35 év felettiek vagyunk, a 15 000 000 Ft-ra járó illetékkezdvezmény vonatkozhat ránk az új ház miatt?
Végül is 50-50 % lettünk tulajdonosok.
Előre is köszönöm a segítséget.
Köszönettel:P.A

Nem.

Ott van a két kedvezmény törvénye a kérdésed alatti hozzászólásban.

Egyiknek sem feleltek meg se Ti, se az ingatlan.

Jó napot.
Pàrommal mai napon foglalóztunk le egy ingatlan(családi ház)
Ami 16 millió ft. Természetesen mivel felvesszük 2 gyerekre a CSOK-ot így 50%- 50% százalékban leszünk tulajdonosok.
Nekem ez lesz az első ingatlan ami a nevemen lesz páromnak a második viszont mindkettőnknek Ez lesz az első családi ház ami van..
Páromnak van egy lakása amit (2016.06.10èn vàsàrolt), Ha minden igaz 15 millióért adunk el hamarosan (abból még 3 millió A banké lesz).
Az lenne a kérdésem hogy ebben az esetben mennyi vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk külön-külön mikor megvesszük a családi házat.
Meg páromnak ha eladja a lakását, kell e bármilyen illetéket fizetni utána. Ha igen akkor körülbelül mennyit.
A lakásból megmaradt 12 millióból csak 8 milliót fordítunk a ház vásárlásra a többi hitel és CSOK formájában lesz.
Válaszukat előre is köszönöm.

Önnek 320.000,-Ft-ot, míg párjának -amennyiben 1 éven belül eladásra kerül a lakása- visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettsége nem keletkezik.(illetékkedvezmény)

Amennyiben a lakást magasabb vételáron értékesíti a párja, mint ami a 2016. június 10. napján kelt adásvételi szerződésben szerepel, úgy SZJA fizetési kötelezettsége fog keletkezni, amelyet további adatok ismeretében lehet pontosan meghatározni.

Ilyenkor nekem nem jár valamilyen kedvezmény azért hogy ez lesz az első ingatlan a nevemen? (Igaz csak 50% ban.)
Igen a párom 4,5m-Ft-al magasabb Áron adja el majd lakást hiszen felújításon esett át Így hát egyértelmű hogy az ár is magasabb.Így lesz 15m-èrt a lakás eladva. Akkor ezek szerint neki is kell fizetni viszont nem a családi ház után amit veszünk hanem a lakás után amit elfogadni magadban mint amennyiért vette?

Ha a vételár nem lenne több, mint 15mhuf, akkor járna, de így sajnos nem.

Igen, nem a rá eső hányad megszerzése után, hanem a szerzestől számított 5 éven belüli eladás után kell megfizetnie a személyi jövedelem adót. Míg az illeték esetében a szerződéshez kell csatolni a megfelelő nyomtatványt, addig az adó megfizetése önadózással történik, az értékesítést követő év május 20 napjáig kell megfizetni es bevallani! Az adóalap (és így a megfizetendo adó) mértéke függ a szerzési es az eladási ártól, a levonásba hozható költségek, kiadások összegetől és az eltelt évek számától.

Az ügyekben eljáró ügyvédnek a fentiekről pontos információt illik adnia!

Az ingatlannal kapcsolatos illetékfizetés is elévül 5 év után?

tofifi,

Az illeték adók módjára behajtható, vagyis az esedékessé válásának évének az utolsó napjától számított 4 év után évül el, ami 6 hónappal meghosszabbodik, ha elindították a végrehajtást (de nem szakítja meg az elévülést a végrehajtási cselekmény sem).

Tisztelt szakértők!

Részletre eladott ingatlan tulajdonjoga átírásra került.
Sajnos a vevő elhunyt, mielőtt a teljes vételárat kifizethette volna. Az örökösökkel kötött hagyatéki egyességben hivatkozva a szerződésre az örökösök lemondtak a tulajdonjog vételár hátralék arányos részéről az egykori (2014.07. havi szerződés) eladó javára, mivel a szerződés nem valósult meg a kifizetetlen részre.
A nav most fizetési meghagyást küldött ki a visszakapott tulajdonjogra vagyonszerzési illeték címén.
Van-e jogorvoslati lehetőség, hogy ne kelljen már illetéket fizetni arra a tulajdonrészre amely az adásvétel kifizetetlen részeként visszakerült az eredeti tulajhoz?
Köszönöm!

Iván,

jól értem, hogy az ingatlan bizonyos hányadát - amit a örökhagyó kifizetett - azt megkapták az örökösök, a ki nem fizetett rész pedig maradt a Te neveden?

Mivel az eredeti szerződés nem szűnt meg, sem semmissé sem vált, az örökösöknek aszerint kellett volna teljesítenie, kifizetni a hátralévő részt, és megszerezték volna az ingatlant.

Ha ettől eltértetek, az egy új szerződés. Gyakorlatilag visszavásároltad egy egyezséggel azt a részt, amit egyszer már eladtál az elhunytnak. Mindegy mi az egyezség neve, hátralékról lemondásért cserébe szerezted, ez visszterhes vagyonátruházás. Amiért illetéket kell fizetni.

Szerintem, de ámátőr vagyok, lehet, hogy tévedek.

„ Mindegy mi az egyezség neve,”
Van úgy, hogy nem mindegy. Mert a tartalmát a név segít meghatározni. Ez például lehetett volna szerződés módosítása is, ahogyan te írod - de (ha jól értem) a felek adásvételt csináltak belőle; a nav pedig köszöni szépen, elfogadta a felek minősítését.

Mivel az elhunyt halála esetén bármilyen követelést a hagyatéki eljárás során lehet érvényesíteni a közjegyző szerint,, ezért a hagyatékátadó végzésben van lefektetve, hogy örökösök 1/3 tulajdoni részt hagyatéki hitelezői igény kielégítése címén xy hagyatéki hitelező tulajdonába ad.
Mivel a ki nem fizetett összeg követelés, így a közjegyző szerint csak hitelezői igényként számolható el, ezért lett hagyatéki hitelezőként feltüntetve a volt tulajdonos.
De az indoklásban benne van, hogy XY az ingatlanra vételár hátralék biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjaként, mint a 2014.07 napon kelt közös tulajdont megszüntető szerződés szerinti eladó, hagyatéki hitelezői igényt terjesztett elő, vételár hátralék címén x összeg erejéig, melyet örökösök elismertek.
Tehát a hülye apekosnak látnia kéne, hogy a ki nem fizetett ingatlan tulajdonjogot kapja vissza az eladó, mit akarnak ezen sarcolni?
Másrészt meg ha átment volna simán örökösöknek az egész, anélkül, hogy kifizették volna, akkor a nav ajándékozásnak veheti a ki nem fizetett részt, és ajándékozási illetékkel terhelhetné, az elhunyt hagyatékát. Ami akkor jogos is lenne, tehát abból következőleg sem jogos szerintem ez az eljárás, mert nem tudom mi a neve de talán van olyan jogi fogalom mely szerint ha balra lépsz akkor pofont kapsz, az kizárja, hogy ha jobbra lépsz akkor is pofont kapsz, de a hagyatéki eljárást le kell folytatni, mert minden a régiben nem maradhat ha valaki elhunyt.

"jól értem, hogy az ingatlan bizonyos hányadát - amit a örökhagyó kifizetett - azt megkapták az örökösök, a ki nem fizetett rész pedig maradt a Te neveden?"

Nem, hanem részletre megvásárolt ingatlan teljes tulajdonjoga át lett írva a vevőre, mert megbíztunk benne, amivel nem is volt gond. Biztosítékként terhelési és elidegenítési tilalom volt kikötve. Így a kifizetett részt kapták az örökösök, a hátralékos részt pedig hagyatéki hitelezőként kapta az eladó.

Valamit ezek szerint a közjegyző rontott el? És ha igen lehet módosíttatni?

A közjegyzőnek nem feladata, hogy jogi tanácsot adjon a feleknek. Az egy másik hivatás, úgy hívják, ügyvéd.

Gondolom az sem feladata, hogy az ügyfélre nézve a költségesebb megoldást válassza, ha külön fel lett hívva a figyelme arra a tényre, hogy itt a tulajdonjog visszakerül, mert nem lett kifizetve, nem valósult meg a szerződés, és úgy csinálja, hogy ne kelljen illetéket fizetni.

Iván,

A közjegyző nem választ. Ti elmondtátok mit akartok, ő pedig ezt belefoglalta a jogszabályoknak megfelelően a hagyatéki végzésbe.

Ha nem értesz egyet a NAV értelmezésével, nyújts be fellebbezést a meghagyás ellen.

Feltehetőleg a vevőd kifizette a tulajdonbejegyzés után a vagyonszerzési illetéket. Abból is járhatna vissza az örökösöknek a Te értelmezésed alapján - nyilván abból sem fognak visszaadni. Illetékkiszabási szempontból ez már egy befejezett ügy volt.

Jó Napot!

Érdeklődni szeretnék, hogy az illetékkedvezményeknél az új építésű, a CSOK, és a cserepótló kedvezményeket össze lehet-e vonni? A NAV szerint csak kettőt lehet érvényesíteni. Vásároltunk egy új építésű ingatlant 29,3 M a lakás, 2,2 M a garázs. 10 M CSOK-ot is igénybe vettük és a régi lakást is értékesítettük 8 M Ft-ért. A NAV szerint nem vonhatom össze a kedvezményeket.
Üdvözlettel:
Péter

Jó Napot!
Tavaly vásároltunk egy telket, az illetékfizetésre kaptunk felfüggesztést. Idén tervzünk éptkezni rajta, viszont kiderült, hogy előtte meg kell osztanunk a telket egy szabályozási vonal miatt. A kérdésem az lenne, hogy mivel így lenne egy olyan telekrészünk, ami nem kerül beépítésre, be kell-e utána fizetnünk?

Méghozzá a szankciós mértékkel. De nem vagyok róla meggyőződve, hogy valóban meg kellene osztani azt a telket.