osztatlan közös tulajdon - használati megosztás

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

luckyman # 2018.11.18. 15:13

Kedves Obudafan!

Köszönöm!
Az 1-esnek a jogi háttere a Ptk közös tulajdonra illetve öröklésre vonatkozó rendelkezései között van elrejtve? :)

Illetve a 3-as: bíróságon miben lehet segítségére ez a gondozó félnek? Kizárólagos használatot harcolhat ki esetlegesen? Az nyilván sértheti a másik tulajdonjogát avagy használathoz való jogát. A-t nyilván nem zavarja, ha B kertészkedik, de A-t nyilván zavarja (érdekeit sérti), ha mondjuk nem léphet a fűre. :) Vagy ilyenkor a Bíróság kimondhatja, hogy úgyis B gondozza, akkor A nem léphet a fűre?

Köszönettel

ObudaFan # 2018.11.18. 16:01
  1. Az az általános jogutódlásból következik.
  2. Ez önmagában ebből a körülményből nem látható, az eset összes körülményétől függ.
luckyman # 2018.11.18. 17:40

Köszönöm!

Kovács_Béla_Sándor # 2018.11.29. 05:54

Babóka,
A leírásod alapján van használati szerződés, nem kell azt már készíteni.

drbjozsef # 2018.11.29. 06:15

„és persze jogilag meg benne van a falban”

Hát ez gyönyörű.

drbjozsef # 2018.11.29. 08:32

Babóka,

nem a szóbeli, hanem a gyakorlati. A ráutaló magatartás - tehát az, AHOGYAN használjátok mér évek óta - tulajdonképpen egy szerződés, csak nincs leírva.

A bank kérni fogja, az egészen biztos, írásban, sőt, jó eséllyel csak közokirat formában fogadja el.

Annagirl # 2018.12.01. 09:23

Kedves Fórumozók!

Egy közös helyrajzi számon nyilvántartott, de fizikailag teljesen megosztott, külön mérőórákkal rendelkező, külön bejáratú két lakás egyikének a megvásárlásán gondolkodom... Használati szerződés is van. :) Kérdéseim:

  1. Mi alapján terjed ki a használati szerződés az esetleges örökösökre, vagy a következő új tulajdonosokra (hiszen a szerződést két teljesen más személy írta alá a múltban, hogy lehet az kötelező a következő tulajdonosokra, amikor alá sem írták)? Nem rizikós ez?
  2. A földhivatal nyilvántartja ezeket a szerzdéseket, be lehet hozzájuk nyújtani - ez talán némi biztonságot jelentene?
  3. Ügyvédi szemmel mi a véleményük egy ilyen lakásról? Biztonságos ez? Pl. ha a másik tulajdonos adósságot halmoz fel, vagy más okból lehet hátrányom belőle?
  4. Ha később el szeretném adni a lakást, igaz, hogy nehezebben értékesíthetők az ilyen ingatlanok? Gyakran találkoznak ilyen adásvételekkel?

Remélem, nem kérdeztem sok butaságot. :) Nagyon számítok a véleményükre, és előre is köszönöm!!! :)

drbjozsef # 2018.12.01. 09:35

Annaigrl,

  1. Teljesen. Az új tulajdonos, vagy az örökös is jogutódja az előzőnek, vonatkozik rá az érvényes használati megállapodás.
  2. Benyújtható a földhivatalhoz, csatolt iratként, de a tulajdoni lapon ez nem jelenik meg. De felesleges, célszerű ügyvédi ellenjegyzéssel kötni, de megteszi a két tanús magánokirat is, ha azt az összes tulajdoni lap szerinti tulajdonos aláírja.
  3. Ezerszámra vannak ilyenek, jellemzően az ikerházaknál és a sorházaknál. Az önálló helyrajzi szám jobb lenne, de különálló mérőórákkal, és részletes (akár térképi vázrajzot is tartalmazó) használati megosztási szerződéssel teljesen megfelelő.
  4. Nem problémásabb, ld. előző pont.
Annagirl # 2018.12.02. 22:59

Kedves Drbjozsef!

Köszönöm szépen a gyors választ! :) Márcsak egy pontosításban kérném a segítségét: melyik jogszabályra lehet majd hivatkozni, ami kimondja, hogy a használati megállapodás a jogutódra (örökösre, új vevőre) is kiterjed? Ezt a jogszabályt szeretném jól megjegyezni, hogy adott esetben hivatkozhassak is rá...

Nagyon köszönöm a segítséget!

Annagirl

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.03. 05:57

A Ptk.-ra.

dopod # 2018.12.14. 14:31

Tisztelt Szakértők!

A társasháznak van egy nagyobb közös helyisége az alagsorban, a lomkamrák mellett. Ezt a helyiséget az évek alatt az egyik lakó szépen telepakolta a saját dolgaival, már szinte belépni sem lehet.
Megígérte a nyáron, hogy kipakolja, de azóta sem tett arrébb egy bútort sem.
Küldtünk neki egy felszólító levelet, de ezen kívül mit tehetünk?
Elszállíttathatjuk a cuccait pl. egy zárt garázsba?

Köszönöm
P.

MajorDomus # 2018.12.14. 19:05

Az lopás.
Szólitsátok fel ismét,tértis ajánlott levélben, 30 napos határidővel. de ne te irj,hanem a közös képviselő.
ezt követően ő kirámolhatja a holmiját 2 tanú jelenlétében,jegyzőkönyvileg..

Sz_Eva # 2018.12.15. 14:47

Tisztelt Szakértők!
Egy "patthelyzet" megoldásához kérnék segítséget. Sógorom januárban váratlanul elhunyt, oldalági öröklés miatt fiaim örökölték lakását, mely osztatlan közös tulajdonú telken van. 2 külön lakás, a pincerészek és tároló kizárólagos használatban, a kert közös használatú. A másik lakás tulajdonosa sógorom mostohalánya, akinek lakásvásárlási hitelfelvételekor adóstársi megállapodást írtak alá. Így az örökölt ingatlan jelzáloggal terhelt. Ez év májusában fedezetkivonási kérelmet nyújtottunk be a bank felé, vállalva, ha úgy ítélik meg, a hitel egy részét előtörlesztjük. (Információink szerint az adós lakásának értéke kb. 18-20 millió Ft, a hitele még kb. 6 millió Ft.) A lakás vásárlásakor, a hitelfelvételkor, született egy használati megosztásról szóló megállapodás (a fent leírt), mely az adásvételi szerződés melléklete, és a banknál is megtalálható. Fiaim elfogadják a korábbi használati megállapodást. A bank most új beadását kéri (ügyvéd által ellenjegyezve), amit az adós nem ír alá, hivatkozva arra, hogy egyszer már aláírta, s ez a banknál is megtalálható. A bank Háttérműveleti Igazgatósága nem nyilatkozik milyen feltételek mellett engedi ki a hitelből az örökölt ingatlant.(Új adóstársi bevonás sem történt még.) A helyi fiókban a banki ügyintéző továbbítja a kéréseket a központi hitelosztályra, de információja csak annyi, hogy új használati megállapodás szükséges. Mit tehetünk?

drbjozsef # 2018.12.16. 11:08

Mit tehettek?

Én írnék egy levelet a banknak, hogy miért szükséges nekik egy új megállapodás, ha meg van nekik a régi.
Tartok tőle, hogy erre egyébként 3 jó indoka is van.

  1. Ha az első nem volt ügyvéddel ellenjegyezve - ez fontos lehet a banknak probléma esetén.
  2. Nem veletek írta alá, hanem az elhunyttal - igaz, a jogutódjai az örökösök, de lehet, hogy a bank biztosra akar menni.
  3. Ez az ultimate : mert azt kér, amit csak akar. Az adóskiengedésre nem kötelezhető, ha Ti akarjátok, akkor azoknak a feltételeknek kell megfelelni, amit a bank mond. Pont.

Emellett elbeszélgetnék a lánnyal, hogy pontosan mi a baja. Miért nem írja alá. Ha idő vagy pénz, akkor hívjatok ügyvédet házhoz, és fizessétek Ti. Ha viszont csak rosszindulat, vagy valami ellenérdekű oka van, akkor úgyse fogja aláírni. És megteheti, nem kötelezhetitek erre.
(sőt, mint egyetemleges adóstárs jogutódja, addig örüljetek, amíg fizeti a hitelt, mert ha nem teszi, az egészet fizethetitek Ti).

Ha nics megegyezés, nincs adóskiengedés. Akár a bankkal, ha le tudjátok beszélni (szerintem esélye közel zérus), akár a lánnyal.

Akkor marad minden a régiben. Egyszer kifut az a hitel is...

MajorDomus # 2018.12.16. 12:38

Egyszerű oka van,a használati megállapodás folytatható,
de az új tulajdonost em kötelezi Ezt a bank tudja,csak te nem.

egyébként fontold meg,amit drb.. irt!

örülj neki,hogy fizeti a hitelt.

Egyébként ha jól álltok anyagilag,érdemes lenne a közös tulajdon megszüntetése.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.16. 12:46

Már hogyne kötelezné!

Sz_Eva # 2018.12.16. 13:14

Köszönöm tisztelt drbjozsef, Ön nagyon jól ráérzett a sorok közti lényegre, s igazolta a félelmeinket is.
A felsoroltak közül a 2. pont lehet a bank indoka, igaz, hogy a jogutódok az örökösök (ezt tudtuk, így vállaltuk az örökséget), de a bank még nem vonta be őket az adóstársi körbe. 1. pont: A hitelfelvétel közjegyzői okiratba foglalta a bank (ezt most megkaptuk mi is), a beadvány része volt az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés és használati megosztás megállapodás) A felvetés 3. pontjához kérdeznék annyit, hogy a májusban benyújtott kérelemre nem kellett volna a banknak legalább annyit válaszolnia, hogy csak a teljes hitel előtörlesztése után engedi ki az adóstársat a hitelből? Ekkor világosan látnánk a bank álláspontját, hiszen a beadványban vállaltuk a szükséges mértékű előtörlesztést. Mivel az örökösök jelenleg még nem adóstársak , a fennálló hitelről értesítést nem kapnak, a banki levelezések az elhunyt nevére érkeznek, melyeket a nevelt lánya nem ad át nekünk. (A lakás üresen, lezárva áll, a postaláda közös volt.) A fiókban az ügyintéző csak annyit mondott, hogy jelentős elmaradása van, mert minden hónapban csak egy részét fizeti a hitelnek, s rendszeres felszólításokat küldenek az adósnak és az adóstársnak. Konkrét összegeket nem mondhat. Csak sejtjük, hogy a fedezetkiengedéssel együtt a banknak szerződésmódosítást kell kötnie az adóssal de erről miért nem értesíti és kéri be a szükséges adatokat? Valószínű az adós a bank felé hajlandó lenne az együttműködésre, hiszen ez érdeke, előtörlesztés esetén csökkenhet a hitele. A lány velünk való kapcsolata végleg megromlott, mivel az ingatlant szerette volna megszerezni, de a hagyatéki tárgyláson a közjegyző elutasította (A részleteket most nem írnám.) Tulajdonképpen "dafke hepciáskodásból" nem együttműködő velünk, de a bankkal érdeke hogy megegyezzen. Egyelőre mi is csak azt a két lehetőséget látjuk, hogy vagy kifizetjük a teljes hitelét, vagy várunk míg a letelik a hitele (még 6 év). Ha jelentős a tartozása előfordul, hogy a bank az adósságkezelőhöz továbbítja (vagy már megtörtént). Köszönöm, ha egyéb megoldás ötletei is vannak, főleg a banki hozzáállással kapcsolatban (megfelelően jár el a bank?) Gondoltunk arra is, hogy ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot írnak alá az örökösök, vállalva a banknál lévő korábbi használati megosztás elfogadását. Vajon ez elegendő a banknak? Köszönöm.

Sz_Eva # 2018.12.16. 13:23

Tisztelt MajorDomus és KBS! Utólag olvastam a bejegyzéseiket, mi a "patthelyzet" feloldását abban látnánk, ha a bank válaszol a kérelmünkre. Az ingatlant el szeretnénk adni (valószínű áron alul az osztatlan közös tul. miatt), az előlegből megoldható lenne a hitel egy részének törlesztése, a teljeset méltánytalannak érezzük a bank részéről. A közös tulajdon megszüntetés intézésében nincs tapasztalatunk, valószínű ez hosszadalmas lenne, és a banki problémát nem oldja meg.

drbjozsef # 2018.12.16. 14:49

Ha az ingatlan fizikailag megosztható volt, és erről használati megállapodás is született, akkor nem kell áron alul eladni : ez teljesen szokványos ikerházaknál, sorházaknál, az országban több ezer ingatlannál. Pontosabban, _önmagában_ emiatt nem kellene olcsóbban adni.

Hogy mi elegendő a banknak, azt csak ők tudják megmondani. Ha azért akarnak újat, mert elhunyt az azt aláírója, akkor akár elég is lehet ilyen nyilatkozat, de ezt nem tudhatjuk.

Azt tudjátok, hogy a bank vagy a végrehajtó az örökölt ingatlant is viheti? Az elhunyt csak adóstárs a hitelben, de a hitel teljes egészében a lány ingatlanára lett költve?

Egyébként, ha nem fizeti rendesen, akkor nem 6 év lesz az, mire lejár, hanem vagy több, vagy hamarabb jön a végrehajtó...

Sz_Eva # 2018.12.16. 16:45

Az ingatlan két lakása közül az alsó lakás volt az elhunyté, a felsőt később vette meg sógorom élettársának a lánya, akit gyerekkora óta nevelt. Az élettárs két éve hunyt el, sógorom az idén januárban.(Mellesleg eddig nagyon jó viszony volt családjaink között.) A lakást 9 és fél millió Ft-ért vették, 8 millió hitellel, ezért kellett még egy ingatlan bevonása a fedezetbe. Mivel az első években csak kamattörlesztés történt, így a hitel összege még kb. 6 millió Ft, de az ingatlan ára jelentősen emelkedett. (A hagyatéki leltárban az azzal azonos méretű lakás értékét 20 millió Ft-ban állapították meg). Az első és hátsó kertet közösen használták, különválasztása megoldható, de nehézkes. Az ingatlanos szerint így (házrészként) csak alacsonyabb áron lehet eladni, habár itt Budapest kertvárosi részében magasak az ingatlanárak. Igen, tudjuk, hogy a végrehajtó az örökölt ingatlant is viheti, elárverezhető mindkettő együtt, de az árverésnek piaci áron kell megtörténni (???) Gondolom erről a bank (Faktoring) köteles a tulajdonosoknak felszólítást küldeni, de ilyet még nem kaptunk, valószínű az elhunyt neve szerepel még náluk a nyilvántartásban. A fedezetkivonási kérelem mellékleteként be kellett adni a halotti anyakönyvi kivonatot, a közjegyzői végzést, de lehet, hogy ezek a banki rendszeren belül más osztályokon vannak, mint a hiteltartozás. A hitelről a bank nem ad ki információt. A Háttérműveleti osztály a használati megosztás beadását kéri tőlünk, de az eredeti példány nincs a birtokunkban, csak a banknál és az adósnál van. Ezért írtam, hogy van-e lehetőség a "patthelyzet" feloldására. Úgy érezzük, hogy a bank is mulasztást követ el, azzal, hogy nem ad ki információt számunkra, de a végén mégis követel(het).

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.12.16. 20:42

Kedves Éva,

a sorokat olvasva sejtettem, hogy OTP.......

A használati megállapodást be szokták csatolni a földhivatalhoz is a jelzálogjog bejegyzési kérelem mellékleteként, de néha külön is. Van úgy, hogy változási vázrajzzal együtt nyújtják be.

Én bemennék és megkérdezném, hogy volt e ilyen melléklet benyújtva. Ha normális az ügyfeles, akkor vissza tudja nézni, hogy milyen ügyszám alatt milyen beadványok kerültek benyújtásra. A fiúknak kellene bemenni persze, hisz nekik van jogi érdekük kikérni.

Ha megvan, akkor legalább tudjátok pontosan mi szerepel benne. Én úgy gondolom így látatlanban, hogy azt a bűvős mondatot keresi az "okos" banki droid, hogy a felek a jogutódokra kiterjedő hatállyal kötötték-e meg a használati megállapodást (Nem mintha bármit is számítana, hogy így volt-e, ugyanis az örökös az örökhagyó egyetemes jogutódja a kialakult használati rendben (is), ahogy KBS is írja, kötelezi továbbra is a tulajdonosokat. Ha vita van ebben, akkor a bíróság is a kialakult rendből indul ki.

Ha megvan és továbbra is köti az ebet a karóhoz a bank, akkor tegyetek hozzá egyoldalú, kifejezett jognyilatkozatot (ellenjegyzés banki feltétel), amelyben a fiúk visszahivatkoznak az örökhagyó és a társtulajdonos között létrejött HM-ra, amelynek használati rendjét magukra nézve is kötelező módon elfogadják.

Egy levél keretében mindezt beküldni, azzal az érveléssel, hogy jogilag még szükség sincs erre, de lám megtettük, most aztán viszont haladjunk.....:)

Sok sikert!

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.12.16. 20:57

még annyi, hogy ha a földhivatalban megvan az okirat (mert benyújtásra került), akkor 2pl.-t rendeljetek és kérjétek meg az ügyintézőt, hogy "eredetileg megegyező" bélyegzőt is nyomjon rá. Egyet a bankank adtok be (bár náluk elvileg megvan), a másikat meg a vevőtöknek kellene átadni.

Sz_Eva # 2018.12.16. 23:18

Blackjack21, igen az OTP-ről van szó. Köszönöm a megerősítést "amelyben a fiúk visszahivatkoznak az örökhagyó és a társtulajdonos között létrejött HM-ra, amelynek használati rendjét magukra nézve is kötelező módon elfogadják." Igen, erre gondoltunk mi is, ezt leírva, ügyvéd által ellenjegyezve, talán elfogadja az OTP Háttárműveleti igazgatósága. Jó lenne, ha a Földhivataltól az eredeti példány másolatát is be tudnánk szerezni, mellékelni, erre nem gondoltunk, hogy ott beszerezhető. A dolog pikantériája még, hogy amikor a banki fiókban érdeklődünk újra és újra, a hölgy csodálkozva kérdezi, hogy a májusban benyújtott kérelmünkre még mindig nem érkezett válasz? Ekkor felhívja a központi hitelosztályon a kolléganőjét, kéri, hogy keresse elő a dossziét (amiben ott az eredeti adásvételi szerződés és használati megállapodás), s néha ingerülten beszélgetnek, majd valami ígéretet kap. Kértem, hogy adja át a telefont, hogy kérdezhessek, de a központi hölgy nem óhajtott velem beszélni. Kolléganője udvariasan mentegeti, hogy nagyon túlterheltek az igazgatóságon. Az üzenet: adjuk be a papírokat. A többoldalas űrlapot kitöltöttük, de az új használati megállapodást nem tudjuk mellékelni a korábban leírtak miatt.(A tulajdonlapot, térképvázlatot a bank kéri le majd). Ezután küld a bank értékbecslőt az adós lakásának (és a hozzátartózó részeknek) felmérésére, s ez alapján dönt a fedezetkiengedés feltételeiről. Bocsánat, hogy ilyen hosszan ecseteltem a helyzetet, de mivel mások is kerülhetnek jelzáloggal terhelt osztatlan közös tulajdon öröklése miatt hasonló helyzetbe, tanulságul szolgálhat az ügyintézésben.

Sz_Eva # 2019.01.14. 14:01

Tisztelt Szakértők!
További kérdéseim vannak.

  1. Blackjack21 javaslatára megpróbáltunk iratmásolatot kérni a Földhivatalban, ma mehettünk érte. Sajnos most kiderült, annak idején csak az adásvételi szerződést adta be az ügyvéd (erről kaptunk is hiteles másolatot), a használati megosztásról szóló külön dokumentumot nem. Az adás-vételi szerződésben történt utalás, hogy az eladott ingatlanhoz mely közösen használt részek tartoznak.Időközben a bank értesítést küldött a fedezetkivonáshoz szükséges teendőkről (biztosítás igazolása az adós ingatlanára, jövedelemigazolás, stb.),küldött szerződésmódosítási űrlapot, és továbbra is beadandó az ügyvéd által ellenjegyzett új használati megállapodás is. Hivatkozhatunk-e a jogfolytonosságra (KBS írta), mivel elfogadjuk a korábbit? Mindezek az adós lakásának hitelbiztosítási érték megállapításához szükségesek.
  2. A bank közölte, hogy a kötelemből történő fedezetkivonáshoz először szükséges az örökösök adóstárssá bevonása, de ennek részleteit nem írta. Nem ismerjük a hitelszerződést, annyit tudunk, hogy az elsődleges(?)ingatlan az adós lakása, a másodlagos(?)a fedezetként bevont, örökölt ingatlan volt. A kitöltendő űrlapon már adóstársként kellene szerepelniük.Fiaim még tanulnak, így nincs munkahelyük, nincs jövedelmük, illetve idősebb féltestvérük, (aki a 3. örökös) lakáshitel tartozása miatt BAR listán szerepel. Bevonhatók a hitelbe mindannyian mint adóstársak? Az adóstársak csak az ingatlan értékével felelnek a hitelért, vagy jövedelmükből is levonható lesz?
  3. A bank csak most tájékoztatott bennünket, hogy az adósnak jelentős hiteltartozása is van, a szerződésmódosításhoz ennek kiegyenlítése is szükséges.(A kérelmet 2018. júl. 3-án nyújtottuk be , a hagyatéki tárgyaláson még nem volt hiteltartozás.) Az ingatlan értéke ma már többszöröse a felvett hitelnek. Nemfizetés esetén mi történik? Kiderült, hogy az értesítéseket a bank az adós és az elhunyt adóstárs nevére küldte, ezeket ezért nem kapták meg az örökösök.

Szívesen konzultálnánk a fenti dolgokban járatos ügyvéddel, tudnak javasolni?

drbjozsef # 2019.01.14. 14:26

„Hivatkozhatunk-e a jogfolytonosságra (KBS írta), mivel elfogadjuk a korábbit?”

Bármire hivatkozhattok. A bank dönt, és ha úgy tetszik neki, leszarja.

„Bevonhatók a hitelbe mindannyian mint adóstársak?”
Ha a bank azt mondja, nyilván.

„Az adóstársak csak az ingatlan értékével felelnek a hitelért, vagy jövedelmükből is levonható lesz?”
Nem, az a zálogkötelezett. Ha adósok lesznek, végrehajtható a teljes vagyonuk. Munkabér letiltás, bankszámla inkasszó, ingó és ingatlan árverezés.

„Nemfizetés esetén mi történik?”
Végrehajtás. A fentiek.

Egyébként, az örökség elfogadásával, mint jogutódok, a fiaid most is adósok. Csak szeretné a bank, ha ezt a gyerekek is aláírnák. Valakinek csak kellene fizetni azt a hitelt...