Tisztelettel érdeklődöm az ügyben, ha egy osztatlan közös tulajdonon két önálló építmény (földhasználati szolgalmi joggal) található, akkor a telek használati megosztásakor a tulajdoni hányadokat figyelembe véve, hogy kell eljárni? Pl az A épület (80nm) tulajdonosának van a telekből 300/1400 (1400nm) tulajdoni hányada, akkor a két épület (összesen 150nm) által lefoglalt területet elosztjuk a földterület méretével, a kapott százalékot levonjuk a tulajdoni hányad földterület mértékéből, majd ezt számoljuk ki az A épület köré (egy jogász szerinti eljárás)... vagy egyszerűen az A épület területét levonjuk a tulajdoni hányadból, és azt mérjük ki az épület köré (földhivatal szerint) ??Mivel az első esetben a házzal együtt 350 nm jön ki, a második esetben 220 nm.
osztatlan közös tulajdon - használati megosztás
kovácstamás,
Ha használati megosztási szerződést akartok létrehozni, akkor az egyszerű válasz az, hogy olyan megosztást beszéljetek meg, amit mindketten aláírtok. Amit mindenki elfogad.
Lehet úgy is, hogy az egyiké 100nm, a másiké 1300. Vagy fordítva. Nincs erre szabály.
Ha nincs megegyezés a bíróság hozza létre. Ez esetben minden körülményt figyelembe vesz, és mérlegel, hogy senki ne járjon lehetőleg méltánytalanul.
Egyébként a ház a telken áll, ha 300/1400 része van, és 1400nm a telek, akkor 300nm lenne reális, de nem a ház köré pluszban, hanem azzal együtt.
Az előbb elírtam...:( Az egyik számítás házzal együtt 350nm, a másik 300nm.
Igen, a jogász viszont azt mondta, hogy a két épület szolgalmi joga az egész ingatlant terheli, és ezt a tulajdoni hányadok arányában kell levonni a hányadok alapján kapott négyzetméterekből - mivel az épületek önállóan értékesíthetőek, és az alattuk levő földterület a mindenkori tulajdonost illeti meg. Így ha eladom pl. a házat, akkor csak 200nm föld terület marad a 300-ból?
És még annyit a témához, hogy a korábban (előző tulajdonos, aki most eladta) már volt bíróság által meghatározott földhasználati megosztás, és ott az első eljárás szerint számoltak. Konkrétan nem értem.
Akkor miért nem abban állapodtok meg?
Segítséget kérnék, hogy mi lenne adó/illeték szempontjából a legoptimálisabb megoldása a közös tulajdon megszüntetésének két, adott ingatlant közösen lakó testvér esetében.
10+ éve örököltünk egy lakást 3-an egyenlő arányban. 2015-ben kivásároltuk harmadik testvérünk tulajdonrészét, de ehhez csak úgy kaptunk rokoni segítséget, ha a megszerzett rész kizárólag az egyikünk tulajdonába került, azaz 1/3 - 2/3 a megoszlás. A fennmaradó összeget közösen fizettük ennek ellenére.
Most szeretnénk azt megoldani (1-2 éven belül), hogy az 1/3 tulajdonrésszel rendelkező testvér nevére kerüljön az egész ingatlan, de valós pénzforgalom nem lenne, lévén másik testvér örökölt egy ingatlant.
Ajándékozás esetén a forgalmi értéket veszik alapul, ez nem járható út.
1.) Eladhatja-e egyik testvér a másiknak 1Ft-ért a tulajdonrészét? Ilyen esetben az 1 Ft után kell illetéket fizetni, vagy a forgalmi értéket fogják alapul venni?
2.) Mi van akkor, ha nem 1Ft-ért adja el, hanem pár millióért, de még így is jóval a piaci ár alatt? (feltűnő értékaránytalanság áll fent).
Pl ha 1m forint közös tartozás átvállalásáról, és az eladó testvér vevő testvér felé fenálló 1 millió forintos kölcsön (szóbeli, nem szerződéses) elengedéséről lenne szó, mint ellenérték. (érték kb 5-10%-a)
3.) Mi az az ár,értékarány, ahol már nem kötnek bele, ha ilyen módon oldjuk meg?
4.) Közös tulajdon megszüntetésénél az illetékkedvezmény csak házastársak esetében jár? Ha az eladó testvér papíron fenntartja a haszonélvezetét, amiről pár év múlva majd lemond, az csökkenti az illeték mértékét? Van-e bármi egyéb mód?
5.) Ha papíron magas összeg lenne az ellenérték, érdemesebb megvárni az 5 év elteltét a második 1/3 kivásárlásától számítva, hogy az eladó testvérnek ne keletkezzen SZJA fizetési kötelzettsége?
6.) Adott 1-1 3év múlva lejáró LTP szerződés. Érdemes megvárni a lejártát, és ezt felhasználni a tranzakcióban? A szerződés mindkettőnél a vásárló testvér nevén van, de az egyik kezdvezményezettje az eladó testvér. Ebben az esetben csak az egyiket tudjuk felhasználni ebben az ügyletben?
Köszönöm.
1.-2. Igen, eladhatja 1,-Ftért és ár alatt is, ugyanakkor illeték szempontjából az Itv. 19. szakasz (1) bek., 25. szakasz (1) bek., 68-69. szakasz az irányadó.
3. Szerintem erre nincs egységes “recept”, adott illetékosztálytól függ.
4. Igen, de a (volt) nem pusztán közös tulajdont szüntetnek meg, hanem házassági vagyonkozosseget. Kevesebb lenne az illeték ha fenntartására kerülne a haszonélvezeti jog az Itv. 20. szakasz (2) bek alapján, ugyanakkor a későbbre tervezett lemondasnál bejönne az ajándékozási illeték, ami több mint a visszterhes atruhazási, szóval ez öngól lenne.
5. Igen, az 5. évben történő értékesítés mar nem eredményez szja fizetési kötelezettséget, pontosabban 0% az adóalap.
6. Ezt passzolom, sorry.
dr. Egyed Zoltán
ügyvéd
www.facebook.com/dregyedzoltan/
https://dregyed.business.site/
Tisztelt MajorDomus!
Azért, mert nem tartják jogosnak az eredeti használati megosztást az új tulajdonosok.
A házat és a telket más tulajdonostól vettük. Így a telek használati hányadát úgy számolták ki, hogy a ház által kivett területen kívül, de levonták a ház szolgalmi joga miatt a tulajdoni hányad arányában a megterhelt területet. Így 350nm lett összesen a házzal együtt, és nem 300nm (ami a házzal együtt lenne), de nem 400nm (ami a ház és telek területe együtt). Az új tulajdonos az összesen 300nm verziót tartja jogosnak.
Én szeretnék korrektül eljárni, de nem tudom, hogy melyik verzió a jogszerű. (tudom, hogy a tulajdonosok bármilyen közös megállapodásra juthatnak, de az új tulajdonosok a pontos tulajdoni viszonyokat tükröző megosztáshoz ragaszkodnak)
És igazuk is van!
Akkor a bíróság ítélt tévesen.
Viszont ezzel a módszerrel többször el lehet adni a ház alatti telket...egyszer eladom a házat földhasználattal, majd később, eladhatok földrészletet, és újra beszámítom a ház alatti területet...nem rossz. De ha ez a jogos verzió, akkor értem. Köszönöm.
Keress egy ügyvédet.
Használat esetén NINCS "jogos" megoldás. Nincs törvény ami előírná.
Az új tulajdonosok tájékozódjanak előre, mi a használat módja, van-e szerződés, ha nincs ne vegyék meg, ha van de nem tetszik ne vegyék meg. Utólag a bíróság sem fogja megváltoztatni, csak nagyon indokolt esetben. Az, hogy 10-50-200 négyzetméterrel kisebb a kertjük, az nem indok önmagában.
MajorDomus, drbjozsef! Nagyon köszönöm a figyelmeteket, hozzászólásotokat!
3 ügyvéddel beszéltem, mindenkinek más volt az üggyel kapcsolatos meglátása. Nem találok semmi jogi kapaszkodót. (jogszabály stb), csak nézeteket.
Amúgy nem lenne lényeges az az ötven nm, de az új tulaj ott szeretné a házát kiszélesíteni. Az önkormányzaton azt mondták, nem kell neki építési engedély, sem a mi jóváhagyásunk, ha az ő tulajdoni és használati hányadán van a tervezett építkezési terület. Viszont az építkezési hely nagyon közel lenne apám szobájához, aki beteg. Nekünk ez a verzió több szempontból hátrányos.
Megpróbálok egy másik ügyvéddel is beszélni. Köszönöm.
Keress ingatlanjogászt!
„ Viszont az építkezési hely nagyon közel lenne apám szobájához”
Engedély lehet hogy nem kell, csak bejelentésköteles, de ettől még a szabályokat be kell tartania. Nézd meg az OTÉK-ot és a HÉSZ-t, mit hova lehet építeni, hátha eleve szabálytalan lenne.
„Nézd meg az OTÉK-ot és a HÉSZ-t, mit hova lehet építeni, hátha eleve szabálytalan lenne.”
Az építészük biztos tudja. Az, hogy engedély nem kell, az nem jelenti azt, hogy nem kellenek tervek, felelős műszaki vezető, e-építési napló stb.
(bár az én tudomásom szerint, ha ez nem önálló épület, hanem bővítés, akkor kell engedély)
A korábbi tulaj is bővített, sem engedély, sem bejelentés nem volt. Hivatalos helyen annyit mondtak erre, hogy nem probléma, majd bejelenti...
Amúgy már a kerítést meg is csinálták.
Ajánlottak most egy jogászt, kérek jogi tanácsot. Köszönöm a kedves hozzászólásokat.
Majd számolj be.
Ok.
Tisztelt Hozzáértők!
Adott egy két, nem egyenlő arányú osztatlan közös tulajdon, használati megosztási szerződés nélkül. A nagyobb rész tulajdonosa megvásárolná a kisebbet, a kisebb rész tulajdonosa eladná azt. A leendő vevő értékbecslés általi összeget ajánl, de az eladó meghirdeti harmadi felek részére az ingatlan tulajdoni hányadát. Magas ajánlat érkezik (eladó befektető ismerősétől, még nem tudni, hogy volt-e hivatalos ajánlattétel). Kérdésem: ha volt hivatalos ajánlattétel, köteles-e a társtulajdonos azon az összegen megvásárolni az ingatlant elővásárlási jogával élve (mindenképp szeretné megvenni),vagy kérheti a közös tulajdon megszüntetését jogi úton úgy, hogy van érvényes ajánlat harmadik féltől?
Köszönöm a válaszokat!
Petra513,
Nem hivatalos ajánlattétel kell.
Az eladónak meg kell kötnie az adásvételi szerződést azzal a vevővel, akivel akarja, olyan feltételekkel, amilyennel akarja, és EBBE a LÉTEZŐ szerződésbe léphet be a vevő helyére AZONOS FELTÉTELEKKEL az elővételi jog jogosultja.
Pont annyit, és pont úgy kell fizetnie érte, mint az eredeti vevőnek. Ez esetben nemigen van jogalapja megtámadni a szerződést.
Ha azt gyanítja az elővásárló, hogy az eladó csak felveri az árat, és a "vevő" valójában nem is fizet annyit és úgy, vagyis a szerződés színlelt, azt persze megtámadhatja, de ezt valahogy bizonyítani is tudni kellene...
Üljenek le megbeszélni. Olcsóbb.
Üljenek le megbeszélni. Olcsóbb.
Tisztelt Fórum Tagok!
Az alábbiakban kérnék segítséget:
Új építésű házat szeretnénk vásárolni, egy területen fekszik 3 db azonos méretű ház, ebből az egyiket. Technikailag úgy nézne ki a dolog, hogy külön helyrajzi számon vásárolnánk meg a házat, a közös földterület pedig használati mód megosztással kerülne a tulajdonunkba.
Ha későbbiekben eladnánk a házat, a szomszéd ezek szerint elővételi joggal rendelkezne, de ha jól értem, csak a földterület vonatkozásában, akkor ugye nem teheti meg, hogy csak a földterület megvásárlásával élni kíván majd, de a rajta álló építményre nem tart igényt?
Egyéb hátulütő, buktató rejlik még ebben a formában?
Köszönöm előre is!
