Társasház felújítás


kolibri01 # 2009.05.04. 10:19

Tisztelt Fórumozók!

Egy 32 lakásos társasházban lakom, melyet szeretnénk felújíttatni. A közös képviselő viszont egy olyan céget talált és akar a lakókkal elfogadtatni, amely cég csak akkor vállalja a felújítást (kedvező feltételek mellett), ha a fűtési rendszert átalakíthatja házközponti fűtéssé, és 20 évig ő üzemeltetheti. A lakások jelenleg egyedi fűtéssel rendelkeznek. Sajnos sok lakót sikerült meggyőzni azzal, hogy garantálják a fűtésszámlák 50%-os csökkenését. (Ezt megkérdőjelezném, mivel eddig a gázszámla tartalmazta a főzéshez, a melegvíz előállításához és a fűtéshez elhasznált gáz árát, ők pedig csak a fűtésről beszélnek, arról pedig semmi információt nem adtak, hogy a melegvizet milyen feltételekkel biztosítanák.) A felújításhoz minden lakót kötelezni akarnak az ablakok cseréjére, hiába van esetleg majdnem új, vagy új ablaka, azt cseréljék ki, mert a közös képviselőt meggyőzték hogy ők biztos hogy jobbat építenének be. Mivel a jelenlegi fűtéssel maximálisan meg vagyok elégedve, nem áll szándékomban áttérni más fűtési megoldásra és mivel az ablakaim 5 hónapja lettek kicserélve, azokat sem szeretném újra cseréltetni. Az lenne a kérdésem, ha a lakók 4/5-e megszavazza az adott cég megbízását a felújításra, akkor kötelezhetnek-e engem bármi módon arra, hogy a lakásomban ezeket az átalakításokat elvégezzem?

Előre is köszönöm a válaszokat!

Grád András # 2009.05.04. 10:41

Kedves Kolibri01!

Ismerni kellene a társasház alapító okiratát is, de ha az nem tér el a szokványostól, akkor a társasház 4/5-ös többséggel hozhat mindenkire kötelező határozatot. Ez azonban csak a közös tulajdonban álló részekre terjedhet ki. Most jön, hogy látni kellene az alapító okiratot, ugyanis nem magától értetődő, hogy az egyéni fűtés miatt mi az, ami közös tulajdonban áll. Az ablakok is elvben állhatnak akár közös, akár egyéni tulajdonban. Ha közösek, akkor kötelezhetőek a cserére, ha nincsenek közös tulajdonban, akkor nem. Egyébként meg a kisebbségben maradt tulajdonostaársak a közgyűlési határozatot megtámadhatják bíróság előtt. Üdv:


dr. Grád Andrásügyvéd - egyetemi tanár1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.06-30-280-1846www.kapcsolattartas.hu

nanemaaa # 2009.05.04. 12:13

A társasházi törvény szerint az épület homlokzata mindig osztatlan közös tulajdon. Ergo a homlokzati nyílászáró is.
Egyebekeben elég fura dolog, ha egy ilyen volumenű felújítási project nem kerül pályáztatásra (nincs több árajánlat kérése sem), illetőleg az, hogy ilyen mnértékű munka esetén még a kivitelező akar feltételeket szabni. Normál esetben a kivitelező kivitelez, mégpedig azt amit megrendelnek tőle. Jobb helyeken az diktál, aki fizet. Az 50 % meg vicc.

Silye # 2009.05.04. 14:20

Az anyósomék ugyanezzel a problémával küzdenek. A felújítást egyáltalán nem szavazták meg. Abban maradtak a közgyűlésen tavaly, hogy minden jogi és műszaki és gazdasági következményéről tájékoztatást akarnak ennek a felújításnak.
Náluk is többen cseréltek ablakot, szereltettek cirkó kazánt, a konvektorok helyett, így ezek a tulajdonosok tudni szerették volna, velük mi lesz, az ő hozzájárulásuk milyen mértékű.
Erre a múlt héten egy szakasz ablakszerelő mester az ablakbeépítés időpont egyeztetésére megrohanta a házat, a közös képviselő állítólag megkötötte velük a szerződést.
Azóta nem veszi fel a telefont, nem volt a háznál, így kérdőre nem tudják vonni. A bizottság sem tud semmiről. Most szervezik a rendkívüli közgyűlés összehívását, a szerelőket meg elzavarták.

Mi van, ha a közös képviselő valóban megkötötte a szerződést? Netán előleget is fizetett? Kötelezhető a társasház a munka elvégzésére? Ha leváltják a közös képviselőt, az új visszamondhatja a munkálatokat?

nanemaaa # 2009.05.04. 14:50

Szerződést nyilvánvalóan fel lehet bontani, és az is nyilvánvaló, hogy lesz némi elállási összeg is. A kérdés igazából nem ez, hanem, hogy van-e érvényes és jogszerű szerződés.
Eléggé per szagú a dolog, már csak az a kérdés, hogy ki perel kit a végén.

Silye # 2009.05.04. 18:40

Köszönöm a választ, nem túl biztató. Azóta kiderült, az egyik tulaj ismeri az ablakos céget, és tényleg van szerződés, de csak a közös képviselő írta alá. Az SzMSz szerint, egyedül nem jogosult szerződés kötésre, csak a bizottsággal együttesen aláírva.
Ebben az esetben is érvényes a szerződés. 10 % előleget kell fizetni 10 napon belül, szerződéstől elállás esetén, ez az elállási összeg is.
Mellesleg, az időpont egyeztetésnek is akkor kellett volna elkezdődnie, amikor a 10% kifizetésre került, de akkor nem lesz rá idejük.

adzam # 2009.05.06. 04:33

Grád András # e-mail 2009.05.04. 12:41

Kedves dr. Grád András!

Az ablakok is elvben állhatnak akár közös, akár egyéni tulajdonban. Ha közösek, akkor kötelezhetőek a cserére, ha nincsenek közös tulajdonban, akkor nem.

Mi dönti el Ön szerint, hogy milyen tulajdonban állnak?

nanemaaa # 2009.05.06. 08:44

A társasházról szóló 2003. évi CXXXIII. tv 1. § (2) bekezdése?

"(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van."

A homlokzat és annak ablaka tipikusan ebbe a körbe tartozik. Ha nem így lenne, akkor a lakás tualjdonosa akár magával is vihetné az ablakot amikor elköltözik. Egy lakóház álllékonyságát pedig erősen befolyásolná a télen szétfagyó berendezések okozta kár. Nem beszélve arról, hogy a többi lakás is fűthetetlenné válna.

ublitz # 2009.05.07. 09:16

Segítségüket kérem.

A társasház gázvezeték cseréjéhez a közgyűlésnek milyen szavazati többségű határozatot kell hoznia ?

ublitz # 2009.05.07. 13:24

Kedvbes D.Andi !

Köszönöm. Én is így értelmeztem a tv-t, csekély jogi érzékemmel. A továbbiakról is azonos a vélemányem, csak ezzel egy társasházban nem mindig népszerű az ember ! Rosszindulatónak és akadékoskodónak tartják.
Egyébként is közeli rossz példát láttam. Nekiálltak szétvésni egy házat, anélkül, hogy előzetesen ellenőrizték volna, az eredeti funkció szerint használják-e lakók a lakásukat. Aztán ki lehet találni mi lett az eredmény!
Érdekes az ügy. A lakásba be sem jöttek megnézni a csatlakozási pontokat, viszont van már három ajánlat amivel páláyzaton akarnak indulni. Az ajánlati árról pedig aki nem gondolatolvasó meg nem mondja Áfa-val értendő-e. Műszaki ellenőr természtesen már kijelölve.

ublitz # 2009.05.07. 13:37

Még egy kérdésem lenne.
A Társasházi Alapíztó Okirat elengedhetetlen részét képezi az SZMSZ és a Házirend?
Most őgy akarják velünk véleményeztetni a TAO-t, hogy az SZMSZ-t és a Házirendet sose láttuk.

Nagy Sándor # 2009.05.07. 14:05

Sziasztok!
Itt a felújítással kapcsolatosan érdekes dolgok " hangzottak el. Történetesen a társasház nyílászáróival kapcsolatosan. Nálunk a " panel programmal " kapcsolatosan merült fel a külső nyílászárók és radiátorok közös, ill. egyéni tulajdon kérdése. Az alapító okirat nem sorolja a külső nyílászárókat , sem pedig a radiátorokat közös tulajdonba. Ugyanakkor külön az egyéni tulajdonba sem sorolja. Amikor az önkormányzat eladta a tulajdonosoknak 37 évvel ezelőtt, akkor az eladási szerződsben az áll, hogy megtekintett, jelenlegi állapotban adta el. Azóta új tulajdonosok kerültek a régiek helyére. Az új tulajdonosok szerződésében az áll, hogy az alapító okiratnak megfelelően . lejjebb egy fórumozó utalt arra, hogy akkor is közös tulajdon, hiszen a külső homlokzat egységes szerkezetei. akkor is közös tulajdonban vannak, ha a lakásokhoz tartoznak Tévedések elkerülése végett Az ablak nem tartószerkezet. Nem létezik külön a társasház és ahhoz tartozó albetétek, hanem az albetétek összesége alkotja a társasházat. Amennyiben a nyílászárók közös tulajdonban lenének, akkor azt az alapító okiratnak tartalmaznia kellene, annál is inkább, mivel ablakostól radiátorostól, erkélyestől vette meg a tulajdonos.Amennyiben viszont nem az övé, akkor ezt az önkormányzatnak is közölnie kellett volna amikor a bérlőket tulajdonossá tette. Vagyis kevesebb az értéke a lakásoknak. Kérdés: Vajon melyik az a tulajdonos, vagy leendő tulajdonos,aki lakást vesz úgy, hgy ami a lakásán belül van, valamint amin kinéz, vagy szellőztet, nem az övé.Vagy a loggia nem az övé, amit pedig a saját lakásából választottak le, de a fűtési díjba bele számít. Egy BH. rendelet szerint a funkcótt kell tekinteni, ezért a lakások tartozéka. De tovább menve az ajó stb azokkal mi van? Mi a magán tulajdon? Kolóniákat éptünk és ami magán tulajdonban avan , azt mst kártérítés nélkül államosítjuk ? Ha kitörik az ablak, nem a közös költségből fizetik, hanem a tulaj fzeti. A t.h. törvény szerint a radiátor sem közös tulajdon, csak a fűtéscsövek. Zalagerszegen a Városi bíróság is így ítélkezett, hogy a fent felsoroltak nem közös tulajdona tartoznak.Az ítélettet Nagykanizsa Megyei Bíróság helyben hagyta. A Miskolc Városi bíróság ugyanabban a perben, csak más résztevőkkel, ellentétes ítéletet hozott. Akkor most szerintetek mi az igazság? Mert én nem értem.Segítsetek ha tudtok .

ublitz # 2009.05.07. 16:15

Kedves D. Andi !

Köszönöm az igazás részletes és szakszerű felvilágosítást.

".. általában az ilyen jellegű munkákat az épület tervrajza alapján szokták felmérni, és nem szükséges ahhoz a lakásokba is bemenni."
A szóban forgó ház mág a háboró előtt épült. Alaprajzi felmérés éppen a Társasházi Alapító Okirat múdosítása miatt történt, viszont azt kötve hiszem, hogy az ajánlattevők a jelen állapotot tükröző gáztervvel rendelkeznének. Így ez egy kicsit komolytalannak tűnik.

Az SZMSZ és Társasházi Alapító Okirat "összemosása" részemről a következő mondat miatt tortént
" A tulajdonostársak a Thv. 13.§(1) bekezdése alapján a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a jelen Alapító Okirattal egyidejűleg elfogadott Szervezeti és Működési Szabályzatban állapították meg." Egyidejűleg hogyan fogadtuk el, ha nincs csatolva és nem tudjuk mi van benne? Felesleges vagy jogos az aggodalmam? Köszönöm

Nagy Sándor # 2009.05.07. 18:48

D.Andi!
Bocs, de nincs igazad. A saját lakásunban történő ablak üvegének törése esetén a tulajok kötelesek azt beüvegeztetni, a t.ház ezt soha sem tette meg . Az egyik tulajnál tönkrement a radiátot a k. k. közölte, hogy semmi
köze hozzá. Vegyen másikat és cseréltesse ki. Az ablakaink nem állnak ki a falsíkból, hanem befelé állnak a szobák ill. a konyhák felé. Továbbmenve, Sokan kicseréltetrteék az ablakaikat, és nem a t. ház fizette.Továbbra is az a véleményem, hogy ha közös tulajdon, akkor azt bizony meg kell ill. meg kellett volna mondani az új tulajoknak, hogy szori , de az ablak és a radiátzor stb. nem a tiéd. Tudod ki vásárolta volna meg? Senki. Egyébként több igazságügyi szakértő által írt nyilatkozat szerint sem közös tulajdon egyik sem. Ami a lakásodon ill. magán tulajdonodon azaz a bejárati ajtón küszöbén belül van, az magán tulajdon, ill. a Tiéd, enyém, Övék. Nézz utána légyszíves és meglátod, hogy nekem van igazam .

Nagy Sándor # 2009.05.07. 18:52

Egyébként nagyon rosszul tudod , mert az erkélyek sem közös tulajdont képeznek. Holnapbeírom a bírósági határozat számát és nézz utána.

Nagy Sándor # 2009.05.08. 07:34

Andika ! Én nem tudok mindent és nem is rád haragszon csupán a közös és magán tulajdon vonatkozásában az ablakokra vonatkozóan több millió a tét . Tehát ez most perdöntő, hogy hová van sorolva.

ublitz # 2009.05.08. 08:35

Kedves D. Andi !

Köszönöm a választ.

"ez valószínű azt jelenti, hogy kellene lennie egy SZMSZ mellékletnek is, amit el kell fogadni. Lehet, hogy csak véletlenül maradt le. Mindenképp szólni kellene a hiányáról a kk-nak."
Nem véletlenül maradt le! Tértivevényben szólok.

Silye # 2009.05.11. 06:43

Tanácsra lenne szükségem. Lentebb már említettem, a közös képviselő megrendelte az ablakok cseréjét. Némi hiba csúszott a számításába, mert az ablakos cég, hamarabb jött időpontot egyeztetni, mint ahogy a biztosságot meg tudta volna "vezetni", és aláírásukat kérni a szerződésre, előleg fizetésre.

Az ablakos persze ragaszkodik a 10%-os bánatpénzéhez, mondván lemondott egyéb megrendelést a szerződés időpontjára. A szerződés viszont nem szabályos, mert csak a közös képviselő írta alá, a bizottság nem.
A társasház nem szívesen fizetné ki ezt az összeget, amennyiben nem muszáj.
Az lenne a kérés, ha ezzel az SZMSZ szerint érvénytelen szerződéssel, az ablakos cég perre viszi az ügyet, van- e esélye megnyerni, és kötelezhetik-e a társasházat fizetésre? Közgyűlési határozat nincs arról, hogy ezzel megbízták volna a közös képviselőt.
Előre is köszönöm a válaszokat.

adzam # 2009.05.11. 08:16

Nagy Sándor # e-mail 2009.05.07. 16:05

A t.h. törvény szerint a radiátor sem közös tulajdon, csak a fűtéscsövek. Zalagerszegen a Városi bíróság is így ítélkezett, hogy a fent felsoroltak nem közös tulajdona tartoznak.Az ítélettet Nagykanizsa Megyei Bíróság helyben hagyta. A Miskolc Városi bíróság ugyanabban a perben, csak más résztevőkkel, ellentétes ítéletet hozott. Akkor most szerintetek mi az igazság? Mert én nem értem.Segítsetek ha tudtok .

És a kazincbarcikai bíróság első, a miskolci másodfokon hasonlóképpen ítélkezett.

Mi az igazság? Ha ezt leírnám, lecsuknának, vagy feljelentenének rögtön.

fo-lac # 2009.05.31. 18:21

T. Andi !

"Ami az ablaktörést illeti, megbocsáss, de miért nekem nincs igazam abban az esetben, ha ti közös képviselőtök balfasz, és nem tud kötni egy tisztességes épületbiztosítást, ami egyébként kötelező is, és ami alapban tartalmazza az üvegkárokat lakásban és azon kívül is."

Kérdésem, melyik biztosítónál, és mennyiért vállalják be ezt a nem egészen közös tulajdoni rész kárfizetését?

fo-lac # 2009.06.01. 08:55

Tisztelt Andi !

Nálunk ezzel is viaskodnak, nem képes a közgyűlés váltani, és kk nem tud megfelelő alternatívát benyújtani.
Az ablak cserék óta több lakás penészesedik, nem tudnak és nem tudunk vele mit kezdeni.
Erre van olyan biztosító vagy biztosítás, mely valamelyest kár térít?

fo-lac # 2009.06.01. 15:10

T Andi !

Köszi, de folytatom és ennek reményében várom soraid.
A beépített hőszigetelt ablakok önnálló szellőztetővel nem rendelkeznek. Nem tudom, hogy erre mióta és milyen szabvány vonatkozik, s azt sem, hogy a beépítés évében (2004. nov.)ez kötelezőn előírt volt e?
A penészesedés ezt követően alakult ki és jött létre több lakásban. Ehhez idő kellett, így 2006-2007-ben jött elő olyan szinten, hogy ezzel foglalkozzanak, vagy csak panaszkodjanak. Egy lakást érintően szakvélemény is készült, ami leírta, hogy hőhidas a szerkezet és befullad a pára. Ezt a ház fizette.
Aztán foglalkozott ezzel a közgyűlés és más lakónak már nem fizette a ház a szakértést, mert az lett a többségi döntés, hogy ez lakáson belüli saját probléma, a háznak ehhez semmi köze.
A szakértőt a lakó ekkor maga fizette, és abban az áll, hogy hőhidas szerkezet, valamint a ház termodinamikai változása folytán az ablakbeépítések után jelentkező penészesedés kiváltója.
A kivitelezőt a fentiek okán senki nem értesíti, a ház közössége, mint többsége nem foglalkozik a jelenséggel, mert pénzbe kerül. Így nem is szigetelteik le a panelt. Korábban, (több mint 10 éve) pedig az északi oldal egyszer kapott már hószigetelést. Ez mint aránytalanság itt is érezhető.
Mit lehet tenni, mi a lehetőség, a kilátás?

fo-lac # 2009.06.02. 17:09

A lakók maguk nem kérnek szakvéleményt, mert az legalább 50 ezer Ft/ lakás.
A társ.ház többségi szavazattal nem kér, mert erre azért sem költenek: - a; drága
- b; szakértés után ismét fizetni kell a kárelhárításért,
- c; kártérítést az érintetteknek.

Az eddigi két különböző szakértő az érintett lakásokból levont tanulságok szerint megegyező véleményt alkotott.
A ház thermo-dinamikája megváltozott, ezért a penészesedés.
Amíg a ház nincs teljes egészében leszigetelve, addig szerintem be nem fejezett beruházásról lehet szó, hiszen az ablak csere is a jobb hőszigetelés érdekében került beépítésre, ha csak nem egyéni haszonszerzést szolgált valakinek.

fo-lac # 2009.06.03. 18:51

Köszönöm, és igazat is adok a leírtaknak.
Sajnos, itt lakó értelmesnek tűnő emberek is képesek inkább elfogadni egy rossz, vagy romló helyzetet, mint hogy összefogjanak és cselekedjenek.
Ülni a langyos vízben kényelmesebb, mint gondolkodni, érdemben tenni, vagy netán előrelépni.
34 lakásból 8-10 penészesedés regisztrálva. Mégis lefogadják és élnek vele, s együtt ezzel. Adják a tanácsot, hogy el kell húzni a bútorokat, csökkenve a lakóteret, és hogy ha ők letudják évente 2x mosni hypoval, akkor én is megtehetem.

A ház északi oldala hőszigetelt, eleve a fél ház köszöni jól van.
Lassan rajtam röhögnek, hogy én a hülye, mit görcsölök.
A penész meg késő ősztől egész májusig virul és burjánzik. (Különben rendszeresen szellőztetek és kiengedem a hőszigetelt ablak benntartott melegét, de legalább a penészt okozó ablak csere fizetve van.)

alma0302 # 2009.06.13. 15:56

Kérem, segítsenek, hol találok valami jogi állásfoglalást arra nézve, hogy egy társasházban az egyes lakásokhoz tartozó erkélyek közös tulajdonnak számítanak-e!
Egy erkély nélküli lakásban lakom, de a társasház jelenlegi állásfoglalása szerint nekünk (erkély nélküli lakóknak) is fizetnünk kell az erkélyek felújítását.
Segítségüket előre is köszönöm.
alma0302