Társasház felújítás

Segítséget szeretnék kérni pár kérdés tisztázásához.
Panelprogramban részt vevő és nyertes társasházban bíráló bizottságot kell választani, ezt közgyűlési határozatba foglalni. Kérdésem lenne,hogy csak a társasház tulajdonosai közül választhatók a tagok, vagy esetleg pénzügyi, műszaki szakember is?
Mi a bíráló bizottság feladatai?
Mi a különbség a döntő bizottság és a bíráló bizottság között?
A közös költség-tartozással rendelkező tulajdonos nevét a közös képviselő tudathatja-e tulajdonostár­sakkal?
Előre is köszönöm a választ/válaszokat.
Üdvözlettel,
Bianka

Kedves ADZAM, egyelőre elégnek tűnik a segítség, ha újabbra lenne szükségem, újra felkereslek. Köszönöm: alma0302

Biaboni

A bíráló bizottság feladata a pályázatok elbírálása, a döntőbizottság feladata a felmerülő jogviták intézése.
Ez csak akkor szükséges ha közbeszerzést kell kiírnotok.
Külsős embert is be lehet (kell) vonni, mivel a közbeszerzéshez nem biztos hogy értenek a tulajdonosok!

A közös költséggel tartozók névsorát felolvashatod a közgyűlésen, illetve emlékeztetőben kiküldheted a tulajdonosoknak, de a lépcsőházban nem teheted ki!

Szia ragyasdezső!

Köszönöm a válaszod. A közös költség tartozás nyilvánossága hozataláról hol találok jogszabályt, ill. rendeletet?

Panelprogram: bíráló bizottság felállítható közbeszerzési eljárás nélkül is?(Ha a tulajdonosok így határoznak.) Bizottsági tag lehet az a személy (vagy annak munkatársa), aki pályázatot készítette/összeállította?

Várom válaszod,...várom...

Biaboni
Arról nincs rendelet csak ombudsmani állásfoglalás.

Nálunk nem kell közbeszerzési eljárás, mert több mint 50%-al szállunk be. De a házbizottságok (mind a 6 házunknál van) elbírálják az ajánlattételt és az alapján a pályázatíró lefolytatja a pályáztatást. A pályázat nyertesét megszavaztatjuk rendkívüli közgyűlésen és indulhat a munka. A pályázatnál figyeljetek a jótállás, a jó teljesítési biztosíték, a késedelmi kötbér, és a meghiúsulási kötbér nagyon pontos meghatározására. A bizottságban nálunk benne van a pályáztató is! Azt a pénz ne sajnáljátok, mert sokkal többet lehet veszíteni!
Gagyi céggel ne álljatok szóba, mert itt mivel utófinanszírozás van, jelentős összeggel kell rendelkeznie a vállalkozónak. Nálunk ebben is kicsit másabb a helyzet, mert mivel mind a 6 házunk nyert, az egyik bank előfinanszírozást ajánlott meg. (kb. 650 milliónál nem csoda!!!)

650 m Ft, az házanként 108m Ft. Ennyiből már újat lehetne építeni újabb 100 évre, nem pedig olyanba feccölni, aminek nem lehet meghosszabbítani az élettartamát. Hiába. Egy külső színezés, szigetelés nem javít a ház élettartamán, legfeljebb hőmegtakarítást eredményez. De ha kártyaként omlik össze a panel, akkor tök mindegy, hogy milyen színű és szigetelésű.

Immaculata
Egy 112 lakásos ház forgalmi értéke minimum 1 milliárd Ft. Mit akarsz te építeni 108 millióból? Kunyhót?

Ha az építtetők forgalmi értéken számíták a bekerülési értéket, akkor nem építenének.

Fórumozók ! Senkit nem akarok elrettentetni a " panel programtól", de : A pályázatírók mindent ígérnek, mi lesz megvalósítva. A megvalósuláskor azonban csak a szigetelés, az ablakcsre és a radiáorcsere valósul meg. Maga a pályázat fűtés korszerűsítésről szól. Mézesmadzag: kevesebbe fog kerülni a fűtés. Ha a fűtéscsövek régiek maradnak ( mint nálunk 38 évesek ) , a hőt ugyanúgy nem tudják átadni maximálisan a hőleadónak. Nálunk azért lett kevesebb a fűtés, azt hiszem ezt írtam már valahol, mert a tíz emelet helyett, csak ötbe szereltek visza radiátorokat lépcsőházanként. A k.k. mostmár azt is megszavaztatta, hogy a lépcsőházakban egyáltalán ne legyen fűtés. Mivel a közös helységek fűtési díja ( beleértve a bérleményeket is, ) a lakások fűtési díjához van szétosztva, így logikus, ha nincs fűtés a lépcsőházakban, a fűtési díj ennek értékével csökken.Viszont a bérlemények fűtési költsége ugyanúgy a lakások között van szétosztva.Így a bérlemények havi díja ( fodrászat, bolt stb )( k.k. mérleg szerint )10.000.-Ft-ba esik.Télen, nyáron. Tehát a fűtési költséget is meg kell fizetni valakinek. Az áram és telefonszolgáltató külön számláz nekik.

A közös képviselők alkonyaA bérlő magatartásáért is felel majd a tulajdonos

Alaposan megnyirbálná a közös képviselők jogait az új társasházi törvény. Ha az Országgyűlés elfogadja a kedden benyújtott módosítási javaslatot, akkor a közös képviselők többé nem járhatnak el a lakóközösség nevében építéshatósági ügyekben, a társasházi gazdálkodást pedig könyvvizsgálók ellenőrzik majd.

Könyvvizsgálót kell fogadni az ötmillió forintot elérő pénzforgalmú, illetve az ötvenlakásos vagy ennél nagyobb társasházaknak gazdálkodásuk ellenőrzésére - indítványozza a társasházi törvény módosításáról szóló javaslat, amelynek általános vitáját kedden kezdte meg az Országgyűlés. Az utóbbi évek tapasztalatai ugyanis azt mutatják, hogy az épületek gazdálkodásának ellenőrzése gyakorta meghaladta a számviteli képzettséggel többnyire nem rendelkező, laikus lakástulajdonosokból verbuválódott társasházi számvizsgáló bizottságok képességeit.

A közös képviselők így valódi kontroll nélkül dönthettek a lakóközösségek pénzéről. Nem mindig jól. Ez gyakran vezetett a közösségek eladósodásához, hosszú jogvitákhoz. A tulajdonosok biztonságát könyvvizsgálók alkalmazásával biztosítaná az új jogszabály. Ez kétségtelenül pluszkiadásokkal jár - ismeri el Lakos Imre, SZDSZ-es képviselő, a törvénymódosítás egyik indítványozója, de úgy véli, hogy az anyagi terheket a piaci verseny jelentősen csökkenti.

A lakóközösségek kiszolgáltatottságának csökkentését célozza a törvényességi felügyelet megteremtése, amelyet az ügyészségekre bíznának, valamint az alapító okirat módosításának szigorítása és az úgynevezett tűrési kötelezettség bérlőkre való kiterjesztése. A társasházi lakások jó részét ma már nem a tulajdonos lakja, a bérlőkre pedig eddig nem vonatkoztak a törvényi kötelmek.
Így a lakók képtelenek voltak betartatni a házirendet, vészhelyzet vagy rendkívüli káresemény - például beázás - esetén a tulajdonos elérhetetlensége miatt a lakásba sem juthattak be. Az új jogszabály egyértelműsíti a tulajdonosi hozzájárulás elhagyásának lehetséges eseteit, a házirend pedig mindenki számára kötelező lesz. A bérlő magatartásáért ezentúl a tulajdonos is felel. A javaslat egyúttal felhatalmazza a lakóközösséget arra, hogy a közösköltség-hátralék megfizetésére vonatkozó felszólítás átvételének megtagadása esetén is megkezdhesse a behajtást.

A tulajdonosok védelmét szolgálja a közös képviselők jogköreinek megnyirbálása. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról - például az épület közös tulajdonban lévő részeinek átalakításáról, bővítéséről - ezentúl csak a közösség egybehangzó nyilatkozata értelmében dönthetnek.
A jogszabályalkotók ezzel védenék ki, hogy a kisebbségben maradt tulajdonosokkal akaratuk ellenére fizettessenek meg munkálatokat, illetve jelzálogot terheljenek ingatlanukra. Ennél is fontosabb változás, hogy a közös képviselők nem lesznek jogosultak a közösség nevében nyilatkozni építéshatósági ügyekben. Így nem fordulhat elő, hogy a tulajdonostársak csak az építési engedélyek kiadása, illetve a munkálatok megkezdése után értesülnek a szomszédos telek beépítéséről, illetve a meglévő épület bővítéséről.
Az ország lakásállományának csaknem felét kitevő társasházak életét alapjaiban meghatározó jogszabály módosításáról várhatóan még a nyári szünet előtt döntenek a honatyák.

Lassan rend lesz!

ragyasdezső!
Köszi az infókat-még biztosan szükségem lesz a segítségedre.
Szia

Nagy Sándorral egyetértve:
Nálunk tavaly volt szigetelés és "fűtéskorszerűsítés". Plusz sokan - önerőből - lecseréltették a nyílászáróikat. Ám továbbra is "hasraütés" alapján megy a fűtésdíjak felosztása, mert egyedi mérésre már nem volt pénz (lakásonkét kb. 100-200 ezer forint). Csak a radiátorokra szereltek fel "mérőket" - azt is külön pénzért -, így mindenkit hidegzuhanyként ért, hogy mégsem annyit fizet, mint amennyit fogyaszt. Mert sok élelmes lakó a lépcsőházat fűti inkább, amit viszont mindenki fizet.

Hiába van szigetelés, miegymás... továbbra is az épület egésze által felhasznált hómennyiséget dobják szét a lakók között, bár a mérők alapján, de akkor sem annyit fizetek, mint amennyit fogyasztok. Továbbá elég sok lakás kap "kompenzációt", amit szintén mi fizetünk meg.

és most jött az újabb javaslat: további munkákat kellene még elvégeztetni (tetőszigetelés, lépcsőházi ablakok, ajtók cseréje, további fűtéskorszerűsítés), pedig már így is rengetegbe került, szerintem soha nem hozza vissza az árát.

Jaj Nandy!

Folyamatosan lehúznak titeket. Nem kerül ennyibe a hőszolgáltatás, csak igen magas fenntartással működtetik.

A kolléganőmnél tettek be 1m Ft-os ablakokat darabonként helyiségenként. 20 évig fogják fizetni a magas költségeket, és az ablakok mellett ki lehet látni az utcára, mert nem fújtak elég purhabot és nem zárták le megfelelően fedőléccel.
Egyébként is sok a panasz a jól záródó nyílászárókkal, mert a lakások nem szellőznek. A falaknak és a helyiségeknek is szellőzniük kell. A penészedés sok helyen hamarosan megindul.

A tető az más, azt szerintem helyre kell hozni, minden más ellen keményen tiltakoznék.

Nandy és Immaculata!
Tulajdonképpen miről beszéltek? Ha nem jó a szigetelés, reklamálni kell, és a kivitelezőnek kötelező megcsinálni. Mi az, hogy 1 millió forintba kerültek az ablakok? Mekkora az a lakás?
Nálunk 2-3 ezer forint a hitelrészlet. Éppen most számítottam ki, hogy a tavalyi első 5 hónapban kifizetett számlákhoz képest - a teljes évi díjam 148 ezer volt, - több, mint 22 ezer a megtakarításom, és nálunk is csak "mérők" vannak felszerelve.

imah

Ha a többi is meglesz, kb. 50%-os lesz a megtakarításod. Nálunk a 48 ezer Ft.-os számla lement 23 ezerre.Az a baj hogy Nandy és Immaculata rémhíreket erősítenek, anélkül hogy tisztában lennének a dolgokkal. Ezért nehéz a lakókat meggyőzni a változtatás szükségességéről. (habár ismerek olyan közös képviselőket, akik fizettek a lakók egy részének azért, hogy ne legyen meg a 80%, mert nem volt kedvük felvállalni a plusz munkát! Mert az van bőven!)

ragyasdezső!

Mindenki a maga példáján és tapasztala alapján tud véleméynt formálni. A "panelfelújítás" mára gyűjtőfogalommá"vált, mely - szerintem - naponta több tucat újabb variációval bővül. Én elhiszem, hogy a tietek ily remekre sikeredett, és a jövőben is sikertörténet lesz.Engedd meg azonban másoknak, hogy "rémhíreket " erősítsenek, mert rettenetes dolgok is történnek és -tek panelprogi okán.

osmi

Változtatás nélkül a panel lakások eladhatatlanná, energia felhasználás szempontjából megfizethetetlenné válnak. Mi már most látjuk, hogy ez az év választó lesz a panel történetben. A fizetési meghagyások az elmúlt hónapokban kb. 50/-al emelkedtek, és a fűtés,- meleg víz évi elszámolása még csak most jön.Ha már a közös költség fizetése elmarad, akkor már a tulajdonos jócskán el van maradva a fűtési díjjal, a vízdíjjal és már csak azt látjuk, hogy új tulajdonos van. Nem kell nagy beleélés hogy a tulaj felől eladták a lakást. Ebben az évben már 15 ilyen volt. Azoknál a házaknál, ahol a program végigment sokkal biztosabb hogy megmarad a tulajdon. Az hogy rémes dolgok történnek én is tudom, de ez a tulajdonosok hibája, mert nem érdekli őket a tulajdonuk sorsa. Évek óta ugyanazt a 10 - 20 embert látjuk a közgyűléseken. (90 - 112 lakásos házaknál.)

Ok, biztos így van Nálatok. Itt az ellenpélda. Önerő 1 milla fölött, naponta változó /persze nem lefelé/ összeg.Nagyon súlyos hiteltartozások a házakon, a lakások zömén már progi előtt is.
Itt már nem egyes lakások elvesztése, hanem - esetlegesen - kisebb háznál, magának a háznak az elvesztése a komoly fenyegetettség. A tul. közösség tartozásáért a tul. a tul h. szerint tartoznak helyt állni egymás kezeseiként eladósodott lakásokból álló eladósodott házak, amiknek a panelprogijában az őnerőt a beruházó szintén hitelre felvett pénze és a banki hitel jelentette.Ennek a vége valóban lehet az, hogy mondjuk egy 60 lakásos házat lakottan meg lehet venni 300 milkóért, amiből kifizetik az 50-60-80 millás banki hitelt.A volt tulaj pedig a bérleti díjért marad vagy megy.
Persze, hogy a tulajok bűne, de azért néhány k.k. is alaposan benne van, akik bizonyos körök előre megírt nagyszabású terveit nem látják át / vagy valamennyiért átlátják/ és totális csődbe viszik a házakat. Ilyen tekintetben én kifejezetten "luxus beruházásnak"tartom mindezt.De örülök, ha jól sikerültek is vannak, és ezek szerint vannak.

Adzam!
Egy félreértést - ami általános - azért szeretnék eloszlatni; nem minden panelállamtól megvett. A 80 -as években épültek már magántulajdonként kezdték.
De az általad írtak kapcsán elgondokodtam: 1986 -ban átadott viszonylag jól megépített /pl.thermo ablakok/házban lévő lakásra mára iszomytató pénz fordítódott akkor is, ha nem volt sűrű tul.váltás.Ehhez a panelprogi összege. Szerintem nem ér annyit a lakás, mint amennyit ezen idő alatt beletettek. Az alap dolgok pedig ennek kövekeztében is tovább rongálódtak, amikhez viszont nem lehet hozzányúlni.

Kedves Fórumozók!

A következő ügyben szeretnék segítséget kérni. 2009. áprilisi közgyűlésen a közös képviselő megszavaztatta a társasházunk homlokzatának kb 9 MFt-os felújítását. Ad1: árajánlatból csak 1 db van. Ad2: a jelenlévők 60 %-a szavazott igennel. Nemrég hívták fel a figyelmemet az alábbira: Társasházi tv 29. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak. Ez a homlokzat felújítására is érvényes? Ha igen, milyen jogorvoslattal lehet élni a 60 nap lejárta után? A válasz sürgős lenne, mert 1 héten belül lesz egy rendkívüli közgyűlésünk, ott szeretnék megfelelő javaslatot tenni.
Köszönöm!

mamargi
Az hogy árajánlatból egy van nem kizáró ok. (Pl. ha alpin technikával csinálják, jó ha 1 cég van aki 200 km.-en belül van)
Az ellenben igen, hogy nincs meg a 80%. Jól hívták fel a figyelmed! A helyi építési szabályzat is 80%-ot kér, márpedig a homlokzatfelújítást engedélyeztetni kell az építési hatósággal is.
A 60 nap jogvesztő határidő, tehát ezek után már bíróságnál nem támadhatod meg a közgyűlési határozatot, kivétel ha a rendkívüli közgyűlésen szóba kerül és határozatot hoznak.

Ekkora volumenű kiadásnál mindenképpen javasolt több kivitelező megkeresése árajánlat vonatkozásában is.
Vizsgálandó a rendes gazdálkodás köre is, az SzMSz is,amennyiben költségvetésben terveztetek a munkálatokkal, akkor más a helyzet.Ha pedig balesetbveszélyes a homlokzat és az építési szakhatóságtól erről papírotok is van, akkor nincs se 4/5, se 2/3 többség, azonnal el kell hárítani a balesetveszélyes állapotot,különben keményen büntetnek. Mi a rk.kgy. napirendje,ha a felújítás, akkor van esély a jogorvoslatra, amennyiben valóban szabálytalanságot vélsz a témakörben.

Kedves kisperec és ragyasdezso!
Köszönöm a válaszaitokat! A legközelebbi közgyűlésen napirendi pont a felújítás, igyekszem felhívni a ház figyelmét ezekre a dolgokra.

mamargi!
A jelenlegi Tv.szerint ehhez nem kell a 4/5 -ös többség, a tul. hányadok fele + 1 elégséges. A 60 napos megtámadási határidő már nem jogvesztő.Ha elfogadható érvet bízonyítasz ,annak eltelte után is bírósághoz fordulhatsz.
Most jól megkeveredtél, úgye:))