Társasház felújítás

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Biaboni # 2009.06.17. 20:20

Segítséget szeretnék kérni pár kérdés tisztázásához.
Panelprogramban részt vevő és nyertes társasházban bíráló bizottságot kell választani, ezt közgyűlési határozatba foglalni. Kérdésem lenne,hogy csak a társasház tulajdonosai közül választhatók a tagok, vagy esetleg pénzügyi, műszaki szakember is?
Mi a bíráló bizottság feladatai?
Mi a különbség a döntő bizottság és a bíráló bizottság között?
A közös költség-tartozással rendelkező tulajdonos nevét a közös képviselő tudathatja-e tulajdonostár­sakkal?
Előre is köszönöm a választ/válaszokat.
Üdvözlettel,
Bianka

alma0302 # 2009.06.18. 04:35

Kedves ADZAM, egyelőre elégnek tűnik a segítség, ha újabbra lenne szükségem, újra felkereslek. Köszönöm: alma0302

ragyasdezso # 2009.06.18. 06:44

Biaboni

A bíráló bizottság feladata a pályázatok elbírálása, a döntőbizottság feladata a felmerülő jogviták intézése.
Ez csak akkor szükséges ha közbeszerzést kell kiírnotok.
Külsős embert is be lehet (kell) vonni, mivel a közbeszerzéshez nem biztos hogy értenek a tulajdonosok!

A közös költséggel tartozók névsorát felolvashatod a közgyűlésen, illetve emlékeztetőben kiküldheted a tulajdonosoknak, de a lépcsőházban nem teheted ki!

Biaboni # 2009.06.18. 14:55

Szia ragyasdezső!

Köszönöm a válaszod. A közös költség tartozás nyilvánossága hozataláról hol találok jogszabályt, ill. rendeletet?

Panelprogram: bíráló bizottság felállítható közbeszerzési eljárás nélkül is?(Ha a tulajdonosok így határoznak.) Bizottsági tag lehet az a személy (vagy annak munkatársa), aki pályázatot készítette/összeállította?

Várom válaszod,...várom...

ragyasdezso # 2009.06.18. 21:00

Biaboni
Arról nincs rendelet csak ombudsmani állásfoglalás.

Nálunk nem kell közbeszerzési eljárás, mert több mint 50%-al szállunk be. De a házbizottságok (mind a 6 házunknál van) elbírálják az ajánlattételt és az alapján a pályázatíró lefolytatja a pályáztatást. A pályázat nyertesét megszavaztatjuk rendkívüli közgyűlésen és indulhat a munka. A pályázatnál figyeljetek a jótállás, a jó teljesítési biztosíték, a késedelmi kötbér, és a meghiúsulási kötbér nagyon pontos meghatározására. A bizottságban nálunk benne van a pályáztató is! Azt a pénz ne sajnáljátok, mert sokkal többet lehet veszíteni!
Gagyi céggel ne álljatok szóba, mert itt mivel utófinanszírozás van, jelentős összeggel kell rendelkeznie a vállalkozónak. Nálunk ebben is kicsit másabb a helyzet, mert mivel mind a 6 házunk nyert, az egyik bank előfinanszírozást ajánlott meg. (kb. 650 milliónál nem csoda!!!)

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.18. 21:35

650 m Ft, az házanként 108m Ft. Ennyiből már újat lehetne építeni újabb 100 évre, nem pedig olyanba feccölni, aminek nem lehet meghosszabbítani az élettartamát. Hiába. Egy külső színezés, szigetelés nem javít a ház élettartamán, legfeljebb hőmegtakarítást eredményez. De ha kártyaként omlik össze a panel, akkor tök mindegy, hogy milyen színű és szigetelésű.

ragyasdezso # 2009.06.18. 21:39

Immaculata
Egy 112 lakásos ház forgalmi értéke minimum 1 milliárd Ft. Mit akarsz te építeni 108 millióból? Kunyhót?

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.18. 21:41

Ha az építtetők forgalmi értéken számíták a bekerülési értéket, akkor nem építenének.

Nagy Sándor # 2009.06.19. 07:49

Fórumozók ! Senkit nem akarok elrettentetni a " panel programtól", de : A pályázatírók mindent ígérnek, mi lesz megvalósítva. A megvalósuláskor azonban csak a szigetelés, az ablakcsre és a radiáorcsere valósul meg. Maga a pályázat fűtés korszerűsítésről szól. Mézesmadzag: kevesebbe fog kerülni a fűtés. Ha a fűtéscsövek régiek maradnak ( mint nálunk 38 évesek ) , a hőt ugyanúgy nem tudják átadni maximálisan a hőleadónak. Nálunk azért lett kevesebb a fűtés, azt hiszem ezt írtam már valahol, mert a tíz emelet helyett, csak ötbe szereltek visza radiátorokat lépcsőházanként. A k.k. mostmár azt is megszavaztatta, hogy a lépcsőházakban egyáltalán ne legyen fűtés. Mivel a közös helységek fűtési díja ( beleértve a bérleményeket is, ) a lakások fűtési díjához van szétosztva, így logikus, ha nincs fűtés a lépcsőházakban, a fűtési díj ennek értékével csökken.Viszont a bérlemények fűtési költsége ugyanúgy a lakások között van szétosztva.Így a bérlemények havi díja ( fodrászat, bolt stb )( k.k. mérleg szerint )10.000.-Ft-ba esik.Télen, nyáron. Tehát a fűtési költséget is meg kell fizetni valakinek. Az áram és telefonszolgáltató külön számláz nekik.

adzam # 2009.06.19. 18:34

A közös képviselők alkonyaA bérlő magatartásáért is felel majd a tulajdonos

Alaposan megnyirbálná a közös képviselők jogait az új társasházi törvény. Ha az Országgyűlés elfogadja a kedden benyújtott módosítási javaslatot, akkor a közös képviselők többé nem járhatnak el a lakóközösség nevében építéshatósági ügyekben, a társasházi gazdálkodást pedig könyvvizsgálók ellenőrzik majd.

Könyvvizsgálót kell fogadni az ötmillió forintot elérő pénzforgalmú, illetve az ötvenlakásos vagy ennél nagyobb társasházaknak gazdálkodásuk ellenőrzésére - indítványozza a társasházi törvény módosításáról szóló javaslat, amelynek általános vitáját kedden kezdte meg az Országgyűlés. Az utóbbi évek tapasztalatai ugyanis azt mutatják, hogy az épületek gazdálkodásának ellenőrzése gyakorta meghaladta a számviteli képzettséggel többnyire nem rendelkező, laikus lakástulajdonosokból verbuválódott társasházi számvizsgáló bizottságok képességeit.

A közös képviselők így valódi kontroll nélkül dönthettek a lakóközösségek pénzéről. Nem mindig jól. Ez gyakran vezetett a közösségek eladósodásához, hosszú jogvitákhoz. A tulajdonosok biztonságát könyvvizsgálók alkalmazásával biztosítaná az új jogszabály. Ez kétségtelenül pluszkiadásokkal jár - ismeri el Lakos Imre, SZDSZ-es képviselő, a törvénymódosítás egyik indítványozója, de úgy véli, hogy az anyagi terheket a piaci verseny jelentősen csökkenti.

A lakóközösségek kiszolgáltatottságának csökkentését célozza a törvényességi felügyelet megteremtése, amelyet az ügyészségekre bíznának, valamint az alapító okirat módosításának szigorítása és az úgynevezett tűrési kötelezettség bérlőkre való kiterjesztése. A társasházi lakások jó részét ma már nem a tulajdonos lakja, a bérlőkre pedig eddig nem vonatkoztak a törvényi kötelmek.
Így a lakók képtelenek voltak betartatni a házirendet, vészhelyzet vagy rendkívüli káresemény - például beázás - esetén a tulajdonos elérhetetlensége miatt a lakásba sem juthattak be. Az új jogszabály egyértelműsíti a tulajdonosi hozzájárulás elhagyásának lehetséges eseteit, a házirend pedig mindenki számára kötelező lesz. A bérlő magatartásáért ezentúl a tulajdonos is felel. A javaslat egyúttal felhatalmazza a lakóközösséget arra, hogy a közösköltség-hátralék megfizetésére vonatkozó felszólítás átvételének megtagadása esetén is megkezdhesse a behajtást.

A tulajdonosok védelmét szolgálja a közös képviselők jogköreinek megnyirbálása. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról - például az épület közös tulajdonban lévő részeinek átalakításáról, bővítéséről - ezentúl csak a közösség egybehangzó nyilatkozata értelmében dönthetnek.
A jogszabályalkotók ezzel védenék ki, hogy a kisebbségben maradt tulajdonosokkal akaratuk ellenére fizettessenek meg munkálatokat, illetve jelzálogot terheljenek ingatlanukra. Ennél is fontosabb változás, hogy a közös képviselők nem lesznek jogosultak a közösség nevében nyilatkozni építéshatósági ügyekben. Így nem fordulhat elő, hogy a tulajdonostársak csak az építési engedélyek kiadása, illetve a munkálatok megkezdése után értesülnek a szomszédos telek beépítéséről, illetve a meglévő épület bővítéséről.
Az ország lakásállományának csaknem felét kitevő társasházak életét alapjaiban meghatározó jogszabály módosításáról várhatóan még a nyári szünet előtt döntenek a honatyák.

ragyasdezso # 2009.06.19. 20:14

Lassan rend lesz!

Biaboni # 2009.06.20. 12:18

ragyasdezső!
Köszi az infókat-még biztosan szükségem lesz a segítségedre.
Szia

nandy # 2009.06.21. 12:40

Nagy Sándorral egyetértve:
Nálunk tavaly volt szigetelés és "fűtéskorszerűsítés". Plusz sokan - önerőből - lecseréltették a nyílászáróikat. Ám továbbra is "hasraütés" alapján megy a fűtésdíjak felosztása, mert egyedi mérésre már nem volt pénz (lakásonkét kb. 100-200 ezer forint). Csak a radiátorokra szereltek fel "mérőket" - azt is külön pénzért -, így mindenkit hidegzuhanyként ért, hogy mégsem annyit fizet, mint amennyit fogyaszt. Mert sok élelmes lakó a lépcsőházat fűti inkább, amit viszont mindenki fizet.

Hiába van szigetelés, miegymás... továbbra is az épület egésze által felhasznált hómennyiséget dobják szét a lakók között, bár a mérők alapján, de akkor sem annyit fizetek, mint amennyit fogyasztok. Továbbá elég sok lakás kap "kompenzációt", amit szintén mi fizetünk meg.

és most jött az újabb javaslat: további munkákat kellene még elvégeztetni (tetőszigetelés, lépcsőházi ablakok, ajtók cseréje, további fűtéskorszerűsítés), pedig már így is rengetegbe került, szerintem soha nem hozza vissza az árát.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.21. 17:17

Jaj Nandy!

Folyamatosan lehúznak titeket. Nem kerül ennyibe a hőszolgáltatás, csak igen magas fenntartással működtetik.

A kolléganőmnél tettek be 1m Ft-os ablakokat darabonként helyiségenként. 20 évig fogják fizetni a magas költségeket, és az ablakok mellett ki lehet látni az utcára, mert nem fújtak elég purhabot és nem zárták le megfelelően fedőléccel.
Egyébként is sok a panasz a jól záródó nyílászárókkal, mert a lakások nem szellőznek. A falaknak és a helyiségeknek is szellőzniük kell. A penészedés sok helyen hamarosan megindul.

A tető az más, azt szerintem helyre kell hozni, minden más ellen keményen tiltakoznék.

imah # 2009.06.21. 17:36

Nandy és Immaculata!
Tulajdonképpen miről beszéltek? Ha nem jó a szigetelés, reklamálni kell, és a kivitelezőnek kötelező megcsinálni. Mi az, hogy 1 millió forintba kerültek az ablakok? Mekkora az a lakás?
Nálunk 2-3 ezer forint a hitelrészlet. Éppen most számítottam ki, hogy a tavalyi első 5 hónapban kifizetett számlákhoz képest - a teljes évi díjam 148 ezer volt, - több, mint 22 ezer a megtakarításom, és nálunk is csak "mérők" vannak felszerelve.

ragyasdezso # 2009.06.21. 19:15

imah

Ha a többi is meglesz, kb. 50%-os lesz a megtakarításod. Nálunk a 48 ezer Ft.-os számla lement 23 ezerre.Az a baj hogy Nandy és Immaculata rémhíreket erősítenek, anélkül hogy tisztában lennének a dolgokkal. Ezért nehéz a lakókat meggyőzni a változtatás szükségességéről. (habár ismerek olyan közös képviselőket, akik fizettek a lakók egy részének azért, hogy ne legyen meg a 80%, mert nem volt kedvük felvállalni a plusz munkát! Mert az van bőven!)

osmi # 2009.06.21. 20:19

ragyasdezső!

Mindenki a maga példáján és tapasztala alapján tud véleméynt formálni. A "panelfelújítás" mára gyűjtőfogalommá"vált, mely - szerintem - naponta több tucat újabb variációval bővül. Én elhiszem, hogy a tietek ily remekre sikeredett, és a jövőben is sikertörténet lesz.Engedd meg azonban másoknak, hogy "rémhíreket " erősítsenek, mert rettenetes dolgok is történnek és -tek panelprogi okán.

ragyasdezso # 2009.06.21. 20:37

osmi

Változtatás nélkül a panel lakások eladhatatlanná, energia felhasználás szempontjából megfizethetetlenné válnak. Mi már most látjuk, hogy ez az év választó lesz a panel történetben. A fizetési meghagyások az elmúlt hónapokban kb. 50/-al emelkedtek, és a fűtés,- meleg víz évi elszámolása még csak most jön.Ha már a közös költség fizetése elmarad, akkor már a tulajdonos jócskán el van maradva a fűtési díjjal, a vízdíjjal és már csak azt látjuk, hogy új tulajdonos van. Nem kell nagy beleélés hogy a tulaj felől eladták a lakást. Ebben az évben már 15 ilyen volt. Azoknál a házaknál, ahol a program végigment sokkal biztosabb hogy megmarad a tulajdon. Az hogy rémes dolgok történnek én is tudom, de ez a tulajdonosok hibája, mert nem érdekli őket a tulajdonuk sorsa. Évek óta ugyanazt a 10 - 20 embert látjuk a közgyűléseken. (90 - 112 lakásos házaknál.)

osmi # 2009.06.21. 21:40

Ok, biztos így van Nálatok. Itt az ellenpélda. Önerő 1 milla fölött, naponta változó /persze nem lefelé/ összeg.Nagyon súlyos hiteltartozások a házakon, a lakások zömén már progi előtt is.
Itt már nem egyes lakások elvesztése, hanem - esetlegesen - kisebb háznál, magának a háznak az elvesztése a komoly fenyegetettség. A tul. közösség tartozásáért a tul. a tul h. szerint tartoznak helyt állni egymás kezeseiként eladósodott lakásokból álló eladósodott házak, amiknek a panelprogijában az őnerőt a beruházó szintén hitelre felvett pénze és a banki hitel jelentette.Ennek a vége valóban lehet az, hogy mondjuk egy 60 lakásos házat lakottan meg lehet venni 300 milkóért, amiből kifizetik az 50-60-80 millás banki hitelt.A volt tulaj pedig a bérleti díjért marad vagy megy.
Persze, hogy a tulajok bűne, de azért néhány k.k. is alaposan benne van, akik bizonyos körök előre megírt nagyszabású terveit nem látják át / vagy valamennyiért átlátják/ és totális csődbe viszik a házakat. Ilyen tekintetben én kifejezetten "luxus beruházásnak"tartom mindezt.De örülök, ha jól sikerültek is vannak, és ezek szerint vannak.

osmi # 2009.06.22. 09:43

Adzam!
Egy félreértést - ami általános - azért szeretnék eloszlatni; nem minden panelállamtól megvett. A 80 -as években épültek már magántulajdonként kezdték.
De az általad írtak kapcsán elgondokodtam: 1986 -ban átadott viszonylag jól megépített /pl.thermo ablakok/házban lévő lakásra mára iszomytató pénz fordítódott akkor is, ha nem volt sűrű tul.váltás.Ehhez a panelprogi összege. Szerintem nem ér annyit a lakás, mint amennyit ezen idő alatt beletettek. Az alap dolgok pedig ennek kövekeztében is tovább rongálódtak, amikhez viszont nem lehet hozzányúlni.

mamargi # 2009.06.23. 09:06

Kedves Fórumozók!

A következő ügyben szeretnék segítséget kérni. 2009. áprilisi közgyűlésen a közös képviselő megszavaztatta a társasházunk homlokzatának kb 9 MFt-os felújítását. Ad1: árajánlatból csak 1 db van. Ad2: a jelenlévők 60 %-a szavazott igennel. Nemrég hívták fel a figyelmemet az alábbira: Társasházi tv 29. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak. Ez a homlokzat felújítására is érvényes? Ha igen, milyen jogorvoslattal lehet élni a 60 nap lejárta után? A válasz sürgős lenne, mert 1 héten belül lesz egy rendkívüli közgyűlésünk, ott szeretnék megfelelő javaslatot tenni.
Köszönöm!

ragyasdezso # 2009.06.23. 16:05

mamargi
Az hogy árajánlatból egy van nem kizáró ok. (Pl. ha alpin technikával csinálják, jó ha 1 cég van aki 200 km.-en belül van)
Az ellenben igen, hogy nincs meg a 80%. Jól hívták fel a figyelmed! A helyi építési szabályzat is 80%-ot kér, márpedig a homlokzatfelújítást engedélyeztetni kell az építési hatósággal is.
A 60 nap jogvesztő határidő, tehát ezek után már bíróságnál nem támadhatod meg a közgyűlési határozatot, kivétel ha a rendkívüli közgyűlésen szóba kerül és határozatot hoznak.

kisperec # 2009.06.23. 20:43

Ekkora volumenű kiadásnál mindenképpen javasolt több kivitelező megkeresése árajánlat vonatkozásában is.
Vizsgálandó a rendes gazdálkodás köre is, az SzMSz is,amennyiben költségvetésben terveztetek a munkálatokkal, akkor más a helyzet.Ha pedig balesetbveszélyes a homlokzat és az építési szakhatóságtól erről papírotok is van, akkor nincs se 4/5, se 2/3 többség, azonnal el kell hárítani a balesetveszélyes állapotot,különben keményen büntetnek. Mi a rk.kgy. napirendje,ha a felújítás, akkor van esély a jogorvoslatra, amennyiben valóban szabálytalanságot vélsz a témakörben.

mamargi # 2009.06.24. 07:30

Kedves kisperec és ragyasdezso!
Köszönöm a válaszaitokat! A legközelebbi közgyűlésen napirendi pont a felújítás, igyekszem felhívni a ház figyelmét ezekre a dolgokra.

osmi # 2009.06.24. 15:44

mamargi!
A jelenlegi Tv.szerint ehhez nem kell a 4/5 -ös többség, a tul. hányadok fele + 1 elégséges. A 60 napos megtámadási határidő már nem jogvesztő.Ha elfogadható érvet bízonyítasz ,annak eltelte után is bírósághoz fordulhatsz.
Most jól megkeveredtél, úgye:))