Társasház felújítás

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

ragyasdezso # 2009.06.24. 18:40

osmi

A még érvényes tv. szerint:
42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.
A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
(3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intéző­bizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.

A HÉSZ a hatósági engedélyhez 5/4 -et kér. (Éppen benne vagyunk a panelprogramban tehát nem találomra írtam.)

adzam # 2009.06.24. 20:07

ragyasdezs% Nem 4/5-öt?

adzam # 2009.06.24. 20:08

Na, még egyszer! ragyasdezso! Nem 4/5-öt?

osmi # 2009.06.24. 21:05

ragyasdezso!
Szánom-bánom, de nem tudom mi az a HÉSZ./talán helyi ép. szab.?/A rendes gazd. körét meghaladó kiadást pontosan megnevezi a tv., a felújítás nem tartozik bele. Alk.Bír.hat. van, hogy a 60 nap nem jogvesztő. Az álláspontod szerint 1 és 1/4 szavazati arány szükségességével maximálisan egyetértenék "panelprogramoknál" :)) Halkan megjegyzem, hogy amit én átéltem, ott ippeg csak 1/3 volt.Ettől függetlenül megtörtént és a bíróság sem függesztette fel a hat. vht.-át.

ragyasdezso # 2009.06.24. 21:35

Egyértelmű, hogy 4/5!
Az Alkotmány Bíróság határozata, akkor válik "kézzel foghatóvá", ha azt átvezetik a törvényen. Ez még nem történt meg. (nagyon sok esetben van mulasztásos törvénysértés a jogalkotó részéről)

A Helyi Építési Szabályzat 4/5 szavazati arány esetén engedélyezi a homlokzat felújítást. A panelprogramot be sem fogadta, ha ez az arány nem volt meg.

Egyébként ez alapján is annyi az:
21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett épít­kezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzá­járuló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.

Ugyanis a törvény minden tulajdonosra (tulajdonosok csoportjára is) érvényes.

Lehet, hogy 1/3 nálatok elég volt anno, de most max. ha önerősen csinálod tehetnéd meg.

mamargi # 2009.06.25. 07:59

Igazatok van, megkeveredtem....
Szóval, úgy vélem van két sarkalatos pont: az egyik, hogy a felújítás minek minősül. Erre én sem találok konkrét magyarázatot. Bár véleményem szerint a 9 MFt már túl van a rendes gazdálkodás körén, de hogy én mit gondolok, a törvényalkotót picikét sem érdekli. A másik: belső, udvari homlokzat felújításához is kell építési hatósági engedély? Merthogy itt erről van szó.
Megjegyzem halkan, a kk tudhat valamit, mert a kgy jegyzőkönyvhöz nem csatolta a szavazati arányt is tartalmazó listát, csak két lakó hosszas könyörgésére és fenyegetődzésére adta ki. Amikor a határidő rég lejárt...

profana # 2009.06.25. 12:39

A társasházunkban megtörtént a Panel Plusz Program keretében az ablakcsere és a fűtéskorszerűsítés. Voltak tulajdonosok, köztük én is, akinek nem volt magas a felújítási költsége, így nem vettem igénybe banki kölcsönt. A többség, kb. 75% hitelt vett fel, de a kk. nem közölte a 2008.évi beszámolóval kapcsolatos közgyűlésen, hogy kinek van elmaradása, ahogy azt sem, hogy ki nem fizeti a közös költséget.
Írtam neki egy levelet, kértem az elszámolást, de nem válaszolt, sőt, 3 éve, amióta itt lakom, egyetlen közgyűlési jegyzőkönyvet sem láttam, nemhogy Határozatok Könyvét.
Úgy tudom, hogy csak akkor tudok bírósághoz fordulni, ha kisebbségben megtámadok egy közgyűlési határozatot. Ezt nem tudom megtenni, merthogy, nincs a kezemben egyetlen határozat sem 2006 eleje óta. Ilyenkor mi a teendő?
Más: a hitelfelvételkor a bank a Társasházzal kötött szerződést, és a ház fizeti a közös költségekből a hiteltörlesztést. A kk. nem jegyeztetett be jelzálogot az elmaradt törlesztés miatt egyetlen lakásra sem, így helyette én is fizetem az ő hitelét, és ha eladja a lakást, lelép anélkül, hogy rendezné a tartozását. Hálás lennék, ha elmondanátok, hogy a hitelt kifizetőknek milyen jogaik vannak, ha vannak egyáltalán, illetve mit lehet tenni annak érdekében, hogy egy esetleges bírósági per esetén nekem ne kelljen törleszteni más hitelét, csak azért, mert véletlenül egy házban lakunk. Előre is köszönöm.

Sirtos # 2009.06.25. 13:21

Üdv profana ! Ez úgy van, hogy a közös költségbe beépítik a hiteltörlesztést is. Ha valaki nem fizeti, ugyanaz az eljárás, mint amikor a közös költséget nem fizeti valaki. Előbb-utóbb jelzálog lesz a lakásán, biztosítékul, amíg az adósságát meg nem fizeti.
Sajnos a társasháznak ettől még tovább kell fizetnie a hitel törlesztést, itt is a soros fizetés az előírás. Az egész közösség köteles a helyébe lépni a nem fizetőnek és tovább törleszteni a renitens lakó hitelét a tartalék keretből.

A másik kérdésedre : 8 napon belül kell mindenkinek kapnia a postaládájába Határozat kivonatot, még akkor is, ha a jegyzőkönyv maga 2 hónap múlva sem készül el. Abban ugyanolyan hivatalosan szerepelnek a meghozott határozatok.
Ha sehogyan se tudod elérni, hogy írásos anyagot kapjál a közgyűlési határozatokról, akkor ettől függetlenül 60 napon belül támadd meg a bíróságon a Thtv 39§(2)(3) bekezdésére hivatkozva. Jelezd a beadványodba a határozat elleni megtámadási szándékodat azzal a kitétellel, hogy amint megkapod a jegyzőkönyvet meg fogod nevezni melyik határozatot is fogod megtámadni. Vagy kérd a bíróságot, hogy hivatalból kérje ki a közös képviselőtöktől a jegyzőkönyvet, mert Neked nem hajlandó kiadni..
Azt hogy valaha is megkaptad volna a jegyzőkönyvet a közös képviselőnek a dolga bizonyítani. Aztán mindent bele a Thtv. 42§(1) értelmében !

profana # 2009.06.25. 14:02

Kedves Sirtos!

Nagyon köszönöm a gyors választ. Ezért szeretek ide járni, mindig van valaki, akinek van ötlete, illetve ismeri a törvényt.
Ami a hiteltörlesztést illeti, nálunk nem lett beépítve a közös költségbe, hanem tavaly júniusban minden tulajdonos kapott egy részletes elszámolást a munkák elvégzéséről és ebben az anyagban névre szólóan szerepel, hogy kinek mennyi a havi törlesztőrészlete, hiszen nem egyforma a lakásos nagysága, ráadásul van olyan lakás, ahol már nem kellett ablakot cserélni.
A kk. 2008-ban teljesen kontroll nélkül dolgozott, egész évben semmilyen iratot nem adott oda az SZVB-nek, és amikor idén áprilisban (!) az elnök megkapta, akkor derült ki, hogy a bankszámlakivonatokon nem jelennek meg a hitelrészletek több lakónál. Úgy gondoltam, ha a kk. ráteteti a jelzálogot a nem fizető tulaj lakására, van remény arra, hogy egyszer a pénzt visszakapjuk.
Mégegyszer köszönöm a segítséget.

osmi # 2009.06.25. 14:06

profana!
Nagyon el foglak keseríteni! A társasházi hitel felvétel
azért " életveszélyes", mert A Tházi Tv.2003.évi CXXXIII.tv 3.§(3) bek. kimondja, hogy a tul. közösség közelezettségeiért a tulajdonosok tul. hányad arányában egymás kezeseiként taroznak helytállni. Jelen esetben is ez működik. A jelzálogjog bejegyzések pedig nem eredményeznek pénzt.Nem tudod kivédeni, hogy úgymond más helyett fizess. A külső résztvevőknek, pl. a banknak a Tház az adósa , mint egész , függetlenül attól, hogy x fizet Y pedig nem.
Szerintem perelhetsz iratkiadásra. Szólítsd fel tértivel a k.k.t, hogy adja ki 2006 óta a kgy.-i határozatokat, ill. másolási díj ellenében a kgy.-i jgykv.-eket. Ha már nagyon feszült a viszony, beígérheted a bíróságot is, hátha "ijedős".

osmi # 2009.06.25. 14:17

mamargi, ragyasdezso!
Th.Tv.56.§ 3.

Rendes gazd. körét meghaladó kiadások> az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak.

mamargi! Logikát ne keress, sajna nem at összeg dönti el, hogy minek minősül. Mentségedre, már bíró is hivatkozott az összeg nagyságára ez ügyben.

ragyasdezso!
Nem jogvesztő a 60 nap és a bíróságok e szerint járnak el.
A jogszabályok szerint nem volt elég az 1/3, de ez is a jelek szerint csak engem zavart.

mamargi # 2009.06.25. 14:26

Nálunk is pontosan az a helyzet, amit profana vázolt, csak mi az elején vagyunk. Azaz a kk kiszámolta minden lakásra, mennyi a rá eső összeg a felújításból, amit a tulaj vagy átutal egy összegben, vagy annál a banknál, akivel a ház bonyolítja a hitelt, mint lakó a rá eső összegre nagyon kedvező hitelt igényelhet. De valóban, a háztól lesz beszedve a hiteltörlesztés, függetlenül attól fizettek-e a lakók! És eddig a 9MFt-ból 3MFt-nyi összeg nem jelent meg, sem egyösszegű befizetésként, sem a bank felé hitel formájában! És nálunk is csak a jelzáloggal hiteget a kk, de aki nem akarja eladni a lakását, azt ugyan nem érdekli...
osmi köszönöm Neked is a választ!

osmi # 2009.06.25. 15:00

profana!
Kísérteties a hasonlóság. Nem bánnám ha e-mail-ben megírnád, hogy kik, hol vagytok.
üdv.:osmi

osmi # 2009.06.25. 15:42

mamargi!

A Tházi Tv. nósosítása végszavazásra vár a parlamentben.
Odáig sajna nem jutottak el. hogy a tházi hitelvetélt meghat. szavazati arányhoz köznék / én 100 %-ot helyeselnék/, de szerintem nyugodtan blöffölj ezzel a rendkívüli kgy.-en.

Sirtos # 2009.06.25. 16:44

Mindenkinek szeretném felhívni a figyelmét a hitelfelvételnél, nagyon figyeljen oda hány évre adja a hitelintézet és hány %-ra ? Az államilag támogatott mérték egyre csökkenően van megállapítva 8 év után meg nem is érdemes hitelt felvenni. Ha állami támogatással együtt 8% kezdő kamat jönne ki nagyon vigyázzon mindenki, mert óriási csapda ! Az egyre csökkenő állami támogatással az 5. évtől olyan törlesztő részlet jön már ki, hogy az ember szeme kiszakad. Csak 3-4 évig 12-14 %-ra nő a hitel kamata a 8. év végére az eredetileg felvett összeg után + 70%-kot kell majd kifizetni. Azaz 1M után 8 év múlva 1.7M-t fog elvinni a bank. Ezt osztják szét havi egységes törlesztőrészletekre.
Aki 10-15 éves törlesztésre vesz fel hitelt annak semmi jót nem jósolok még államilag támogatott törlesztés esetében sem ! Törekedjen mindenki arra, hogy csak 8 éves hitel legyen belőle.

ragyasdezso # 2009.06.25. 18:16

Sirtos
Csak 5 évre szabad felvenni, ugyanis az állami támogatás 5 év után megszűnik. A lakáskasszával 5 évre közel a 0%-os kamat körül ki lehet hozni.

profana
A fizetendő hitel a fűtés megtakarításból kigazdálkodható.
Az egyértelmű, hogy a k.k.-nek és a tulajdonosoknak sokkal nagyobb odafigyelés kell, mert 8-10 notórius nem fizető komoly helyzet elé állíthatja a házat. A bank inkasszó jogával élve zárolhatja a ház számláját, a többit el lehet képzelni...

Sirtos # 2009.06.25. 18:31

Hol élsz Te ?

osmi # 2009.06.25. 19:41

ragyasdezso!
Mi a "fűtési díj megtakarítás"? Szerintem itt mindenki "panel felújításról" beszél, de nyilvánvalóan nem ugyanarról.Nem mindegy, hogy milyen munkálatok voltak és az, hogy milyen anyagi kondíciokról van szó, pl. abszolút öneró nélkül belemenni ilyenbe.
Te - azt hiszem - a saját példátok okán propagálod a dolgot, de ez nagyon kevés az általánosításhoz.

ragyasdezso # 2009.06.25. 20:05

Sirtos
Magyarországon! Azon belül keleten. És mi minden házunknál 5 éves lakáskasszás szerződésbe mentünk bele.

osmi
Én nem propagálom, csak elmondom, hogy működik. Egy 112 lakásos háznál 5 millió Ft. megtakarítás magáért beszél. Lesznek nehézségek, de közösen biztos hogy túl leszünk rajta. Hozzáteszem:közösen. Mi mindent megbeszéltünk és egyeztettünk a tulajdonosokkal, tehát nem érheti őket meglepetés. És az 5 év letelte után egy majdnem új házat kapnak.

A panel felújítás egyébként tavaly óta csak egyféleképpen mehet: mindent meg kell csináltatni, csak úgy pályázhatsz.(egyéni mérés, ablak csere, külső szigetelés, tető és födém.) Ezt mi megfejeltük a liftek teljes cseréjével, mert arra is megadták az 50%-os kiegészítést.

ragyasdezso # 2009.06.26. 06:56

Gyer
Az 5 milliós megtakarítást mi is "csak" a mérők beszerelésével értük el. Ezért merem állítani, hogy a kölcsönt a megtakarításból vissza tudjuk fizetni megerőltetés nélkül.
A tulajdonosok és a k.k. kiegészülve az ez évtől kötelezően jelenlévő ÉMI ellenőrrel, garancia lehet a gagyi munkák megelőzésére. Végig ott kell lenni, és mindent leellenőrizni. A tulajdonosok csak akkor írhatják alá a munkalapot, ha meg vannak elégedve a munkával. A jó teljesítési letétet pedig úgy kell megállapítani, hogy ne kelljen pereskedni.

mamargi # 2009.06.26. 09:16

Mi az az ÉMI? És hogyan lehet végig ott lenni és mindent ellenőrizni? Műszaki dolgokban kevesen vannak otthon. Műszaki ellenőrrel?

profana # 2009.06.26. 10:37

Miután a házunkban átéltük a Panel Plusz Program végrehajtását, szívesen elmondom, mit tapasztaltam.
Ez a program az ipari technológiával épített társasházak felújításra került kiírásra. Mi, mint csúszó zsalus szerkezetű ház, részt vehettünk benne.
1,2 millió/lakás volt a költségvetés alapja. 1/3-ot adott az állam, 1/3-ot az önkormányzat és 1/3 saját erő, minek egy részére államilag támogatott kamattámogatású hitelt vettünk fel.
Csak az ablakok, radiátorok cseréjére és a radiátorra felszerelt költségmegosztók szerepelt a pályázatba. Az ÉMI Kht. felügyeli az összes projektet. www.emi.hu.
A tulajdonosokból álló 7 tagú csoport hozott döntéseket arról, hogy kik legyenek a kivitelezők, akiket aztán a közgyűlésnek kellett jóváhagynia. A megbízásokat közbeszerzéssel kapták meg a kivitelezők.
A lényeg, hogy a műszaki ellenőr profi legyen, és minden beépítésre kerülő anyagot ellenőrizzen. A mostani pályázatoknál már egy építészi diplomával rendelkező személynek kell lebonyolítani a teljes pályázatot. A pályázat előírja, hogy milyen anyagok használhatók fel, milyen legyen a hőszigetelés minimális vastagsága, hány kamrás legyen az ablak, biztosítva legyen a szellőzés.
Ha nem fogtok össze, és nem olyan szakemberek ellenőrzik a munkákat, akik a tulajdonosok oldalán állnak, akkor minden esély megvan a csalásra.
DE: ha gond van, az ÉMI Kht. vizsgálatot rendelhet el, ahol az ő szakemberek megvizsgálják, hogy azok az anyagok kerültek-e beépítésre, amik az árajánlatban szerepelnek. Ablakoknál 5 év a garancia. Ahol gond van, éljetek a reklamációval.
Természetesen vannak más felújítások is, államilag vagy önkormányzati támogatással, de persze önerőből is lehet. Az önkormányzatok minden évben írnak ki pályázatot különböző társasházi munkák elvégzésére, - szigetelés, liftcsere, gázvezeték, villanyvezeték cseréje stb. -, ezekkel élni kell, a kk-t meg kell győzni, hogy pályázzon, de a munka elvégzése után a lényeg, hogy ellenőrizzétek a minőségi munkát. Inkább álljatok össze és szerezzetek egy műszaki ellenőrt, ha nem bíztok a kk-ban, mert nálunk ilyen problémák merültek fel. Nagy a csábítás a kk. és a kivitelező „közös” érdekének megvalósítására. Ezzel senkit nem akarok megbántani, de sajnos ez a tapasztalatom. Hónapokig emileztem egy vidéki – én pesti vagyok, - műszaki ellenőrrel, aki ellátott szakmai tanácsokkal, mire kell vigyázni, hogy ne legyen beázás, penészedés, hol lehet utánanézni a szabályoknak, milyen dokumentumokat kell kérni, és fontos, hogy a garanciális javítási lehetőségeket használjátok ki.
Valaki írta, hogy nem érti, miért kapnak a panelházak ilyen sok támogatást, hiszen olcsón vettük a lakást. Tévedés. A panelek egy része volt csak önkormányzati tulajdonban, de a többség, vagy a jobb minőségű, öröklakás volt eredetileg is, mint az én lakásom.
Köszönöm a figyelmeztetést, hogy csökkentsük le a hiteltörlesztés idejét 5 évre, most 7 év, és vegyük igénybe a Fundamentát a kiváltáshoz.
A mai nap a határidő, hogy megkapjam a határozatokat a kk-tól, biztos, hogy nem adja át, tehát jön a bíróság.
Mégegyszer köszönöm a sok segítséget, és remélem, hogy a fentiekkel én is tudtam segíteni pl. mamargi-nak.

mamargi # 2009.06.26. 12:27

Kedves profana! Biztos sok fórumozónak segítettél, nekem is, köszönjük!

adzam # 2009.06.26. 18:17

A panelek egy része volt csak önkormányzati tulajdonban Nem, a döntő többsége önkormányzati volt.

profana # 2009.06.26. 18:37

Adzam! Ahol én lakom, ott nem. De ha haragszol a panelfelújításokra adott pénzért, azt egyáltalán nem értem. A nagy "buli" nem az önkormányzati panel lakások megvétele volt, hanem pl. a Budapesten a városközpontban, vagy pl. a körúton. A felbecsült érték kb 10, max 20%-áért kapták meg azok, akik benne laktak, és nem Józsefvárosra gondolok.
Minden relatív, és minden házat fel kell újítani, vagy ki kell javítani a hibákat. Semmi sem örök életű. Én is haragudhatnék azokra, akik itt mellettem, 1 utcával arrébb családi házban laknak, de mi értelme lenne. Nekem nem volt pénzem soha házvételre, már nem is lesz, ezért használt öröklakást vettem.
Én úgy gondolom, a lényeg az, hogy abban segítsünk, ha lehet, minél kevesebb embert verjenek át kivitelezők, kk-k, hivatalok stb.
Megvan a pénz, a munka meg semmit sem ér, a kk. a füle botját sem mozgatja, a kivitelező itt ordít a saját lakásomban, hogy rossz hírét keltem, mert reklamálok.
És mivel ráadásul még nő is vagyok, igaz nem szőke, hanem vörös:)), de simán hülyének néz minden szerelő.
Ellenben, ha ismerem a jogaimat, elküldhetem a fenébe.
Holnap adom fel a tértivevényes levelem a kk-nak, hogy nem kaptam meg a határozatokat, pedig lejárt a határidő, és így "sajnos" arra kényszerít, hogy a bírósághoz forduljak, pedig én isten bizony nagyon kedvelem őt is, meg a könyvelő férjét is, de hát bizony a törvény:))
És mindezt azért tehetem, mert Ti bátorítottatok. Köszönöm.